Au cours de l’été suivant les épreuves du bac, les parents découvrent la problématique du logement étudiant à Paris. En considérant les faibles taux d’emprunt immobilier, ils pensent qu’acheter une chambre de bonne pourrait être rentable. Ce n’est pas toujours vrai, avant de se lancer il convient de bien calculer les différences de coût entre l’achat ou la location, en voici un exemple.
Acheter une chambre de bonne à Paris
Partons d’un constat simple : les notaires voient le prix de la pierre parisienne à 10 560 €/m² de médiane sur les avant-contrat devant se conclure en avril 2022. Les parents qui souhaitent acheter aujourd’hui, doivent donc s’attendre à ce prix avec des variation de plus ou moins 20 % selon les quartiers.
À raison de 20 m² pour avoir salle de bains, WC et petite cuisine à l’intérieur, le budget médian pourrait être de 211 000 €.
Et bien entendu, ce montant varie en fonction de l’emplacement. Dans le quartier de Saint Victor (5e) par exemple, les notaires constatent un prix médian de 12 470 €/m². De quoi faire monter le prix d’une chambre de bonne à 250 000 €. Pour le moins cher il y a le quartier de Saint-Fargeau (20e), pour 9440 €/m². La chambre de bonne de 20 m² pourrait ainsi coûter 189 000 €.
Coupons la poire en 2 et partons du principe que les parents achètent une chambre de bonne de 20 m² dans le quartier de La Roquette (11e), pour 10 740 €/m². Ils devront débourser au moins 215 000 €, à ce prix ils ne devraient pas avoir de travaux et bénéficier d’une salle de bains, kitchenette et WC à l’intérieur.
Si les parents disposent d’une épargne suffisante pour couvrir les 10 % de frais d’achat, soit 22 000 €, ils pourront financer la totalité du prix de cette chambre de bonne. À raison de 1,03 % sur 20 ans (moyenne février 2022 source CSA/Crédit Logement), les mensualites sur 215 000 € seraient de 992 €.
Pour info : vous pouvez effectuer vos propres calculs à l’aide de notre simulateur de mensualités actualisé au dernier taux moyen.
Admettons qu’ils obtiennent une assurance emprunteur à 0,40 %, leurs cotisations seront donc de 72 €/mois. Les mensualités des parents, seraient donc de 1064 €.
De son côté, SeLoger.com constate une location moyenne de 30 €/m² sur la rue de la Roquette, à Paris. Pour un 20 m² cela équivaut à 600 €/mois.
Conclusion : si les parents choisissent d’acheter plutôt que de louer, ils devront dépenser 464 € de plus par mois. Mais le calcul ne s’arrête pas là.
Revendre une chambre de bonne à Paris après 5 ans
Voyons maintenant ce qu’il se passe si les parents souhaitent revendre à la fin d’un cycle de 5 ans d’études. En admettant qu’ils aient obtenu 1,03 % sur 20 ans, sur un crédit immobilier de 215 000 € il leur restera 166 000 € (arrondis) à rembourser à la fin de la 5e année.
Si les parents revendent la chambre de bonne au même prix, soit 215 000 €, en théorie ils récupèrent 48 000 € (arrondi) en tenant compte des pénalités de remboursement anticipé (environ 800 €).
En 5 ans ils auront donc dépensé 64 000 € (arrondi) pour leur crédit (1064 €/mois x 12 mois × 5 ans = 63 840 €), plus 22 000 € d’apport personnel, et en auront récupéré 48 000 €.
- 64 000 € (coût du crédit) + 22 000 € (apport personnel) = 86 000 € de dépenses totales.
- 48 000 € (bénéfice de la vente) – 86 000 € (dépenses totales) = -38 000 €.
Acheter une chambre de bonne à Paris pour héberger leur enfant durant ses études, leur aura donc coûté 38 000 €. S’ils s’étaient contentés de louer, ils auraient dépensé 36 000 € (600 €/mois x 12 mois x 5 ans = 36 000 €).
Dans cet exemple la différence est de 2000 €. Les parents pourraient donc acheter leur chambre de bonne plutôt que de la louer, en misant sur une plus-value immobilière à la revente.
Pour approfondir le sujet, Emprunter Malin vous propose une méthode de calcul pour comparer le coût d’achat et le coût de location.
Pour info : les résultats pourraient être différents selon la qualité du logement ciblé. Rappelons que ce calcul ne comprend ni les impôts locaux, ni les assurances habitation. Si les parents achètent, ils doivent s’acquitter de la taxe foncière et des charges de copropriété. S’ils choisissent la location, ils paieront une assurance habitation pour locataire.
Revendre la chambre de bonne ou la mettre en location ?
Une fois que l’enfant a fini ses études, les parents pourront conserver la chambre de bonne sur le marché locatif. Étant donné qu’ils ont emprunté à taux fixe, les 1064 €/mois de crédit immobilier seront allégés par les 600 €/mois qu’ils peuvent demander aux parents du nouvel étudiant locataire.
Dans notre exemple, leur effort financier descend ainsi à 464 €/mois. Un petit tour sur une calculette de rendement locatif pourra leur donner un aperçu de la viabilité de l’opération.
Ils peuvent également espérer revendre la chambre de bonne avec une plus-value. Attention, les prix de l’immobilier à Paris sont variables même s’ils sont en ce moment en train de s’ajuster. En supplément plusieurs facteurs sont à prendre en considération.
Tout d’abord la mairie de Paris s’adjuge un droit de préemption. La municipalité peut ainsi imposer un prix de rachat sur la chambre de bonne. Les parents devront donc se plier ou retirer le logement de la vente.
Mais surtout, pour l’instant l’assouplissement de l’imposition des plus-values immobilières n’est pas au programme du gouvernement. Si les parents revendent moins de 6 ans après avoir acheté, ils devront payer 19 % au titre d’impôt sur les plus-values, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Découvrez notre dossier complet sur la plus-value immobilière.