Masteos fait partie des plateformes spécialisées dans l’investissement locatif clé en main. La plateforme propose un accompagnement complet à tous les investisseurs souhaitant participer à un projet immobilier locatif en contrepartie d’une commission dépendant de la valeur du bien.
Masteos propose un mode d’investissement simple et accessible en proposant un interlocuteur unique pour chaque projet. On fait le tour de la plateforme avec notre avis concernant Masteos, la plateforme a certains avantages mais des points d’attention à apporter sur certaines annonces.
En bref, les avantages de Masteos :
- Pas de charge mentale, pas de déplacement à faire : offre 100% déléguée
- Gain de temps
- Un rendement attractif : attention car le rendement annoncé par Masteos est à nuancer ! (voir plus bas)
- Les travaux et ameublement permettent une plus-value lors de la revente
- Garantie de location rapide, directement avec Masteos
- Possibilité d’investir dans toute la France, et même à l’étranger
- Idéal pour les expatriés
- Pas de sous-traitance pour les travaux et la gestion locative (équipe en interne)
Les inconvénients de Masteos à garder en tête :
- Les frais de Masteos baisse le rendement locatif (même s’ils sont les plus bas du marché)
- Le rendement proposé est à re-calculer : la fiscalité n’est pas prise en compte et les calculs de la rentabilité brute et nette sont erronés.
- Beaucoup de colocation pour optimiser le rendement, attention à la vacance locative (souvent sous-pondérée)
- La fiscalité est négligée par Masteos
Présentation de Masteos
La plateforme Masteos a été créée en 2019, elle est donc assez récente. Elle est spécialisée dans tous les investissements relatifs à des biens neufs, anciens, et à rénover qui sont destinés à la location. Ses fondateurs sont Jérôme Manuguerra, Maxime Hanquier et Thierry Vignal.
Contrairement à d’autres plateformes d’investissement locatif, Masteos est accessible via une application disponible sur Apple Store et Google Play. Les utilisateurs retrouvent donc une solution tout-en-un qui leur donne accès à la gestion d’un ou de plusieurs biens et qui leur permet aussi de meubler, rénover, investir et trouver un bien dans lequel investir.
Elle est également présente sur les réseaux sociaux et notamment sur YouTube. En 2021, elle a effectué une levée de fonds de 15 millions d’euros pour le financement de l’amélioration de sa technologie et son développement en métropole ainsi que sur le marché européen. C’est la plateforme qui a levé le plus de fonds sur le marché français, un bon signe pour le développement futur de la plateforme.
La plateforme ne se contente pas de proposer des outils facilitant les démarches administratives concernant l’investissement locatif immobilier. Elle prend également en compte chaque détail relatif au plan d’investissement de chaque client. Lors de son étude, il y a 8 points qui sont mis en avant :
- l’étude du projet
- la recherche du bien idéal
- la réalisation de l’offre d’achat
- conseil et accompagnement juridiques
- le financement
- la réalisation des travaux
- l’ameublement
- la location
Fonctionnement de Masteos
En tant que startup spécialisée dans l’investissement locatif, Masteos a pour mission principale de trouver un bien immobilier à chaque client en fonction de ses objectifs financiers. Pour chaque investisseur souhaitant investir à travers la plateforme, il faut d’abord effectuer un premier entretien avec un conseiller Masteos qui sera son contact référent.
Chaque entretien sert également à définir la zone géographique à privilégier pour un investissement et les villes cibles. À la suite d’un premier échange avec le conseiller, l’investisseur va recevoir des offres de biens correspond à ces critères. Le site possède des chasseurs immobiliers à travers toute la France.
Vous n’avez pas à fournir des efforts, car ce sont les experts du site qui se chargent de trouver la perle rare qui vous correspond.
Par la suite, vous bénéficiez de précieux conseils et recommandations pour toutes les questions d’ordre administratif. Si vous avez du mal avec les procédures à suivre, votre conseiller vous initie à toutes les branches relatives au secteur de l’immobilier. Par exemple, vous êtes conseillés sur vos choix de crédit immobilier, notaire, assurance, courtier et fiscalité.
Même lorsque la vente est conclue, l’équipe de Masteos continue de vous accompagner en offrant leur aide de différentes manières. Par exemple, elle peut réaliser les travaux à votre place, se charger de votre gestion locative ou encore prendre en charge l’ameublement de votre bien.
