Vous souhaitez louer votre bien, mais vous ignorez de quelle façon procéder à la vérification de la solvabilité d’un locataire ? De nombreux dossiers vous sont parvenus, toutefois, que retenir ? Parmi les nombreux critères de choix, la solvabilité du futur locataire est l’un des plus importants.
En quoi consiste la solvabilité du candidat à la location ? Quelles sont les pièces justificatives exigées pour le locataire ? De quelle manière peut-on vérifier la solvabilité du locataire afin d’éviter le risque de loyers impayés ? Enfin, quelle est l’importance de cette vérification préalable à la signature du contrat de location ? Dressons un état des lieux de la situation.
À quoi correspond la solvabilité d’un locataire ?
En qualité de proprio louant son bien immobilier à une personne, vous allez certainement rechercher le candidat qui saura se conformer aux exigences de votre propriété, en démontrant aussi bien son caractère sérieux que sa solvabilité. Par solvabilité d’un locataire, on désigne la capacité de celui-ci à être en mesure de payer son loyer aux dates fixées dans le bail, de même que la première mensualité de location. Pour y parvenir, il faut que le locataire dispose de ressources financières suffisamment importantes, qui soient proportionnelles aux montants versés au titre du loyer mensuel. Généralement, cela revient à un niveau de solvabilité correspondant à un minimum de 3 fois le prix de la location.
Est-ce le cas général ?
La règle ci-dessus ne peut être mise en œuvre de manière littérale pour plusieurs raisons :
- il faut noter que très peu de candidats peuvent remplir cette condition ;
- en second lieu, on retrouve des habitudes de consommation incohérentes.
En effet, si le candidat n’est pas employé par un grand groupe ou employé de la fonction publique, il sera compliqué pour tous de satisfaire pleinement cet indicateur. La solvabilité est alors revue à la baisse et les revenus exigés se retrouvent à 2,5 ou 2 fois plus élevées que la somme versée au titre du loyer.
Une personne ayant de faibles dépenses est capable de régler régulièrement son loyer, contrairement à un autre locataire disposant de gros revenus, mais ayant davantage de dépenses à honorer. Dans ce cas, il est possible que le propriétaire impose un revenu équivalent à 3,5 fois le montant du loyer, mais cette exigence ne peut que limiter les possibilités de trouver un locataire.
Quels documents demander pour vérifier la solvabilité d’un locataire ?
La crainte de l’insolvabilité de son locataire est l’une des principales préoccupations des propriétaires. Pour l’éviter, il convient de procéder à une série de vérifications initiales. Afin de faciliter la procédure de vérification de la solvabilité d’un locataire, il est recommandé de demander à ce dernier de fournir un dossier contenant les pièces justificatives suivantes :
- les trois dernières fiches de salaire ;
- l’avis d’imposition le plus récent ;
- le contrat de travail du demandeur ;
- les trois dernières pièces justificatives de loyer ;
- une preuve de résidence ;
- une pièce ou un document d’identité.
Comment vérifier la solvabilité de la personne après la collecte de tous ces documents ?
La vérification de la solvabilité d’un locataire passe par un examen approfondi des pièces justificatives qu’il fournit. Il faut également prendre le temps de bien analyser les motivations qui le poussent à se montrer comme un bon locataire respectueux des conditions du bail. Après avoir rassemblé toutes les pièces nécessaires, il suffit de bien vérifier :
- que le locataire potentiel détient une certaine ancienneté en consultant ses bulletins de salaire : cela constitue une garantie de sérieux ;
- que les revenus du candidat soient cohérents, en faisant le rapprochement entre ses bulletins de salaire et ses déclarations fiscales ;
- son aptitude à être considéré comme un “bon payeur”, si le candidat présente les justificatifs de paiement du loyer ;
- le futur locataire peut en outre vous présenter un certificat de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), si celui-ci perçoit les allocations familiales et les aides au logement ;
- si son salaire est équivalent en moyenne trois fois le prix de la location/mois.
Comment repérer les dossiers de location falsifiés pour une vérification correcte de solvabilité ?
Les dossiers de location falsifiés sont monnaie courante, et il convient donc de recourir à des mesures de prévention efficaces dans le cadre de votre processus décisionnel pour faciliter la vérification des documents. Afin de pouvoir distinguer un vrai document d’un faux, veillez à ce que le candidat vous remette toujours ses originaux. Cela vous permettra de faire une comparaison entre les documents authentiques et les falsifiés et de détecter d’éventuelles divergences.
Il existe de plus une astuce qui fonctionne à merveille : il suffit de taper le code fiscal figurant sur le relevé d’imposition que le locataire a présenté directement dans la section “vérification des relevés” du site Internet de l’administration fiscale. En cas de non-concordance entre les montants indiqués ou si la référence fiscale ne peut être identifiée, cela signifie sans doute que l’avis d’imposition est falsifié.
Autres possibilités pour faire face à un éventuel risque de non-paiement
Ce genre de démarche comporte toujours une part de doute ou de risque. En effet, on ne peut jamais être sûr, par exemple, on ne peut pas vérifier si la personne concernée est endettée. Pour ces raisons, il est conseillé de :
- demander un garant ;
- demander la garantie Visale ;
- contracter une assurance complémentaire ou inclure dans votre contrat la garantie pour loyer impayé.
Cette dernière constitue une police facultative de couverture des risques locatifs permettant de protéger le propriétaire d’un bien loué en cas de loyer impayé ou de dommages éventuels au bien. Exiger un garant à un candidat à la location constitue de nos jours la pratique la plus courante dans le monde de la location. Pour résumer, le garant est un adulte, le plus souvent un parent du candidat au logement, capable de régler le montant du loyer si le locataire n’est pas en mesure de le faire lui-même. La garantie Visale est, quant à elle, une solution pratique, mais qui s’applique uniquement à des situations bien précises.