Avis sur l’immobilier fractionné : RealT
Le monde des investissements immobiliers a pris une grande tournure avec la notion de la tokénisation. On entend souvent parler de RealT et des avantages qui en découlent en faisant affaire avec cette société américaine. Il s’agit plus précisément d’une plateforme d’investissement consacrée uniquement dans l’immobilier participatif. On comprend mieux ce concept lorsqu’il s’agit de la SCPI. Et pourtant, si tout s’effectue uniquement en ligne, il y a de quoi s’y perdre si on ne s’informe pas davantage sur comment utiliser la blockchain et sur comment vendre ou acheter une propriété.
C’est une solution intéressante si on ne souhaite passer du temps sur un investissement locatif classique (clé en main ou pas). Voici tous notre Avis sur RealT.
Quel concept derrière RealT ?
Investir dans l’immobilier dans un autre pays est bien possible grâce à RealT. Cette plateforme d’investissement immobilier est une sorte d’intermédiaire entre les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers. Elle propose certes des options innovantes pour ne citer que l’utilisation de la blockchain. Le concept de RealT est novateur étant donné qu’elle a pour but de créer une société distincte pour chaque nouveau bien à vendre. Ceux qui achètent des parties d’un immeuble disposeront d’un pourcentage égal aux parts dans la société. La plateforme a misé sur la blockchain afin de garantir la sécurisation des investissements et des paiements. D’ailleurs, un blockchain est simple à utiliser.
Tout le monde peut l’utiliser que l’on détienne ou non une solide expérience. Cette société de gestion immobilière a pour fonction de tokéniser des biens immobiliers basés aux USA. Elle fractionne ses propriétés en des millions de tokens ou de jetons numériques. Grâce à cette société, les investisseurs étrangers pourront développer un portefeuille immobilier numérique mondial. En principe, on n’investit pas dans une propriété réelle mais dans le token.
Le RealT propose ainsi des jetons uniques ayant de la valeur numérique. Les propriétaires pourront alors percevoir des revenus du loyer et prendre part aux décisions de propriété. Enfin, RealT gère aussi la propriété des investisseurs de RealToken. L’entreprise trouve des locataires, perçoit des loyers et assure la gestion des réparations. L’entreprise rend alors accessible l’immobilier à partir de 50 dollars et le rendement annuel peut représenter entre 9 et 11 % net.
Dans quelles villes peut-on investir en immobilier ?
RealT connaît un succès grandissant grâce au système de tokenisation qu’il a mis en place et à la blockchain. Cette plateforme de gestion immobilière propose la vente des biens situés particulièrement dans les villes de Détroit et de Chicago. Cela afin d’encourager le placement d’argent des investisseurs. D’ailleurs, l’entreprise concentre leur bien dans ces deux villes afin que les investisseurs puissent faire une étude approfondie du marché dans ces zones. L’entreprise veut proposer la transparence sur ses données concernant l’évolution des prix dans les villes et les quartiers. De plus, il doit aussi fournir des informations cruciales aux investisseurs en ce qui concerne les services de proximité, les gros employeurs, le taux de criminalité et les dernières ventes à Détroit et à Chicago.
Quels sont les types de biens proposés ?
RealT est une plateforme sécurisée qui exerce une activité légale. Elle permet la spéculation sur plusieurs types de biens immobiliers. Contrairement aux autres plateformes, elle n’impose pas les propriétés immobilières aux investisseurs. Ces derniers pourront alors choisir le projet qui lui correspond. Selon leurs préférences, ils peuvent alors se tourner vers des biens de familles uniques, sur des biens de familles multiples ou sur des bien mixed use. Les mixed use proposent des biens habitables ainsi que des restaurants. Cette option propose ainsi des biens immobiliers avec plusieurs usages. Avec la crypto, RealT offre alors plusieurs possibilités aux investisseurs. Tout va alors dépendre de leur budget, de leur expérience et de leur préférence. Ils peuvent accéder au type de bien qui leur convient. Cependant, certains types de biens comportent tout de même des risques. Tel est le cas des propriétés louées uniquement par une seule famille. Il faut plutôt investir dans les biens de type familles multiples où plusieurs lots sont loués à des locataires différents.
Quelle performance peut-on avoir en immobilier fractionné ?
RealT est une plateforme d’investissement immobilier permettant de générer des compléments de revenus. Comme il s’agit des revenus passifs, Real permet d’avoir une grande performance notamment sur le rendement annuel et sur la plus value.
Le rendement annuel
Le rendement annuel sur Realt est bien plus intéressant par rapport aux autres concurrents. Comme il s’agit de l’immobilier non conventionnel, son rendement est de l’ordre de 9 à 11 %. En achetant un jeton, l’investisseur détient une part d’une propriété détenue par la société. Il pourra alors toucher régulièrement des loyers.
La plus value
Avec RealT, il est possible de profiter de la plus-value. Il s’agit d’un montant des loyers annuels que l’on divise par le prix d’acquisition du ou des biens. Il faudrait atteindre près de 10 ans pour prétendre le seuil de rentabilité mentionné, soit jusqu’à 11 %. Néanmoins, la plateforme donne de la transparence sur les rendements nets. Il n’est pas non plus possible d’investir en immobilier et bénéficier d’une plus-value de 10 %. Cela va dépendre de la location des biens présentés par RealT. Prenons l’exemple de deux villes. A Michigan, le marché immobilier est à portée de main. Si RealT décide de vendre des propriétés à New York City, un investisseur pourra alors bénéficier d’une plus-value nettement moins intéressante.
Quels sont les frais sur la plateforme RealT ?