Le fonctionnement du site est simple, vous avez la possibilité de devenir propriétaire de votre bien en location en 5 mois. La démarche à suivre pour cela se résume en 9 étapes. Il y a :
- la phase de conseils et de recherche par rapport au type de bien que vous souhaitez acquérir
- découverte de l’offre d’achat avec protection de vos intérêts auprès du vendeur
- signature du compromis de vente sans avoir à vous déplacer grâce aux experts de Masteos
- financement du bien via un accompagnement bancaire et une procédure accélérée grâce à leur équipe
- la signature de l’acte authentique avec une transaction pouvant se mener à distance
- la rénovation du bien avec un budget empruntable et une garantie décennale
- l’ameublement du bien avec des garanties à l’appui en plus d’un budget empruntable
- la mise en location avec une gestion dématérialisée et un suivi de performance via une application
- la gestion et suivi de la performance de votre investissement
Exemple de projets proposés sur Masteos
Pour comprendre le fonctionnement de la plateforme et vous faire votre propre avis sur masteos, nous allons survoler un projet, celui de Christophe qui est installé à New York. Il était à la recherche d’un bien à louer dans un quartier demandé.
Les experts de Masteos ont su lui trouver un bien d’exception dans le quartier le plus dynamique de Marseille. Il s’agit d’un bien en T4 de 90 m2 situé au cœur du 6ème arrondissement de la ville.
L’appartement que les experts ont trouvé pour Christophe est proche du vieux port. Le bien est typiquement marseillais avec ses tomettes et ses espaces. Son prix de vente était de 303 000 euros avec un budget destiné aux travaux de 7 700 euros et une enveloppe pour l’ameublement de 8 500 euros.
Dans le cas de ce projet immobilier, seule la ventilation a dû être remplacée. Après des travaux de ré-agencement, le bien devient un logement idéal pour une colocation. Il propose 3 chambres avec plusieurs espaces communs, dont le séjour. L’appartement trouve ses premiers locataires en 4 semaines.
Pour mener à bien l’acquisition de cet appartement, Christophe a fourni un apport personnel de 90 000 euros. Masteos l’a aidé à avoir le reste de l’argent nécessaire pour son projet. Ce dernier lui propose un rendement annuel de 4,6 %.
La méthode de calcul de rentabilité immobilier de Masteos
Sur chaque projet immobilier, le rendement brut et net du bien est affiché.
En fonction du type de bien (meublé ou nu), la fiscalité varie. Masteos pousse principalement à faire du meublé pour bénéficier du statut de LMNP qui permet fortement de réduire la fiscalité, surtout pour des investisseurs qui ont une tranche d’imposition plutôt élevé (à partir de 30%).
Dans le coût du projet, voici les données que l’on retrouve :
Il est à noter qu’il est intéressant de passer par Masteos pour justement faire des travaux, déléguer l’ameublement et la gestion locative. Ces 3 sujets prennent beaucoup de temps lors d’un projet locatif. *FAI = frais d’agence inclus.
Pour réduire les frais de notaire, il est possible de prendre les frais d’agence à sa charge (et donc d’avancer impérativement le montant en apport) et de sortir les frais d’agence du prix de vente. Cela fera baisser les frais de notaire.
Ensuite, les données liées au financement sont présentés :
Pour augmenter la durée d’emprunt et la faire passer à 25 ans, il faut faire une demande d’investissement auprès de sa banque en résidence principale, cela permettra également de baisser le taux. Rien ne vous empêche ensuite de louer votre résidence principale et la transformer en investissement locatif.
Attention au taux d’emprunt qui est loin d’être à 2,2% en TAEG en ce moment, plutôt autour de 2,8% minimum de TAEG.
Ce qui est particulièrement intéressant est l’analyse des flux de trésorerie, à savoir les revenus et les charges.
Le calcul des revenus et des charges
Côté charges, Masteos est assez transparent avec la liste de l’ensemble des charges pour le propriétaire, à savoir :
- charges de copropriété (20 à 25% à la charge du propriétaire)
- taxe foncière
- assurance PNO
- gestion locative (frais de 4,99% pour Masteos)
La vacance locative est à ajouter entre 1 à 3 mois en fonction du bien.
C’est en particulier sur les loyers qu’il faut être vigilant car rien n’affirme les données que Masteos affiche. Êtes-vous sûr de pouvoir louer à ce montant ? et sur une vacance locative de 1,5 mois uniquement ?
Le calcul de la rentabilité
Le calcul de la rentabilité brut de l’investissement est relativement simple normalement. Pourtant Masteos affiche une erreur.
Le calcul se fait comme suit : (Revenus annuels * taux d’occupation) / (Prix de vente FAI + travaux + ameublement + frais de notaire + frais masteos)
En réalisant le calcul, on tombe sur 8,1% brut et 9,3%. Un élement que Masteos ne fait pas est l’absence de prise en compte du taux d’occupation. Masteos calcule un rendement brut sur 12 mois complet de location. Or, il semble difficile de maintenir un niveau d’occupation à 100% pendant tout son investissement, les données affichées sont très optimistes.
Sur le calcul de la rentabilité net, Masteos explique son calcul de rentabilité net ci-dessous :
On ne voit pas les frais Masteos qui sont côté dedans, ni les frais de notaire. Cela semble être une simple erreur d’affichage car on obtient bien le taux indiqué de 5,8%.
