Populaire à travers le monde pour sa qualité de vie et son art de vivre, l’Italie fait partie de l’une des destinations les plus prisées sur le plan touristique. Cette raison est amplement suffisante pour attirer les investisseurs immobiliers. De nombreux étrangers traversent la frontière pour faire des investissements dans l’immobilier.
Si vous avez l’intention d’investir une partie de votre argent dans l’immobilier en Italie, les informations suivantes sont importantes avant de sauter le pas !
Pour citer 3 avantages pour investir en Italie :
- le prix du m2 est relativement faible comparé à la France, 1800€ en moyenne
- depuis 2018, le prix de l’immobilier en italie a fortement baissé ce qui donne un potentiel de plus-value élevé
- vous êtes exonéré sur la plus-value au bout de 5 ans (au lieu de 30 ans en France)
Pourquoi investir en Italie ?
L’année 2021 est à marquer dans la pierre pour l’Italie et les investisseurs qui ont fait le choix de choisir cette localisation.
Au cours de cette année, c’est plus de 750 000 transactions qui ont été enregistrées sur le marché de l’immobilier. Ce dernier demeure stable malgré l’inflation et l’augmentation des taux. Pour la classe moyenne italienne, l’immobilier est la valeur refuge par excellence. Cet intérêt des locaux pour ce secteur s’est confirmé au cours du premier semestre de l’année 2022.
L’investissement locatif est très courant en Italie, avec presque 18% des biens à la vente qui sont concernés. Cela monte à 26% en Sicile.
Une fiscalité intéressante
La fiscalité de l’immobilier italien est attrayante avec des taux qui sont bas. Les droits d’enregistrement ou imposta di registro atteignent près de 9 % de la valeur du logement ou bien. Les frais de notaire représentent entre 2 et 4 % de ce dernier avec des impôts fonciers allant de 0,46 % à 1,06 %.
Au moment de l’acquisition du bien, vous devez payer des impôts cadastraux et synthétiques dont la somme avoisine les 100 euros. Afin de réduire les charges, l’impôt de registre peut être déterminé suivant la valeur cadastrale de votre bien.
Par la suite, cet impôt est encore réduit dans le cadre d’un premier achat. Le bien en question doit alors devenir une résidence principale dans les 18 mois qui suivent votre achat. Cela implique que vous y résidez durant au moins 6 mois au cours de l’année.
Investir avec une agence immobilière en Italie
Une réduction d’environ 4 % est envisageable lorsqu’il s’agit d’un premier achat. Dans le cas où le projet d’achat immobilier a nécessité l’intervention d’une agence immobilière, une commission d’environ 4 % du prix de vente du bien est à régler.
Investir en personne morale
Il y a la TVA de 10 % qui est applicable dans le cas où l’achat est effectué auprès d’une entreprise soumise à la TVA.
Des procédures administratives similaires à celles en France
Lorsque vous faites le choix d’investir dans l’immobilier en Italie, les démarches d’acquisition de votre bien sont proches de celles pratiquées en France. Entre autres, la procédure implique la réalisation d’une proposition d’achat et d’effectuer un acompte à l’intention du vendeur dans le but de sceller le prix de vente du bien.
Par la suite, l’exécution d’un compromis de vente est aussi nécessaire pour fixer les conditions de vente. En Italie, la rédaction de ce dernier ne nécessite pas obligatoirement le cachet d’un notaire. Cependant, avoir recours à cette démarche est un moyen simple et sûr de sécuriser la régularité d’une transaction dans le secteur de l’immobilier. En dernier, il y a l’acte notarié qui conclut irrévocablement la vente.
Contrairement à la France, il n’existe pas de délai de rétractation de 10 jours après l’achat. Soyez vigilant si vous choisissez d’acheter à distance car il n’y aura pas de retour en arrière possible. Surtout dans le cas de travaux, prévoyez bien plusieurs visites d’entrepreneurs pour éviter toutes surprises ou vices cachés post achat.
