Le secteur de l’immobilier est en pleine croissance depuis plusieurs années. De plus en plus d’investisseurs se tournent vers ce secteur pour obtenir davantage de bénéfices. Dans cette même optique, il y a l’investissement immobilier fractionné, un domaine dans lequel évolue la société Brik. Ce concept permet à différents profils d’investisseurs de développer leurs patrimoines sans forcément payer une somme d’argent considérable pour y parvenir.
Présentation de Brik
Brik est une société qui permet aux investisseurs d’investir dans l’immobilier sans vraiment réaliser un investissement grâce à différentes solutions dont l’investissement fractionné. Cette forme d’investissement est assez récente. À sa tête, il y a Richard Winckels qui a investi dans différentes sociétés dans la région Lilloise. C’est en 2019 qu’il décide alors de créer Brik pour affirmer sa présence dans l’univers de l’immobilier fractionné.
L’achat d’une partie d’un bien permet alors à l’investisseur de devenir propriétaire de la part qu’il a achetée. Le concept proposé est identique à celui que l’on applique au sein d’une entreprise où tous les actionnaires sont propriétaires à hauteur de leurs investissements.
Lorsque le bien acquis est mis en location, les investisseurs reçoivent un loyer de la proportion de son investissement. Le site se démarque de ses concurrents grâce à la qualité des biens qu’il propose. Cette situation est un atout majeur, car elle réduit considérablement la vacance locative ainsi qu’un potentiel de plus-value important. En revanche, le rendement locatif peut être moins important par rapport à ce que rapportent d’autres types de biens.
Depuis 2019, la société propose différentes solutions autour de l’immobilier pour satisfaire ses différents membres. Il y a :
- Brick Manage, un outil pour la gestion immobilière
- Brik Marketplace, une place de marché pour l’achat et la vente de biens immobiliers
- Brik Data, un outil destiné à l’analyse du marché immobilier
- Brik Club, une plateforme pour l’immobilier financier
Fonctionnement de Brik Club
Brik Club est une filiale de Brik principalement dédiée à l’investissement immobilier locatif fractionné. L’investisseur achète des briks qui sont l’équivalent de morceaux de bien immobilier dans le but de toucher une partie du loyer qui s’en dégage. Il est possible d’investir dans un projet immobilier à partir de 100 euros.
Le concept du Brik Club – Immobilier fractionné
La startup propose un système d’investissement tokénisé, soit en NFT. C’est une nouvelle technique d’investissement dans la pierre. Autrement dit, elle propose des tokens non fongibles représentant des certificats de propriété à travers un système de blockchain.
Cet investissement locatif s’étale sur un délai de 8 à 12 ans et s’apprécie principalement sur le long terme. Une fois sur la plateforme du site, les investisseurs ont la possibilité de choisir parmi différents types de biens. Pour chaque projet, il y a plusieurs points leur permettant de prendre leur décision. Entre autres, il y a une analyse financière de l’investissement ou de l’opération, une section pour détailler les revenus et une description du bien avec la stratégie immobilière derrière.
Le descriptif d’un bien affiche tous les détails concernant ce dernier tel que le public cible et sa composition. Les informations indiquées sur le site permettent d’avoir une meilleure connaissance du bien proposé.
Le déroulement d’un investissement
Concernant l’analyse financière, il s’agit d’un aspect important dans un investissement immobilier. Il est notamment utile pour connaître la valeur d’un projet. C’est à partir du descriptif mentionné dans ce diagnostic que les investisseurs peuvent obtenir toutes les informations de base leur permettant d’effectuer leur propre analyse.
Quant à la section mentionnant les revenus, elle donne davantage de détails concernant le bail signé en indiquant différentes informations telles que le type de contrat et la date de début du bail. Elle renseigne également sur le loyer reversé dont 61 % vont aux investisseurs et 39 % pour les frais de gestion. Il s’agit d’une répartition importante qui les rassure.
En revanche, aucun loyer n’est versé dans le cas d’une vacance locative. De façon générale, les investisseurs optant pour l’immobilier fractionné perçoivent entre 60 et 70 % du loyer perçu. C’est de cette manière que Brik Club se rémunère en partie, en gardant une partie des loyers générés par le bien immobilier.
Les obligations de Brik Club
Suivant le prototype de contrat que propose la startup, elle possède de nombreuses obligations envers ses investisseurs. Elle doit régulièrement effectuer un reporting ou un compte rendu concernant les loyers versés tous les mois. Elle doit aussi présenter l’état technique de celui-ci tous les 3 mois. En plus de cela, elle a aussi pour mission de réaliser un diagnostic technique et un compte rendu global concernant le quartier où le bien se trouve.
Les agréments de Brik Club
Contrairement à d’autres sociétés évoluant dans l’investissement immobilier, Brik Club n’est pas régi par l’AMF (Autorité des marchés financiers) compte tenu de l’individualité de son activité.
Néanmoins, il dispose de plusieurs agréments pouvant servir dans le cadre de son activité. Entre autres, le site dispose du statut de courtage en assurance intermédiaire dans le secteur du financement participatif. C’est un agrément que l’on retrouve dans des solutions de crowdfunding comme FundImmo.
La stratégie d’investissement immobilier
Le principe de l’investissement sur Brik Club repose sur la signature d’un contrat de répartition de revenus futurs en partenariat avec une foncière détentrice d’un bien.