MAIS, cela ne prend pas en compte :
- les frais du crédit
- la fiscalité de l’investisseur
Ce n’est donc pas un rendement net qui est affiché !
Les zones d’investissement locatif de Masteos
Mastoes se concentre sur certaines zones avec un fonctionnement très humain, puisque l’on retrouve un city manager dans chaque ville / régions majeur. Cela permet de développer une vraie expertise immobilière au sein de la zone, que ce soit en France ou à l’étranger : Bruxelles, Madrid, …
Pour donner un peu de détails sur chaque ville, Masteos a lancé une série de vidéos “Invest in XXX”. Vous pouvez aussi retrouver du contenu qui présente chaque ville cible de la plateforme sur Où investir.
L’un des avantages majeurs que l’on trouve sur Masteos pour un investissemet locatif est les explications que donne la plateforme sur chaque ville. On a très vite les avantages et inconvénients, y compris les quartiers les plus sollicités avec le type de location à privilégier entre une colocation étudiante, un T4 familiale ou un T2 à rénover en T3.
Plus la plateforme se développe, plus nombreuses sont les villes présentées pour investir.
Les chasseurs immobiliers locaux permet à Masteos d’avoir une longueur d’avance. En gros, c’est avec Masteos que vous allez retrouver l’offre la plus large, et de nombreuses annonces off-market.
Comment Masteos réussit à avoir des offres off-market ?
Les chasseurs immobiliers basés dans chaque ville développe une relation avec l’ensemble des agences immobilières. Cette relation leur permet d’indiquer la demande forte de la plateforme sur certains types de biens que Masteos souhaite pousser (colocation étudiante, T3 transformable en T4, etc)
Dès qu’un bien sort, le chasseur immobilier promet à l’agent de vendre le bien en 24 à 48h à la communauté d’investisseurs inscrits sur Masteos. Cela permet d’avoir des offres qui ne sont même pas afficher sur le site de l’agence mais directement poussé à une communauté d’investisseurs prêt à l’acheter.
C’est gagnant-gagnant, à la fois pour l’agent immobilier qui réussit à vendre rapidement le bien, pour Masteos qui réussit à proposer des offres immobilières que l’on ne retrouve pas sur Leboncoin ou Se Loger.
Attention toutefois aux offres qui ne sont pas très bien analysés par Masteos et pousser à tord par les conseillers, surtout pour vendre plutôt que de permettre de faire une bonne opération.
Tarifs de Masteos
Les tarifs de la plateforme varient suivant la prestation proposée. Ils se décomposent en 4 en fonction des principaux services offerts aux clients. Voici les frais appliqués pour chaque service proposé :
- un tarif dégressif pour l’acquisition de votre bien avec une facturation à succès uniquement. Un pourcentage de 3 à 5 % est prélevé suivant le montant net vendeur du bien
- un tarif unique sur devis est donné en fonction de votre projet pour les projets de rénovation. Grâce au label RGE, Masteos garantit une écoconception, soit des travaux réalisés essentiellement avec des matériaux respectueux de l’environnement
- un service sur devis pour meubler un logement avec une indemnisation de retard et des garanties à l’appui
- un pourcentage de commission est prélevé pour une gestion locative ainsi que 10 euros pour chaque mètre carré mis en location accompagné d’une garantie de loyers impayés de 2,4 %
Quel que soit le type de projet à réaliser avec Masteos, les charges sont fiscalement déductible dans le cadre d’un investissement en LMNP, dont les frais Masteos.
Les risques d’investir sur Masteos
Après quelques années à utiliser la plateforme, j’ai un avis assez précis sur Masteos. D’abord, les opérations que propose la plateforme affichent une rentabilité avec une forte imputation.
Cela est dû à la rémunération qu’elle prélève et l’intervention d’une agence immobilière pour la majorité des projets qu’elle propose. Par exemple, si un bien est proposé à 200 000 euros, il y a environ 10 000 euros de frais d’agence à payer en plus.
Puis, nous trouvons que l’aspect lié à la fiscalité n’est pas assez abordé. Or, cet aspect est crucial lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. Si vous avez peu de connaissances sur le sujet, vous êtes donc confrontés à certains dilemmes.
Il faut se méfier des rendements affichés sur Masteos, parfois un peu trop idéaliste comparé à la réalité du marché. Le mieux est alors de recalculer les hypothèses de rendement locatif.
Les ressources proposées par Masteos
Masteos propose différentes ressources. Entre autres, elle propose un service d’orientation concernant les lieux où il est possible d’investir. Un outil d’indication interne permet aux investisseurs d’estimer la performance locative dans un quartier par rapport à un bien.