Les aides fiscales
Les personnes qui font le choix d’investir dans l’immobilier en Italie peuvent prétendre à une aide fiscale suivant certaines conditions. Par exemple, il y a l’aide Prima Casa. Elle propose une exonération intégrale de la taxe IMU (Imposta Municipale Propria) ainsi qu’une réduction à hauteur de 67 % de votre taxe TASI (autres taxes foncières municipales)
Le premier cas de figure représente la taxe réservée aux résidences secondaires tandis que le second reflète une obligation envers la municipalité. Des conditions supplémentaires sont rattachées à ces avantages fiscaux. Entre autres, le logement ne doit pas être cédé ou loué, être un retraité dans le pays où vous vivez et être un ressortissant italien enregistré au niveau de l’AIRE.
Pour bénéficier de cette aide, il y a également d’autres critères à remplir. Il est important de se rappeler qu’il s’agit d’un coup de main offert une seule fois. Puis, le bien acheté doit devenir votre résidence principale en plus du fait d’être le seul bien que vous possédiez dans la commune où il se trouve.
Une destination touristique prisée
L’Italie fait partie des géants touristiques du continent européen. Il représente donc un choix judicieux pour un investisseur immobilier. Aujourd’hui, il occupe la sixième place des pays les plus visités à travers le monde. La diversité infinie de son paysage et sa richesse gastronomique sont à la base de sa popularité.
En tant que berceau de la civilisation européenne, l’Italie est aussi à l’origine du mot « tourisme » qui vient de grand tour et nous vient des premiers visiteurs qui ont découvert l’Italie. Les visiteurs peuvent y découvrir un nombre incalculable de monuments et d’endroits au cours de leur voyage.
Le charme de ses lacs, ses forêts, plages, ses petits villages et ses paysages sont à couper le souffle. Autrement dit, l’Italie possède un circuit touristique époustouflant qui permet au secteur de l’immobilier de se développer de façon pérenne.
On dénombre près de 60 sites classés au patrimoine mondial de l’UNESCO. La France n’en compte qu’environ 50. On peut citer :
- Le centre historique de Rome
- Venise et salagune
- La côte amalfitaine
- La piazza del Duomo à Pise
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Un prix au mètre carré attractif
Le prix au mètre carré est encore attractif en Italie comparé au prix de l’immobilier proposé en France. Cette destination est donc une valeur sûre pour une personne qui souhaite investir dans l’immobilier. Par exemple, certains logements proposent un prix au mètre carré avoisinant les 920 euros. Le prix de chaque bien dépend bien sûr de son emplacement.
Dernièrement, les biens résidentiels ont connu une hausse de près de 1,4 % comparé aux statistiques de l’année 2021. Ces deux dernières années, le prix moyen de l’immobilier avoisine les 1940 euros par mètre carré. À la location, cela permet d’obtenir un prix moyen allant de 7 à 15 euros le mètre carré.
Avec le mode de vie calme et serein que propose l’Italie, les visiteurs sont nombreux à y revenir tous les ans et à y élire leur résidence secondaire ou principale.
Ce prix au mètre carré attractif s’explique par une baisse de l’immobilier en Italie entre 2010 et 2020 de près de 20%, alors que le prix a augmenté partout en Europe. Cette baisse permet de révéler de belles opportunités pour un investissement locatif.
Les choses à savoir avant d’investir en Italie
Étant donné que l’investissement immobilier en Italie est une transaction immobilière, il est conseillé de faire appel à un notaire. Il pourra vous aiguiller sur les démarches administratives à entreprendre pour mener à bien votre projet d’achat immobilier. Bien que ses missions soient plus restreintes par rapport à celle de son homologue français, il peut vous renseigner sur certains points.
Autrement, la consultation ou la collaboration avec une agence immobilière est également utile. Leur expert est en mesure de vous conseiller et de vous guider dans vos recherches immobilières. Au moment de la vente, les fonds sont alors à confier soit à une agence soit à un notaire.
Comment faire financer son achat immobilier en Italie ?
Pour financer votre achat immobilier en Italie, dans le cas d’un investissement à crédit, vous ne pourrez que difficilement obtenir un emprunt à 100 ou 80% du montant du bien. La part comptant à mettre sera donc plutôt importante, autour de 40%.
