Emprunter Malin vous propose un simulateur Pinel qui calcule le rendement d’un investissement locatif, en tenant compte de plusieurs facteurs. Le coût du crédit, l’impôt supplémentaire et les prélèvements sociaux sur les loyers, mais également la défiscalisation. Son usage est entièrement gratuit et illimité, n’hésitez pas à posez des questions en commentaire au bas de cette page.
Rappel sur le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est un mécanisme fiscal visant à stimuler les investissements immobiliers en zones tendues. Il permet aux contribuables de réduire leur imposition en échange d’un engagement de location du bien immobilier acquis.
Cependant, il est crucial de respecter les critères prédéfinis en matière de localisation, de loyer et de durée de location.
La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée de l’engagement locatif et peut atteindre jusqu’à 21%* du montant de l’investissement pour une location sur 12 ans.
*Attention, à partir de 2023, les réductions d’impôts baissent, voici les nouvelles grilles :
Loi Pinel 2023 et 2024 : taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location
| Durée d'engagement de location | Réduction d'impôt |
|---|---|
| En France métropolitaine | |
| 6 ans | En 2023 : 10,5 % du prix de revient En 2024 : 9 % du prix de revient |
| 9 ans | En 2023 : 15 % du prix de revient En 2024 : 12 % du prix de revient |
| 12 ans | En 2023 : 17,5 % du prix de revient En 2024 : 14 % du prix de revient |
| En outre-mer | |
| 6 ans | En 2023 : 21,5 % du prix de revient En 2024 : 20 % du prix de revient |
| 9 ans | En 2023 : 26 % du prix de revient En 2024 : 23 % du prix de revient |
| 12 ans | En 2023 : 28,5 % du prix de revient En 2024 : 25 % du prix de revient |
Par exemple, pour un investissement de 300 000€ en 2023, un contribuable engagé sur une durée de 12 ans bénéficiera d’une réduction d’impôt de 52 500 €, soit une réduction de 17,5% de l’investissement.
Mais avant de se lancer, il est judicieux de faire une simulation pour bien comprendre l’impact d’un tel investissement sur sa fiscalité personnelle. Il ne fait pas oublier de prendre en compte le coût de l’investissement (plus cher dans le neuf et en particulier dans le Pinel que sur le marché de l’ancien), les frais de notaire, le coût du crédit, l’apport personnel, et les frais de gestion du bien.
En résumé, le dispositif Pinel est un outil efficace pour les contribuables souhaitant réduire leur imposition tout en investissant dans l’immobilier locatif. Pour tout savoir sur les nouvelles règles 2023 et comment fonctionne le dispositif Pinel, lisez notre dossier ici :
Comment utiliser le simulateur Pinel d’Emprunter Malin ?
1- Entrez le prix du bien immobilier
Dans le premier champ du simulateur, entrez le prix du bien immobilier que vous convoitez. Si vous n’avez pas encore effectué vos recherches, entrez un montant que vous estimez correspondre à votre capacité d’emprunt.
Au besoin vous pouvez vous référer à notre article sur les prix de l’immobilier neuf en France.
2- Entrez le montant de votre apport personnel
Lors d’un investissement dans l’immobilier neuf, certaines banques acceptent de prêter pour la totalité du projet. Toutefois vous pourriez avoir un apport personnel que vous souhaiteriez placer dans l’achat, afin d’augmenter votre rentabilité.
N’entrez rien si vous ne comptez pas utiliser de capital personnel, de toute façon vous aurez la possibilité de recommencer une autre simulation à la fin du questionnaire.
Pour info : d’après la Banque de France le rendement moyen d’un PEL (Plan Épargne Logement) était de 2,59 % en décembre 2021. En revanche le taux immobilier moyen était de 1,10 %. Dans cette configuration il peut-être préférable de laisser un capital personnel sur un PEL, plutôt que de l’injecter dans un prêt immobilier.
3- Consultez le montant de vos mensualités
Notre simulateur Pinel est actualisé mensuellement, en fonction de la moyenne des taux immobiliers telle que calculée par l’observatoire CSA/Crédit Logement.
Le champ suivant vous montre quelles seront vos mensualités si vous financez ce projet pendant 15 ans. Notons que vous devrez rajouter au moins une assurance emprunteur décès et invalidité.
4- Choisissez la surface du bien immobilier convoité
Dans tout investissement locatif, le rendement dépend du prix d’achat par rapport à la surface, et donc par rapport au loyer que l’on peut en espérer. En loi Pinel le loyer est plafonné :
- 13,04 €/m² en zone A,
- 17,55 €/m² en zone A bis,
- 10,51 €/m² en zone B1.
Dans cette partie du simulateur, entrez la surface que vous convoitez. À titre indicatif, la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) signale les surfaces suivantes au 3e trimestre 2021 :
| Région parisienne | Province | |
| Studio | 30 m² | 29 m² |
| 2 pièces | 44 m² | 43 m² |
| 3 pièces | 64 m² | 65 m² |
| 4 pièces | 83 m² | 88 m² |
| 5 pièces | 91 m² | 117 m² |
Pour info : la flèche indique l’évolution de la surface par rapport au trimestre précédent.
Dans la partie suivante, notre simulateur Pinel vous invite à choisir la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier. Une fois ce choix fait, vos revenus locatifs annuels apparaissent automatiquement dans le dernier champ.
5- Consultez les aspects fiscaux
L’intérêt du simulateur Pinel d’Emprunter Malin, est qu’il calcule la remise d’impôt de manière précise, en prenant en compte :
- Votre tranche d’imposition,
- votre quotient familial,
- les contributions sociales.
Sur cette partie de la calculette, vous allez connaitre :
- le montant des impôts,
- des prélèvements sociaux,
- de la remise d’impôt.
Rassurez-vous, le dispositif est conçu de manière à abaisser effectivement le montant global de vos impôts sur le revenu.
Pour info : la remise d’impôt ne sera pas appliquée sur votre prélèvement automatique mensuel. Une fois que vous aurez effectué une déclaration de mise en location Pinel, le Trésor Public vous enverra 2 chèques dans l’année.
6- Consultez votre rentabilité nette
L’avant-dernière partie du simulateur vous montre votre rendement annuel net d’impôt et de prélèvements sociaux, au bout de 15 ans de prêt immobilier. Cette partie vous permet notamment de comparer la pertinence du projet avec un support bancaire classique de type livret ou assurance-vie.
On notera toutefois que notre simulateur Pinel ne prend pas en compte les charges de copropriété, les assurances habitation obligatoires, ni l’assurance emprunteur.
En revanche il ne tient pas compte non plus de l’éventuelle plus-value immobilière que pourrait réaliser le logement sur 15 ans. Il ne tient pas compte non plus des augmentations de loyer autorisées pendant la durée du dispositif Pinel, soit 12 ans maximum.
Mais il ne tient pas compte non plus du fait qu’à l’issue des 12 ans, le propriétaire bailleur peut appliquer un loyer identique à celui du secteur libre, dans le respect du Code de l’habitation.