Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, vous n’avez que l’embarras du choix. Mais avant d’acheter pour louer il convient de réfléchir à ce que vous allez faire de votre investissement. Voici les questions à se poser et des réponses avisées en fonction de votre situation.
1- Acheter pour louer, d’accord, mais pourquoi faire ?
1-1 Pour améliorer votre retraite future
Si le but de votre investissement locatif est d’obtenir un complément de retraite, tout est une question de timing. Vous allez effectivement acheter pour louer de manière à ce que les loyers couvrent une partie des mensualités du prêt immobilier. Cela sous-entend que l’emprunt doit être complètement remboursé à l’approche de votre retraite.
Plus vous vous y prenez tôt, plus vous pourrez emprunter sur une longue durée, plus les mensualités seront faibles et moins votre effort financier sera important. Un simple calcul montre que vous pouvez œuvrer maintenant pour obtenir un supplément de revenus de 500 € dans plusieurs années.
Pour info : un bien immobilier doit être entretenu, pour cela il est nécessaire d’épargner tous les mois afin de ne pas se retrouver surpris par des rénovations urgente.
1-2 Pour loger les enfants pendant leurs études
Lorsque des parents cherchent à héberger leurs enfants pendant leurs études, ils ont tendance à acheter un logement étudiant pour le louer. L’idée est de commencer par le mettre en location, puis de le récupérer par la suite.
Toutefois lorsque le logement étudiant fait partie d’un programme neuf, il est confié au gestionnaire de la résidence. Or si cet investissement a été acquis via la loi Censi-Bouvard, le propriétaire doit le laisser en location pendant 9 ans.
Cette obligation rend quasi-impossible de sortir la chambre étudiante de la location pour la mettre à la disposition de ses enfants. Il convient de se renseigner avant sur les possibilités futures de reprendre la chambre.
Pour celui qui souhaite se libérer de toute contrainte, il lui suffira d’acheter un petit appartement pour le louer à des étudiants. Dans le cadre de la location estudiantine meublée, le bail peut avoir une durée de 9 mois.
1-3 Pour placer un capital dans la pierre
Si vous souhaitez acheter un appartement pour le louer car vous disposez d’un capital, vous allez bien entendu rechercher un bien immobilier correspondant à votre budget. Pour autant d’un point de vue patrimonial, il est préférable de réfléchir avant d’acheter un bien immobilier cash.
Effectivement lorsque les taux d’emprunt sont largement inférieurs aux taux de rendement de l’épargne, il peut être plus pertinent d’épargner le capital et d’emprunter.
1-4 Pour payer moins d’impôts
Les achats de logements neufs à but locatif peuvent être exigible à la loi pinel.
Ce dispositif fiscal a été mise en place en France en 2014, visant à encourager l’investissement immobilier locatif dans le but de stimuler la construction de logements neufs. Elle succède à la loi Duflot et offre des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs.
Le principe de la loi Pinel repose sur la réduction d’impôt accordée aux particuliers qui achètent un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement pour le louer sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée de la location, avec des avantages plus importants pour les locations à long terme.
Les zones éligibles à la loi Pinel sont définies en fonction de la tension du marché immobilier. En général, les grandes métropoles et leurs environs sont éligibles, tandis que les zones rurales en sont exclues.
L’un des points forts de la loi Pinel est la possibilité pour l’investisseur de louer le logement à un membre de sa famille, sous certaines conditions. Cela peut être un avantage significatif pour les investisseurs souhaitant aider un proche tout en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif.
Cela constitue donc un outil attractif pour investir dans l’immobilier locatif en France, favorisant à la fois la construction de logements neufs et la constitution d’un patrimoine immobilier, tout en offrant des avantages fiscaux intéressants.
Cependant, il est important de se renseigner en détail sur les conditions et les obligations liées à ce dispositif avant de s’engager dans un investissement immobilier sous la loi Pinel.
Vous allez donc effectivement réduire vos impôts sur toute la durée du dispositif, et vous pourrez revendre à l’issue des 12 ans pour repartir sur autre chose. Cette solution est donc attrayante, à condition de choisir le bon logement.
Pour autant l’immobilier neuf est plus cher que l’ancien. D’après le baromètre LPI (parution février 2022), un appartement ancien coûte 3665 €/m² sur Montpellier Méditerranée Métropole. D’après le baromètre FPI (parution février 2022), sur cette zone un appartement neuf coûte 4783 €/m².
1-5 Pour transmettre un patrimoine à vos enfants
Acheter un logement pour le louer est une bonne manière de se créer un patrimoine que l’on transmettra à ses enfants. L’idée plaît aussi beaucoup à l’administration fiscale, qui vous attend au détour avec des droits de succession et de donation.
Ces derniers sont progressifs et se montent par exemple à 20 % dans la tranche de 15 932 € à 552 324 €, après un abattement de 100 000 € tous les 15 ans.