Sinon, elle propose également un guide sur l’investissement locatif pour aider les investisseurs à mener à bien leurs projets que ce soit pour la rénovation, l’ameublement ou la fiscalité. Autrement, il y a les études concernant le secteur de l’immobilier. Vous avez accès à des sondages, des analyses, des livres blancs et des études concernant les tendances européennes et françaises sur l’immobilier locatif.
Enfin, il y a les podcasts qui permettent de découvrir l’investissement immobilier. On y parle même d’investissement dans des fonds de commerce.
Notre avis sur Masteos – À lire avant d’investir
Avant de concrétiser votre investissement chez Masteos, voici 3 conseils pour vérifier et optimiser votre investissement locatif chez Masteos.
S’assurer de la performance financière de votre opération immobilière
Masteos propose un grand nombre de biens immobiliers à la location. Certains sont rentables, d’autres le sont moins. En fonction de votre type d’investissement (comptant ou à crédit), l’opération peut être plus ou moins rentable.
Quand on ajoute l’ensemble des frais à savoir :
- les frais de notaire
- les frais d’agence
- les frais de masteos
- les frais du crédit
L’ensemble de ces frais impacte la rentabilité du bien, il est donc bien important de vérifier les chiffres indiqués par Masteos et de même réaliser sa propre simulation pour confirmer les données.
Également, les conseillers en immobilier Masteos peuvent être bons comme des débutants sur le marché. Attention à ne pas prendre tout au pied de la lettre.
Vérifier la tension locative du bien immobilier
Masteos va indiquer une stratégie d’investissement sur le bien (meublé ou à nue). L’un des points fondamentales à vérifier est la tension locative. En fonction du quartier, elle peut être plus ou moins forte. De nombreux sites donnent la tension locative de la ville, mais il peut s’avérer que dans votre rue, elle soit quasiment nulle pour X ou Y raison.
Une bonne idée pour vérifier la tension locative est de poster une fausse annonce sur le bon coin, avec le même descriptif du bien, idéalement quelques photos et voir le nombre de messages que vous allez recevoir. Même si Masteos s’occupe de la gestion locative, si le bien est meublé ou non, en fonction de la taille, de l’emplacmeent, la demande peut vite changer.
Bénéficier d’une réduction des frais avec le parrainage
Masteos propose une offre de parrainage qui vous permet de réduire les frais à hauteur de 200€ lors de votre premier investissement. Cela vous permet de mettre un peu de beurre dans les épinards et de financer une partie de l’ameublement par exemple.
Pour cela, il suffit de s’incrire en suivant ce lien de parrainage.
Les avis des investisseurs de Masteos
Globalement les investisseurs qui sont passés par Masteos sont par rapport au service proposé. Sur Google Avis, l’entreprise affiche une note de 4,6 pour 228 avis et 4,3 pour 179 avis sur Trustpilot.
Parmi les investisseurs les plus mécontents, cela porte sur :
- la qualité des conseillers
- le manque de réactivité pendant l’investissement (travaux, ameublement etc)
Ces critiquent restent minoritaires et la plupart des investisseurs sont très positifs sur leur investissement avec Masteos principalement pour les raisons suivantes :
- gain de temps pour l’investissement locatif
- le suivi du projet immobilier
- les frais les plus bas de l’investissement locatif clé en main
- la rapidité d’investissement
Comparatif avec les autres solutions d’investissements locatifs
Malgré les risques d’investissement que l’on peut constater avec Masteos, la plateforme fait partie des meilleures agences d’investissement locatif clé en main en France au même titre que Beanstock et Bevouac, surtout par rapport au prix très attractif de la plateforme : 5% du prix net vendeur.
L’offre de Masteos peut être classée comme complète et à bon prix. Les investisseurs ont droit à une offre à la carte. Contrairement à certaines plateformes comme Beanstock, l’application mobile facilite grandement la gestion de votre bien en location.
De plus, la puissance de son algorithme permet un ciblage précis de biens favorables à un client en fonction de ses critères de recherche. Cette même performance est visible avec Beanstock.
Masteos a revanche une offre très large sur le marché français, et sur le marché européen (bruxelles, madrid pour l’instant). Cette varitété d’offres fait de Masteos la plateforme d’investissement locatif clé en main la plus intéressante du marché.
Parmi les leaders du marché, il y a également Immocitiz. Comparé à Masteos, son mode de fonctionnement est différent. Par exemple, il collabore avec Creacitiz pour les travaux de rénovation totale ou partielle à réaliser sur un bien immobilier.
L’inconvénient avec ce dernier est qu’il ne dispose d’aucun estimateur et calculateur. Il peut donc être difficile pour un futur investisseur d’avoir un aperçu de la rentabilité de son investissement. Pour profiter gratuitement de ce type d’outils, vous pouvez vous rendre sur Beanstock ou Masteos.