Entre les taxes locales et les frais d’entretien, une résidence secondaire peut coûter quelques milliers d’euros par an. Alors vous vous demandez si vous ne devriez pas la louer quand vous ne l’occupez pas. C’est possible, vous disposez pour cela de 2 solutions, vous devrez parfois obtenir des autorisations et dans tous les cas vous paierez des impôts.
Acheter dans une résidence de services à la mer ou la montagne
La solution la plus simple est d’acheter un appartement ou une maison, à la mer ou à la montagne, dans une résidence de services hôteliers. Si l’investissement en meublé de tourisme ne présente pas de remise d’impôt, en revanche la formule reste attractive.
Dans cette configuration le nouveau propriétaire reprend le bail que l’ancien propriétaire a signé avec l’exploitant de la résidence. Cet exploitant lui verse un loyer trimestriel, il n’y a donc pas ou peu de risques de défaut de loyer. Pas besoin de rechercher des locataires, c’est l’exploitant qui s’en occupe.
Tous les baux incluent des semaines d’occupation, généralement ainsi :
- 1 semaine en haute saison,
- 1 semaine en moyenne saison,
- 1 semaine en basse saison.
Plus le propriétaire dispose de semaines d’occupation, moins le rendement est élevé et vice versa. Pour les familles désirant une plus grande souplesse d’occupation, il y a la solution d’acheter une villa ou un appartement classique, puis de mettre en location à volonté.
Acheter une résidence secondaire et la louer
Avant de pouvoir mettre une résidence secondaire en location, il est nécessaire de demander une autorisation en mairie. Selon la commune où est implanté le bien immobilier, il faudra obtenir un numéro de déclaration, ou une déclaration puis autorisation, ou une déclaration seule.
Pour le savoir, il suffit de se rendre sur cette page du service public, puis de rentrer le code postal de la ville où se trouve la résidence secondaire convoitée.
Une fois l’autorisation obtenue, il s’agit de s’assurer que le logement dispose de suffisamment de mobilier et d’équipement pour :
- Dormir, ranger ses vêtements,
- se cuisiner à manger,
- conserver les aliments au frais.
Pour la mise en location, les propriétaires disposent des moyens suivants :
- via les plates-formes Internet,
- sans intermédiaire via des sites de petites annonces,
- via un agent immobilier ou un notaire,
- via un bail mobilité.
Dans cette opération, le plus difficile est donc d’obtenir les autorisations administratives. Ensuite il est nécessaire d’avoir quelqu’un sur place pour gérer les entrées et sorties des locataires.
Pour info : certaines copropriétés interdisent la location meublée saisonnière, il est impératif de consulter le règlement de copropriété avant d’acheter un appartement comme résidence secondaire pour le mettre en location.
Comment déclarer les revenus locatifs aux impôts ?
Les revenus locatifs tirés de la location meublée ne sont imposés qu’à 50 %. La base de revenu imposable est ensuite taxée comme suit :
- Elle vient s’ajouter aux revenus imposables du foyer fiscal,
- elle subit 17,2 % de prélèvements sociaux.
Notons qu’en cas de travaux de rénovation, il peut être intéressant de choisir le régime du réel simplifié, afin que le coût des travaux se déduise des revenus locatifs.
En tout état de cause le propriétaire doit demander une inscription au répertoire Sirene de l’INSEE en s’adressant greffe du tribunal de commerce dont dépend la résidence secondaire mise en location. Il faudra pour cela remplir le formulaire CERFA 11921*05.
La taxe d’habitation et la taxe foncière sont bien entendu à la charge des propriétaires.
Pour info : en supplément les communes sont libres d’instaurer une taxe de séjour, dont les propriétaires bailleurs devront s’acquitter.
Comment financer l’opération
L’achat d’un meublé de tourisme dans une résidence de services avec semaines d’occupation, peut être considéré comme un investissement locatif par une banque. Il lui sera d’autant plus facile d’évaluer la rentabilité de l’opération, si on lui présente les preuves de revenus locatifs de l’actuel propriétaire.
En revanche l’achat d’une résidence principale avec intention de mettre en location quelque temps dans l’année, est considéré comme le financement d’une habitation secondaire. Si le vendeur du logement convoité peut prouver au moins 2 ans d’activité de location, certaines banques pourraient en tenir compte.
Pour info : en janvier 2022 les taux immobiliers sur 20 ans s’échelonnaient de 0,77 % à 1,24 % selon la qualité du dossier des emprunteurs (source CSA/Crédit Logement).
Il est très important de dissocier l’hypothèque sur la résidence principale et l’hypothèque sur la résidence secondaire. L’acquéreur doit souscrire un prêt spécifique pour cette dernière, sans amener sa résidence principale en hypothèque.
Ainsi en cas d’accident de la vie débouchant sur un défaut de paiement, le logis de la famille est protégé. La méthode de financement est toujours la même : le crédit immobilier est amortissable à taux fixe. L’emprunteur apporte au moins les frais d’achat sur sa propre épargne. Plus il injecte de ses deniers personnels, plus il obtient un meilleur taux.