Dans le secteur de l’immobilier, et en particulier dans les transactions portant sur des biens immobiliers qui n’ont pas encore été construits ou qui sont en cours de construction, tout investisseur ou acquéreur est amené à faire face à une série de risques.
En effet, la crainte d’un projet inachevé ou d’un retard de livraison est une menace qui pèse parfois lourdement sur la confiance des parties prenantes.
C’est là que la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) entre en jeu. Destinée à sécuriser les transactions et à apporter une certaine assurance aux promoteurs et aux acquéreurs, la GFA est devenue un élément clé de la scène immobilière.
Qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement (GFA) ?
La garantie financière d’achèvement (GFA) est un mécanisme juridique qui a été conçu dans le but de garantir la protection des acquéreurs d’un bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). Elle permet de s’assurer que, même si le promoteur immobilier est en défaillance financière, les travaux de construction seront menés à leur terme.
L’objectif et les modalités de fonctionnement de la GFA
La principale finalité de la garantie financière d’achèvement (GFA) est la sécurisation de l’investissement réalisé par les acquéreurs en garantissant l’achèvement du projet dans les délais prévus et dans le respect des spécifications du cahier des charges, quels que soient les aléas financiers qui peuvent affecter le maître d’ouvrage.
La garantie financière d’achèvement est généralement établie par l’intermédiaire d’un organisme financier ou d’assurance faisant office de garant et s’engageant donc à financer l’achèvement des travaux en cas de défaillance de la part du promoteur.
Le garant peut alors choisir entre financer la poursuite des travaux ou bien assurer le remboursement des acquéreurs si le projet ne peut être mené à son terme.
La couverture proposée par la GFA
Si le promoteur fait faillite ou n’est pas en mesure de poursuivre la construction pour des raisons financières, la GFA est déclenchée pour assurer la poursuite des travaux jusqu’à leur achèvement.
Pour les acheteurs, la GFA est un moyen de protection leur garantissant la livraison de leur futur bien immobilier ou le remboursement de leurs avances si le projet n’est pas achevé.
Source de sécurité pour les investisseurs et les particuliers, la garantie financière d’achèvement des travaux joue en effet un rôle primordial pour stimuler et entretenir les transactions immobilières, gage d’une certaine stabilité et d’une confiance dans le marché de l’immobilier neuf.
Grâce à son existence, les différents acteurs concernés peuvent avancer dans leurs démarches respectives avec une plus grande sécurité financière, et minimiser les risques liés aux imprévus de la construction.
Le moment idéal pour souscrire l’assurance GFA
La souscription à la garantie financière d’achèvement (GFA) doit être effectuée avant le début de la construction et est requise lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le notaire exigera également plusieurs autres documents et justificatifs, entre autres :
- L’assurance Dommages Ouvrage (DO) ;
- L’assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR) ;
- Les Conditions Générales (CG) et les Conditions Particulières (CP) du contrat ;
- Les justificatifs de paiement.
Cette garantie n’entre en vigueur qu’au début des travaux.
Quelles sont les conditions d’accès à la GFA ?
Les conditions d’accès à la garantie financière d’achèvement varient en fonction du type de projet et des acteurs qui y sont impliqués. Cependant, il existe quelques règles générales qu’il faut respecter, comme :
- L’éligibilité du promoteur immobilier : pour pouvoir bénéficier de la GFA, le promoteur immobilier doit répondre à certains critères en termes de solvabilité et d’expérience dans ce domaine ;
- La conformité du projet : tout projet immobilier doit être conforme à toutes les normes et réglementations en vigueur actuellement dans le secteur de la construction. Il s’agit par exemple des normes environnementales, des règles d’urbanisme et des normes de sécurité ;
- La transparence financière : une transparence totale est exigée en ce qui concerne le financement du projet. Ainsi, le promoteur doit pouvoir démontrer la viabilité financière du projet et établir des prévisions de coûts et de revenus détaillées.
De nombreux documents doivent être fournis pour constituer le dossier de la GFA, afin de refléter le sérieux et la viabilité du projet immobilier. Ce dossier doit comporter plusieurs documents tels que :
- Le statut de la société ;
- L’historique de la société ;
- Le permis de construire ;
- Le plan prévisionnel de financement et bien d’autres pièces pertinentes pour assurer l’institution financière de la solidité du projet et de son promoteur.
Quelles sont les conséquences financières liées à la garantie financière d’achèvement ?
Le fait de mettre en place une garantie financière d’achèvement implique nécessairement des coûts dont il faut tenir compte dans le budget global de votre projet immobilier. Les coûts de la GFA sont généralement exprimés en pourcentage des coûts prévisionnels des travaux qui restent à réaliser.