Exemple : si des parents donnent un appartement d’une valeur de 150 000 € à 1 enfant, ce dernier pourrait avoir à payer 20 % de droits de succession sur 50 000 €, soit 10 000 €. En revanche si le don se fait à 2 enfants, chacun reçoit 75 000 €, ils ne payent donc pas d’impôts car la valeur de ce don est en dessous de leur abattement de 100 000 €.
Une astuce consiste à démembrer le bien immobilier sans transfert de charges. L’acte est établi par un notaire, ce qui vous confère l’usufruit et accorde la nue-propriété à vos ayants droits. En tant que détenteur de l’usufruit, vous pouvez habiter les lieux et récolter les loyers. À votre décès ou à une date donnée, votre droit d’usufruit revient naturellement au nu-propriétaire, sans droits de succession même si le bien a pris de la valeur.
Le démembrement immobilier implique des frais de notaire, en supplément l’administration fiscale détermine elle-même la valeur de la nue-propriété, en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Exemple : ce propriétaire d’un bien immobilier estimé à 150 000 € est âgé de 50 ans. Il fait don de la nue-propriété à son enfant et conserve l’usufruit. D’après le simulateur officiel, la nue-propriété vaut 40 % de la valeur du bien soit 60 000 €. Il a ainsi fait don de 60 000 € à son enfant, ce dernier ne paye pas de droits de donation car il se trouve sous l’abattement de 100 000 €.
2- Allez-vous louer par vous-même ?
2-1 Oui, ça ne vous dérange pas de gérer la location
Si vous souhaitez acheter et louer par vous-même, vous avez tout intérêt à vous protéger contre les défauts de loyer. Et pour ce faire, vous disposez de 2 solutions :
- la garantie Visale d’Action Logement,
- l’assurance loyers impayés.
2-2 Non, vous préférez confier la location à un professionnel
La solution la plus simple pour ceux qui ne souhaitent pas gérer la location, est de confier l’appartement à une agence immobilière. Cette formule a un coût, dont la fourchette va de 1 % à 10 % du loyer perçu.
Vous devriez donc sans doute regarder du côté de la LMNP (location meublée non-professionnelle). Dans cette configuration vous achetez un logement meublé dans une résidence de services et vous le louez à un exploitant. Ce dernier vous verse un loyer mensuel et assure lui-même la gestion des locataires.
Différentes formules existent : les établissements pour personnes âgées dépendante (EHPAD), les résidences seniors, les résidences de tourisme, les résidences pour étudiants et les résidences d’affaires.
Il est possible d’obtenir des remises d’impôts dans le cadre de la loi Censi-Bouvard (sauf pour les résidences de tourisme) et de récupérer la TVA sur le prix de vente.
2-3 Vous ne voulez rien entendre : ni location ni entretien
Si vous êtes conscient de la bonne rentabilité de l’immobilier locatif mais que vous ne voulez absolument pas vous en occuper, les SCPI sont peut-être pour vous. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier émettent des parts, que l’on peut acheter sur un marché primaire ou secondaire.
Le gérant vous verse un loyer appelé « dividende ». Pas de loyers impayés, pas de frais d’entretien. Attention toutefois à ne pas choisir au hasard. Car certains parcs immobiliers professionnels doivent subir des rénovations, ce qui ferait baisser les dividendes et donc le rendement.
Le rendement des SCPI est transparent, les meilleures d’entre elles versent des dividendes annuels de plus de 6 %, les moins bonnes sont au-dessus de 2 %.
3- Comment allez-vous financer votre achat locatif ?
3-1 Votre capacité de remboursement est suffisante
Au départ de tout investissement locatif, il convient de déterminer votre capacité d’emprunt. Mais entre les résultats que vous donne un simulateur et ce qu’en pense un banquier, il y a une marge. Effectivement les prêteurs vont retirer 30 % du montant des loyers que vous espérez encaisser.
Les 70 % restants viendront s’ajouter à vos revenus, tandis que les mensualités du nouveau crédit viendront augmenter votre taux d’endettement. Pour toutes les banques, la totalité des mensualités de tous vos crédits ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus imposables nets.
3-2 Vous avez déjà des crédits en cours, ça risque de faire juste
Les banques sont généralement réticentes à accorder un prêt immobilier en présence de crédits à la consommation. Cependant certaines d’entre elles pratiquent le principe du lissage de crédits.
Dans cette opération, le prêteur va vous accorder un différé de remboursement jusqu’à ce que vous ayez terminé de rembourser vos crédits en cours. Un procédé pratique, mais qui peut coûter cher. Car pendant la période du différé vous pourrez avoir à verser des intérêts intercalaires. Toutefois le plus souvent vous obtiendrez un taux d’intérêt plus élevé que la moyenne, afin de compenser ce différé.