En France, Bricks.co est la toute première plateforme à proposer un investissement immobilier locatif à partir de 10 euros. Elle propose un modèle d’investissement bien rodé et ingénieux pour permettre aux épargnants de faire fructifier leur épargne sans rien faire. La Fintech propose un niveau de liquidité élevé. Comment fonctionne-t-elle ? Voici notre avis sur Bricks.co et s’il faut investir ou pas sur la plateforme.
Présentation du concept de Bricks.co
Grâce à l’obtention de l’agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP), Bricks.co n’achète plus en direct des biens immobiliers, et les revenus reversés à nos investisseurs ne sont plus liés aux loyers perçus. Le but était d’offrir plus de sécurité quant à la rémunération des investisseurs.
En achetant 100 Bricks d’une valeur unitaire de 10€, j’ai investi 1000€ dans un projet dont l’échéance est fixée à 8 ans. Dans le contrat obligataire que j’ai signé, il est prévu un bonus de détention fixe de 2% par an. Au bout de 8 ans, en plus de ma rémunération mensuelle, je perçois un bonus de 160€ (1000€ investis x 2% de bonus annuel x 8 ans).
À l’origine de Bricks.co
Derrière cette forme d’investissement innovante, il y a Cédric O’Neill, le fondateur de Bricks.co. Ce multi-entrepreneur ambitieux est diplômé en management ainsi qu’en finance. Après avoir créé et revendu la startup 1001Pharmacies.com, il s’attaque à l’investissement immobilier fractionné.
Sa formule fonctionne tellement que Bricks cumule, en octobre 2023, près de 300.000 inscrits, et a financé 55 projets immobiliers, pour une valeur totale de plus de 63 M€.L’objectif de la plateforme est de proposer des biens diversifiés à travers la France et en Europe sur le long terme.
Ses particularités
La puissance du mécanisme de Bricks.co rend l’investissement immobilier plus accessible. Ce mode de fonctionnement n’est pas nouveau, car c’est le principe véhiculé à travers une SCPI ou Société Civil de Placement Immobilier.
En tant que nouvel acteur de l’immobilier fractionné, Bricks.co casse les codes pour rendre l’investissement immobilier plus agréable, plus moderne et plus transparent. Les investisseurs peuvent participer à un projet à partir de 10 euros.
Autrement dit, Bricks.co propose une solution d’épargne innovante pour tous les particuliers souhaitant diversifier leurs sources de revenus grâce à une mise de départ de faible valeur. Grâce au concept qu’elle propose, la FinTech espère faire partie des licornes françaises.
Comment fonctionne Bricks ?
Le fonctionnement de la plateforme est simple. Pour investir dans un projet, il suffit de se rendre sur sa plateforme. Par la suite, il y a 4 étapes à réaliser qui sont plus ou moins rapides à entreprendre :
- la sélection du bien immobilier de rapport
- l’achat de brick à partir de la modeste somme de 10 euros, l’investisseur a la possibilité d’acquérir une ou plusieurs briques
- la réception de son intérêt fixe prédéfini avec un délai de carence de 4 mois pour l’achat du premier bien
- la revente de ses bricks en cas de besoin en contrepartie d’une plus-value immobilière
Mode opératoire de l’investissement sur Bricks.co
Les épargnants ou les investisseurs ne sont pas propriétaires du bien dans lequel ils investissent. Les épargnants ou les investisseurs ne sont pas propriétaires du bien dans lequel ils investissent. Ils ont principalement le statut de créancier. C’est-à-dire qu’ils n’ont pas le droit de disposer du bien, mais ils bénéficient de revenus réguliers, et du remboursement total du capital investi à une échéance donnée.
Bricks.co a choisi de changer son modèle de rémunération des investisseurs. Auparavant, Bricks.co avait fait le choix de rémunérer les participants à un projet immobilier en royalties mais depuis le mois de mai 2023, ils ont choisi le modèle de crowdfunding immobilier en obligations.
L’objectif de ce changement était d’apporter un cadre légal plus protecteur et plus sûr envers ses clients. Avec l’obtention de l’agrément PSFP (prestataire de services de financement participatif) validé par l’AMF, Bricks.co prouve son intérêt pour la protection de ses clients.