Autrement dit, l’investisseur a le droit de percevoir les futurs revenus résultant d’un bien acquis dans le cadre d’une location. Le pourcentage de loyer encaissé dépend essentiellement des caractéristiques de ce dernier. C’est-à-dire que l’investissement ne permet pas de jouir pleinement du droit de propriété, vous êtes détenteur d’une part sans pour autant posséder le bien.
Chaque foncière détient uniquement un bien. Cela génère des frais d’administration plus ou moins élevés, car ils peuvent atteindre 6,25 % pour un bien de petite taille. La technique d’investissement que propose le site présente néanmoins de gros avantages.
La foncière en charge de la détention du bien ne peut pas rencontrer une difficulté provenant d’autres biens. Ce modèle rend l’investissement plus clair et légal, ce qui accentue la sécurité de l’investisseur.
Par exemple, un bien avec un loyer annuel estimé à 6 720 va inclure des frais de gestion de 7 %, soit 470 euros et des frais opérationnels de 20,63 % ou 1 386 euros. Après la déduction des frais administratifs de 6,25 % de 420 euros et une taxe d’état de 360 euros, l’investisseur gagne un revenu net de 4,1 %.
Les frais de Brik Club
Dans l’ensemble, les frais que pratique la plateforme restent raisonnables, voire un peu plus faibles comparés à ce qui se pratique chez la concurrence. Il y a trois points cruciaux qui relatent les frais visibles sur le site. Il y a :
- 2 % prélevé au moment de la revente du bien sur le marché secondaire
- 5 % prélevé sur le montant global de la transaction relatant l’achat d’un bien
- 5 % de la somme totale au moment de la transaction ou la vente du bien
La gestion des revenus sur Brik
À l’image des SCPI et des foncières, Brik se charge de toutes les démarches relatives à la gestion d’un bien moyennant un faible pourcentage de rémunération. La plateforme se charge aussi de réaliser les éventuels travaux qui doivent être faits et de payer les impôts en rapport avec chaque bien. Les investisseurs n’ont donc plus à se soucier de quoi que ce soit, il leur reste essentiellement à percevoir le loyer résultant de leur investissement.
Le contrat relatif à la gestion des revenus
La gestion de revenus investisseurs qu’elle propose confère un confort à ses membres. Cependant, il ne faut pas oublier que ces derniers n’ont aucun droit de décision. Aussi, si les équipes du créateur de la plateforme sont de mauvais gestionnaires et décisionnaires, les investisseurs n’ont pas la main sur la moindre décision qui doit être prise pour pallier les éventuels problèmes auxquels ils sont liés.
Dans le pire des cas, avec un modèle d’investissement fractionné, les épargnants peuvent ne plus revoir la totalité de leur mise de départ. Cette situation apparaît dans le cas où le bien est vendu à un prix en dessous de sa valeur d’achat.
Le contrat de partage de revenus
Aucun cadre légal ne délimite le partage de revenu pour un système d’investissement immobilier comme celui de Brik. Un contrat qui n’entre pas dans un cadre prévu au niveau de la loi est une situation assez commune. En revanche, il faut que la pratique soit bien mise en place pour empêcher les investisseurs de s’exposer à des risques pouvant être contrôlés.
Pour un investissement immobilier fractionné, il y a deux types de risques auxquels les foncières doivent faire attention.
Il y a le risque de nullité du projet ou une annulation de la transaction. Dans ce cas de figure, l’apport de chaque investisseur doit être remboursé. Cependant, dans le cas où l’entreprise manque d’argent, il peut être compliqué pour lui d’effectuer ce remboursement.
Autrement, il y a le risque réglementaire. C’est-à-dire que l’activité de la foncière viole une loi qui lui vaut une amende. Cela fera alors perdre de l’argent à la startup qui ne pourra pas honorer ses promesses auprès de ses investisseurs.
La fiscalité de Brik Club
L’imposition des revenus visibles sur le site Brik Club est un peu particulière. L’investisseur ne paye pas d’impôt à partir du moment où l’ensemble des revenus perçu dépasse le montant investi au départ.
Autrement, les gains sont soumis à un Prélèvement Forfaitaires Unique ou flat tax de 30 % prélevé sur la plus-value résultant de l’investissement. Étant donné que les revenus durant la durée de détention ne dépassent pas le capital investi, l’investisseur ne sera pas imposé à la revente de ses briks.
Comparaison de Brik avec RealT, Bricks.co ou la SCPI
Contrairement à Bricks.co dont nous avons parlé dans cet article de blog, Brik propose un investissement patrimonial avec des biens de qualité, une stratégie moins risquée et donc un rendement plus faible. Puis, ses promesses de rendement sont aussi plus réalistes, car elles ne mettent pas en avant une plus-value potentielle.
RealT investit à l’étranger, à Détroit ou Chicago, des villes où le rendement est plus élevé mais le risque également. Pour un premier investissement en immobilier, Brik Club a l’avantage de choisir des biens en France moins risqué que c’est concurrent, avec un rendement affiché plus réaliste. Ce gage de confiance présente un vrai avantage quand on se lance pour la première fois.
La question peut se poser aussi d’investir en SCPI par rapport à l’immobilier fractionné, mais le montant minimum d’investissement y est souvent plus élevé.
Voici un exemple des alternatives :
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