RealT a de nombreux frais. Le montant de la transaction comporte des coûts supplémentaires au prix d’acquisition. Il faut aussi prendre en considération les frais de rénovation si le bien exige quelques améliorations. Il faudrait aussi inclure dans ses dépenses les frais de mise en vente par la société qui sont de l’ordre de 10 % du montant total. L’investisseur doit aussi prévoir d’autres coûts comme les petits travaux qui représentent parfois jusqu’à 2 mois de loyer. Concernant la location, la plateforme touche une rémunération à hauteur de 2 % sur les loyers. Enfin, on doit aussi payer d’autres frais comme les taxes, les frais de gestion du bien et l’assurance propriétaire. Ces frais sont de l’ordre de 6 à 8 %.
En résumé, les frais à prévoir sont comme suit :
- 10 % sur le prix total pour la mise en vente.
- 10 % du montant total sur le frais d’inscription.
- 5 % à 10 % pour le frais de gestion de propriété.
- 2 % de frais sur les loyers.
L’inconvénient et les risques selon notre avis
RealT présente quelques inconvénients et investir dans l’immobilier avec RealT comporte aussi certains risques non négligeables.
La concentration géographique
Comme déjà mentionné plus haut, la vente des biens proposés par RealT se concentre sur les villes de Détroit, de Chicago ou même de Michigan. Cette concentration géographique peut être une contrainte pour les investisseurs qui souhaitent investir ailleurs dans d’autres villes des Etats-Unis.
La fiscalité pour les investissements aux USA
Avec les investissements aux USA, la fiscalité pour les biens immobiliers de RealT est prélevée sur le loyer avant le paiement des bénéfices aux propriétaires-investisseurs. D’ailleurs, pour y remédier, la plateforme informe régulièrement les investisseurs sur les déclarations fiscales aux Etats-Unis. La société ne propose pas non plus d’étude fiscale sur les pays pourvoyeurs d’investisseurs incluant la France. RealT envoie un justificatif du montant payé afin de simplifier la déclaration de revenus de sources étrangères.
La liquidité limitée
Même si la liquidité est élevée sur RealT, elle reste quand même limitée. Elle possède un marketplace permettant de revendre ses parts. Au fil du temps, l’entreprise s’enrichi et améliore son produit. Transparente, elle affiche toujours et directement les rendements annuels incluant la déduction des frais annexes et des charges. Elle liste les biens en vente ainsi que les derniers biens mis en vente. On peut alors avoir un aperçu de la photo principale du bien, l’adresse du bien et ses caractéristiques principales :
- Le rendement attendu.
- Le type de propriété.
- Le montant de l’acquisition.
- Le prix d’un token.
Les risques de faillite
RealT n’est pas encore une société rentable puisqu’elle génère des revenus insuffisants pour couvrir les dépenses. Investir dans l’immobilier avec RealT peut alors comporter des risques. Cependant, le nombre croissant de biens en vente peut faire améliorer sa situation. Cela dit, en cas de faillite, RealT protège toujours le capital de tous les investisseurs. Leur patrimoine sera toujours protégé car ils n’investissent que dans les propriétés et non dans la société elle-même.
Quelles sont les étapes pour investir sur RealT
Pour faire un investissement sur la plateforme, il faut d’abord ouvrir un compte en renseignant ses informations personnelles. Une fois le compte crée, on investit dans sa première propriété sur RealT. En principe, il faut sélectionner le type de bien à investir, choisir l’emplacement ou la ville, acheter une fraction d’un bien sous forme de tokens et recevoir des rendements.
Nos conseils pour bien investir sur RealT
Pour investir sur RealT, il est important de bien s’informer avant de démarrer son business. Même si la société de gestion gère tout à votre place, vous devez étudier l’offre et la demande et adopter une bonne stratégie d’investissement.
Choisir plusieurs biens différents
Diversifier son investissement est moins risqué qu’investir sur un seul bien. Rappelons que sur RealT, vous pouvez choisir entre différents types de biens immobiliers :
- Des biens de type « famille unique ».
- Des biens de type « famille multiple ».
- Des biens de type « mixed use ».
Il est conseillé de choisir les deux dernières options pour mieux sécuriser votre investissement et pour prévenir les risques d’impayés.
Choisir les biens sous section 8
Pour réussir votre investissement sur RealT et obtenir des gains potentiels, il est conseillé de choisir des biens sous section 8. D’après la loi, la section 8 est un programme d’aide du gouvernement en Amérique. Si un bien investit est sous section 8, le paiement du loyer est garanti. Si le locataire n’a pas payé le loyer, le gouvernement intervient immédiatement. Cela dit, cette garantie ne peut pas couvrir pour autant la totalité du loyer. Si vous achetez un jeton d’une propriété sous section 8, votre investissement sera sûr et sécurisé.
Les atouts de Realt par rapport à ses concurrents
Les principaux concurrents de RealT sont Bricks, InRento et SCPI, ou même du crowdfunding. Si on le compare aux autres plateformes, RealT excelle sur l’accessibilité des biens immobiliers à tous les investisseurs immobiliers. Ces derniers choisissent eux-mêmes le projet dans lequel ils souhaitent investir. Outre cela, RealT crée une société distincte pour chaque nouveau bien mis en vente. Elle utilise également la blockchain pour sécuriser ses investisseurs. Concernant les rendements, RealT proposent un pourcentage intéressant de 9 à 11 % contrairement à la SCPI qui est de 4,5% en moyenne et à InRento qui est à 7,94% en moyenne. Cependant, RealT n’est pas régulé l’ORIAS. Néanmoins, il propose une garantie sur votre investissement en protégeant votre patrimoine de la faillite et en couvrant les impayés des loyers.