Le contrat entre Bricks.co et les investisseurs
Pour chaque projet de financement destiné à l’achat d’un nouvel immeuble, la plateforme signe avec les investisseurs un contrat obligataire. Dans ce document, il est défini le taux d’intérêt lié à la rémunération et le montant à restituer selon l’échéance fixée.
Dès lors, chaque épargnant qui investit n’est pas propriétaire du foncier, mais uniquement propriétaire du droit à recevoir les revenus qui en découlent.
Un changement s’est opéré concernant le marché secondaire proposé par Bricks.co. Avec le modèle obligataire, les membres ne peuvent pour le moment pas revendre leur bricks sur ce dernier. Seul les investisseurs qui possèdent encore des bricks en royalties peuvent y avoir accès afin de pouvoir de les revendre.
Cependant, il faut juste que les nouveaux investisseurs soient patients car la mise place un marché secondaire en obligations est en cours. Brick.co attends juste l’obtention l’agrément PSI (prestataire de services d’investissement) et cela prendra entre 24 et 36 mois.
Quel rendement quand on investit sur Bricks.co ?
Quels sont les frais que prend Bricks.co ?
Bricks.co génère ses revenus de deux façons bien distinctes. Premièrement, il y a les frais prélevés au moment de l’acquisition du bien. Puis, il y a les frais annuels de gestion.
D’une part, la plateforme facture des frais de retrait à raison de 1,20€ TTC par virement bancaire externe facturés aux investisseurs. Ils servent à couvrir les montants facturés à Bricks.co pour chaque virement externe par le prestataire de service Lemonway. Cependant nous offrons 2 retraits gratuits par an pour nos investisseurs.
D’autre part, Bricks prends des honoraires de 5 à 10% HT du montant total collecté par projet et facturés aux porteurs de projets.
Les limites du modèle de Bricks.co
L’ancien système de royalties
Même si ce système n’est plus en vigueur, nous tenons à vous présenter les limites de cet investissement afin de pouvoir le mettre en perspective avec le nouveau modèle.
Le système de paiement basé sur les royalties représentait un frein pour certains investisseurs. Même si le concept était plutôt bien encadré sur le plan légal, le fait de ne pas être propriétaire de son bien peut aussi rebuter certains investisseurs.
Toutefois, il faut voir le bon côté qu’avait cette démarche : avec le statut d’usufruitier, la revente de sa part de brick se fait plus rapidement. De plus, le système permettait plus facilement de faire fructifier son argent, car il n’était pas nécessaire d’avoir un capital important pour devenir rentier.
Enfin, les risques présents étaient aussi liés au marché de l’immobilier : si le bien n’était pas loué pendant une grande période ou qu’une chute des prix avaient lieu : l’investisseur était directement impactés sur ses revenus.
Les limites du modèle en obligations
La première limite est assez évidente est le risque de défaut de la part débiteur. Ensuite, dans l’optique ou l’investisseur souhaiterait revendre son obligation sur le futur marché secondaire, il pourrait se retrouver face à un manque de liquidité ne lui permettant pas de trouver un acheteur.
Enfin, le modèle obligataire amène un peu moins de transparence quant à la gestion du bien concerné. Par exemple, si le porteur de projet décide de faire de gros travaux, il peut se mettre dans une situation délicate ne lui permettant plus de pouvoir honorer ses engagements envers les investisseurs.
Quelle est la fiscalité d’un investissement sur Bricks.co ?
Pour les investisseurs qui sont encore concernés par le modèle des royalties, nous vous expliquons comment se présente les impôts et prélèvements sociaux sur les intérêts. A noter que ce prélèvement de 30% doit être effectué par la plateforme avant tout versement d’intérêts à l’investisseur. :
Les intérêts entrent dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers. Les bénéfices générés sont ainsi soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou Flat Tax).
Il s’agit d’un taux fixe de 30% composé de deux catégories d’impôt :
– Les prélèvements fiscaux IR de 12,8%,
– Les prélèvements sociaux de 17,2%,
Il y a deux cas qui peuvent vous dispenser d’un prélèvement de l’IR pour le particulier français :
– si le revenu fiscal de référence de l’investisseur est Inférieur à 25 000 euros s’il est célibataire, divorcé(e) ou veuf(ve) ;
– si le revenu fiscal de référence de l’investisseur est :Inférieur à 50 000 euros s’il est soumis à une imposition commune.