La banque va sûrement vous financer à hauteur de 60%, contre 80% si vous êtes résident fiscal italien (cela peut être plus intéressant pour les expatriés italiens)
Une banque française pourra vous financer jusqu’à 100% du bien mais l’offre est plus restreinte et les conditions d’octroi forte avec des garanties importantes : résidence principale remboursée, placement en produits financiers type assurance vie, etc
Où investir en Italie ?
Chaque ville et région de l’Italie possède son propre charme et ses atouts touristiques. Il y a des villes comme Turin où il est intéressant d’investir où le taux de rendement moyen est de 5,8 % avec un prix moyen au mètre carré de 1 879 euros. Il s’agit d’une ville étudiante, très dynamique et touristique, donc le choix parfait pour un investissement immobilier.
À côté, il y a la ville de Milan qui intéresse de plus en plus les investisseurs immobiliers. Le taux de rendement dans cette partie de l’Italie est de 4,6 %.
Pour accroître votre rentabilité, vous pouvez aussi choisir des endroits connus comme Palerme qui est la capitale de la Sicile. Vous pouvez y espérer un rendement de 6,8 % avec un prix au mètre carré de 1 322 euros. Puis, il y a Naples et Rome qui proposent respectivement 5,4 % et 5,1 % comme taux d’intérêt.
Sinon, investir dans les Pouilles est aussi une possibilité à considérer. L’afflux touristique dans cette partie de l’Italie est forte. Avec une demande plus importante comparée à l’offre disponible, cette localisation géographique est l’endroit idéal pour investir dans l’immobilier.
Le climat y est doux et ensoleillé durant 300 jours par an, la région possède aussi une vaste palette de loisirs avec un prix de l’immobilier attractif pour des biens rares.
Si vous faites partie des investisseurs qui souhaitent investir dans des destinations de charme, il y a également des endroits tels que La Calabre qui propose des paysages incroyables. Située à l’extrémité de la carte de l’Italie, c’est l’une des nouvelles destinations phares des touristes.
Cette région possède des paysages époustouflants avec un coût de la vie qui est faible. Autrement, il y a aussi la Sicile et ses plages ainsi que ses architectures ou volcans étonnants.
Masteos peut vous accompagner sur un investissement locatif en Italie, un accompagnement sur toute la procédure d’achat. On parle justement de Masteos dans un article complet.
Les étape pour investir en Italie
La procédure à suivre pour l’achat d’un bien en Italie implique la réalisation de quelques démarches sur le plan administratif.
1ère étape : La proposition d’une offre écrite
Pour l’achat d’une propriété en Italie, un acheteur doit toujours soumettre une proposition ou une offre écrite. Le document doit, entre autres, résumer les termes de la transaction.
Pour son élaboration, vous pouvez demander conseil auprès d’un expert en droit. En parallèle avec cette démarche, il se peut aussi que le vendeur demande un acompte de 5 à 15 % de la valeur du bien. Si l’offre n’est pas acceptée, l’accompte est remboursé.
2ème étape : Le compromis de vente
C’est un contrat à signer entre l’acheteur et le vendeur : Preliminare di compravendita. Il engage chaque partie dans la conclusion d’une transaction. Il s’agit d’une étape que vous pouvez entreprendre à distance ou chez le notaire, ce qui implique un déplacement en Italie.
Cette étape n’est pas obligatoire mais on vous conseilel de passer par un notaire pour éviter toute irrégularité. Cette étape s’accompagne généralement d’un dépôt de paiement entre 10 et 30% du prix du bien.
3ème étape : La validation du contrat final
C’est l’étape finale qui consiste à vérifier tous les composants du contrat de vente avant la signature de celui-ci. Ce contrat est un équivalent de l’acte de vente et généralement c’est le notaire qui s’en charge. Après la signature du document, le notaire public enregistre le transfert pour légaliser la vente du bien : c’est la signature du contrat notarié : « L’attopubblico di compravendita » ou « ilrogito notarile ».