Le prix de la garantie financière d’achèvement est généralement compris entre 0,25 % et 0,80 % de la valeur totale des travaux, TVA incluse. À titre d’exemple, dans le cadre d’un projet immobilier de 5 millions d’euros, le montant de l’assurance financière d’achèvement peut se situer entre 12 500 et 40 000 euros.
Ce coût peut également être influencé par des paramètres divers comme :
- La solidité financière du promoteur immobilier ;
- Le niveau d’expérience du promoteur ;
- La nature du projet ;
- La rentabilité du projet en question ;
- La solidité de la demande ;
- Le garant sélectionné.
Impact de la GFA sur le prix du bien immobilier
La GFA peut avoir un impact important sur le prix final du bien immobilier acheté dans le cadre d’une VEFA. En effet, même si la garantie offre à l’acheteur la sécurité nécessaire, elle entraîne également des coûts pouvant avoir une incidence sur le prix de vente du bien immobilier.
Que faire si la GFA est déclenchée ?
Si le promoteur n’est pas en mesure de poursuivre les travaux de son projet, le garant interviendra pour garantir l’achèvement des travaux. En règle générale, cette démarche comprend les étapes suivantes :
- Déclaration de l’insolvabilité : la GFA est déclenchée par la déclaration formelle de l’insolvabilité du promoteur immobilier ;
- L’intervention du garant : celui-ci procède à une analyse de la situation, confirme l’insolvabilité et prend des mesures financières pour garantir la poursuite des travaux de construction jusqu’à leur achèvement ;
- La reprise des travaux de construction : le garant peut soit reprendre directement les travaux de construction, soit confier l’achèvement de la construction à une entreprise, et ce, selon les dispositions prévues dans le contrat de GFA.
L’importance de la garantie financière d’achèvement pour les acheteurs et les promoteurs
Pour un acheteur, cette garantie financière d’achèvement vous permet de vous protéger en vous donnant l’assurance de voir votre bien immobilier livré comme prévu initialement, même en cas de difficultés financières de la part du promoteur.
Il s’agit d’une garantie de sérénité, notamment à une époque où un projet immobilier représente le plus souvent un investissement financier majeur et engage l’acquéreur sur plusieurs années.
En ce qui concerne les promoteurs, la GFA constitue une condition sine qua non à l’obtention d’un financement bancaire et au lancement d’un projet de construction. En effet, les banques exigent souvent cette garantie préalablement à l’octroi d’un prêt pour le financement d’un projet immobilier. C’est aussi un gage de sérieux et de fiabilité aux yeux des clients.
Les limites et les points critiques de la garantie financière d’achèvement
Bien qu’indispensable, la garantie financière d’achèvement des travaux est soumise à de nombreux aspects défavorables et à des limites. En effet, nombreux sont ceux qui critiquent le coût de cette garantie, un coût pouvant constituer une charge financière très lourde qui pèse à la fois sur le promoteur et indirectement sur les acheteurs.
De même, les modalités d’application de la GFA suscitent souvent des difficultés, notamment en cas de litige ou de désaccord sur ce qu’est un achèvement conforme aux prévisions et au cahier des charges.
Quelles sont les différentes garanties relatives à l’immobilier neuf ?
Dans le monde de la construction immobilière, il existe un certain nombre de garanties qui permettent une meilleure protection des acquéreurs et des travaux. À cet égard, il est important de distinguer la GFA des autres garanties existantes.
| La garantie | Description |
|---|---|
| La Garantie de Parfait Achèvement (GPA) | Cette garantie, dont la durée de validité est d’un an après la souscription, permet d’obliger le constructeur à prendre des mesures en cas de problèmes ou de défauts détectés au moment de la délivrance du logement ou dans l’année qui suit.
Il s’agit d’une garantie particulièrement importante, qui permet au constructeur de remédier aux problèmes constatés lors de la livraison ou qui apparaissent au cours de l’année qui suit. |
| La garantie décennale | Cette garantie permet de couvrir les dommages mettant en cause la solidité de l’ouvrage ou qui le rendraient non conforme à l’usage auquel il est destiné, pendant une période de 10 ans à partir de la date de réception de l’ouvrage. |
| La garantie biennale | Cette garantie, également connue sous le nom de garantie de bon fonctionnement, concerne la totalité des équipements qui sont dissociables de l’ouvrage, durant une période de 2 ans. |
Toutes ces garanties répondent à des besoins à la fois différents et complémentaires. Elles permettent de se prémunir de manière échelonnée contre les différents sinistres qui peuvent survenir au cours du cycle de vie d’un projet de construction.