Il peut opter pour une imposition au barème progressif de l’Impôt sur le revenu (IR) et demander une dispense de prélèvements fiscaux de 12,8% de la part de Bricks. Le prélèvement à la source concernant les prélèvements sociaux de 17,2% reste cependant obligatoire.
Vendre ses bricks sur Bricks.co
Attention : Seules les investisseurs disposant de bricks en royalties ont accès à cette fonctionnalité.
Pour vendre ses biens sur la plateforme, il faut se sur la page dédiée à la rubrique « Portfolio », puis dans l’onglet réservé à la rubrique « Mes propriétés ». Dessus, vous avez tous les biens dans lesquels vous avez acheté des bricks. Pour réaliser une vente, il suffit de cliquer sur le bouton avec l’inscription « Vendre ». Cette opération permet de vendre une ou plusieurs bricks.
Il est bon de savoir que la vente d’une brick ne peut avoir lieu sur la marketplace si l’acte authentique de vente n’a pas été signé chez le notaire. La liquidité relative à la revente d’une brique dépend de l’état du marché immobilier. Si la demande est forte, la transaction est rapide. En revanche, la plateforme ne garantit pas la revente. Pour qu’une vente soit rapide, la meilleure solution est de proposer un prix égal à celui du marché ou selon la valeur estimée.
Aujourd’hui, on peut le voir, il y a plus de 2 052 investisseurs qui attendent la revente de leurs briques. La liquidité affiché sur le site reste donc limité.
Comment investir sur Bricks ?
Pour investir sur la plateforme, il y a des démarches à réaliser. Pour faire partie des investisseurs de Bricks.co, il faut d’abord ouvrir un compte sur le site. Lorsque le compte est validé, vous pouvez commencer à investir dans le projet de votre choix. Lorsqu’aucun projet n’est disponible, cela veut dire qu’ils ont tous déjà été financés.
Au moment de la publication d’un nouveau projet, plusieurs données sont à prendre en compte :
– les revenus reversés : Taux annuel correspondant aux revenus versés sur une base mensuelle, et ce le 08 de chaque mois. Les revenus sont versés sur votre portefeuille Bricks. Les revenus sont fixes et ne peuvent évoluer dans le temps.
– le bonus de détention : Taux annuel correspondant à un bonus versé en totalité à la fin du contrat. Il récompense votre détention des bricks dans la durée, au prorata du temps que vous les avez conservées.
– l’horizon : Représente la durée du contrat (maturité du contrat). À son terme, vous récupérez votre investissement et bénéficiez du paiement d’un bonus de détention.
Le développement de Bricks.co : nouvelle levée de fond de 13 millions d’euros
La startup a pu effectuer une levée de fonds de 13 millions d’euros. Les 8 millions d’euros qui constituent ce pécule proviennent d’investisseurs particuliers et les 5 millions proviennent de business angels.
Pour réunir cette somme d’argent considérable, le site a réuni près de 8 700 investisseurs particuliers qui sont devenus des actionnaires à travers le système de crowdfunding.
Le fondateur parle justement de cette levée de fonds ici.
Nos conseils avant d’investir sur Bricks.co
Avant d’investir sur le site de Bricks.co, il est conseillé de bien choisir les biens dans lesquels vous souhaitez placer votre argent. Une vidéo de présentation est souvent faite pour le lancement d’un bien. Vous devez également avoir conscience que tout investissement comporte des risques.
Pour accroître vos bénéfices, il y a le système de parrainage produisant 1 % de cashback.
Comparaison entre Bricks et les SCPI
Comparé aux SCPI, le ticket d’entrée pour Bricks.co est extrêmement faible.
De plus, Bricks propose de sélectionner un à un les projets dans lesquels on souhaite investir, contrairement aux SCPI où on ne choisit pas ses investissements.
Les investisseurs ont accès à tous les éléments nécessaires permettant d’analyser les opportunités de financement, avant de choisir celles dans lesquelles ils souhaitent placer leur argent.
D’autres concurrents de Bricks.co : RealT ou Livret P
La question de choisir Bricks.co ou un autre acteur peut se poser si on hésite avec d’autres plateformes comme RealT qui propose une solution similaire à Bricks mais aux états-unis, à Détroit, Chicago ou Miami.
En France, c’est la société Livret P, lancé récemment qui reprend un peu le concept de Bricks mais en proposant aux investisseurs d’être propriétaires des parts achetés.