Est-il possible d’augmenter le montant du loyer au cours du bail ? En réalité, il existe trois méthodes légales qui permettent d’augmenter le loyer de son locataire : l’augmentation après des travaux de rénovation/construction, la révision annuelle du loyer selon l’indice de référence des loyers (IRL) ou dans le cas d’une sous-évaluation du loyer par rapport à la moyenne du marché.
En revanche, il faut faire attention, car le montant du loyer est cadré par la loi et tous changements abusifs peuvent être contestés par le locataire, notamment dans les zones tendues comme la capitale par exemple.
Alors, quand peut-on augmenter le montant de son loyer ? Comment peut-on annoncer une augmentation à son locataire ? Comment calculer le montant de l’augmentation ? Quelles sont les démarches à réaliser avant l’augmentation ? Réponses !
Est-il possible d’augmenter le montant du loyer au cours du bail ?
L’augmentation de loyer est cadrée par la loi. Les règles sont très limitées et plutôt strictes. Ainsi, le bailleur ne peut procéder à une augmentation que dans certains cas très spécifiques. Découvrons cela !
Quand le propriétaire peut-il procéder à une augmentation de loyer ?
Au cours du bail, le propriétaire peut opter pour l’augmentation du montant du loyer uniquement dans les trois situations qui suivent :
- En réponse à l’IRL ou l’Indice de Référence du Loyer, et ce, uniquement à la date d’anniversaire du contrat de bail (une seule fois par an) ;
- Après des travaux de rénovation énergétique (ou simplement des travaux de rénovation qui optimisent le confort au sein du logement) ;
- Dans le cas où le montant du loyer a été sous-estimé par rapport au prix moyen des loyers des différents logements du même secteur ;
- Lors d’une relocation (changement de locataire).
Hormis ces cas, l’augmentation du loyer peut se faire après le changement du locataire (relocation), particulièrement si le logement en question n’est pas située dans une zone tendue. Le montant du loyer peut donc être revu à la hausse selon l’IRL ou l’indice de référence du loyer.
En revanche, si le logement est dans une zone tendue, la loi interdit toute augmentation de loyer (sauf si le montant est sous-évalué à moins de 25 %, s’il est vacant depuis plus de 18 mois ou s’il a bénéficié d’importants travaux).
L’indice IRL
Au cours du bail, le propriétaire du logement peut procéder à une augmentation du loyer selon l‘indice de référence du loyer (IRL), instauré par la loi du 8/02/2008. Cet indice servant de base pour la révision des loyers est publié chaque trimestre par l’Insee.
Ainsi, dans le cadre du contrat de bail, le bailleur et le locataire, peuvent revoir le loyer à la hausse, à la date anniversaire du contrat de bail (cette augmentation ne doit pas dépasser celle de l’IRL de l’année dernière).
Note : le propriétaire du logement peut augmenter le montant de son loyer selon l’indice de référence IRL, uniquement si le contrat de bail comporte une clause qui mentionne cette révision. Sinon, l’augmentation serait illégale.
Augmenter le montant de son loyer après des travaux
L’autre situation où le bailleur peut procéder à l’augmentation du loyer consiste à le faire après d’importants travaux de rénovation au sein du logement. Là encore, il faut que l’une des clauses du contrat de bail mentionne cette possibilité.
Il peut s’agir de travaux d’amélioration ou des travaux de rénovation énergétique, permettant au locataire de bénéficier soit d’économie d’énergie, soit d’un meilleur confort au sein du logement. Néanmoins, le locataire doit être informé à l’avance. Son accord est nécessaire.
L’augmentation du loyer dans le cas d’une rénovation d’amélioration doit être appliquée après la fin des travaux. Maintenant, si l’augmentation a lieu après des travaux de rénovation énergétique, le logement doit avoir été obligatoirement construit avant 1990.
Le loyer est sous-évalué
Si le propriétaire du logement estime que le montant du loyer est sous-estimé par rapport à la moyenne du marché dans son secteur, il peut procéder à une augmentation de loyer. Cette revalorisation peut se faire soit au cours du bail, soit à la date d’anniversaire du contrat de bail.
Le bailleur doit fournir des preuves justifiant cette sous-évaluation, par exemple, des références d’au moins six (06) loyers de logements faisant partie du même secteur et affichant des caractéristiques similaires à son logement. Chaque référence doit comporter les informations suivantes :
- L’adresse du logement ;
- La date de sa construction ;
- Présence/absence d’un ascenseur dans l’immeuble ;
- Le montant du loyer pour chaque logement ;
- La durée d’occupation du locataire actuel ;
- La totalité des équipements présents dans le logement.
Augmentation du loyer après relocation
Après le changement du locataire, le propriétaire du logement peut opter pour une augmentation du loyer si son logement est hors zone tendue. Sinon, le loyer de son logement est cadré par la loi et aucune augmentation ne sera possible.
Comment calculer l’augmentation du loyer ?
La loi impose une méthode de calcul qui permet au propriétaire du logement ainsi qu’au locataire de revaloriser le montant de l’augmentation selon l’indice de référence IRL. Voici les étapes à suivre :
- Déterminer le trimestre de référence appliqué. On peut opter pour l’indice IRL publié par l’Insee lors de la signature du contrat de bail ou le trimestre déterminé par le propriétaire du logement ;
- Déterminer la valeur de l’indice IRL du trimestre en cours ;
- Appliquer la formule déterminée par la loi : montant de l’augmentation du loyer = loyer actuel x l’indice IRL du trimestre de référence/l’indice IRL du trimestre de référence de l’année précédente.
Sinon, le gouvernement vous propose de calculer le montant de l’augmentation directement via son site. Pour utiliser l’outil, vous devez avoir le contrat de bail pour déterminer le montant actuel du loyer (montant hors charges) ainsi que la date de la signature du contrat. Ces données vous permettront d’obtenir l’indice de référence à appliquer. Ensuite, l’outil calcule automatiquement le montant maximal de l’augmentation du loyer.
Bon à savoir : si la révision du loyer n’a pas été demandée par le bailleur, l’augmentation sera perdue.