Vous envisagez d’acquérir une résidence secondaire au bord de la mer ? Bonne idée, vous pouvez profiter de ce pied-à-terre pendant vos séjours et le proposer comme location de vacances à des touristes, afin de le rentabiliser.
Pour autant l’investissement locatif en bord de mer doit être mûrement réfléchi, au regard de la législation complexe et des inconvénients. Ils doivent être mis en parallèle avec la rentabilité escomptée !
Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?
La location saisonnière en bord de mer, ou à la montagne d’ailleurs, consiste à un acheter un bien immobilier dans un but de mise en location auprès des touristes. Vous cherchez ainsi à accroître la surface de votre patrimoine immobilier, tout en espérant une rentabilité élevée.
Selon le Code du tourisme, un logement saisonnier, aussi appelé meublé de tourisme :
- Peut être une villa, un studio, une maison ou un appartement ;
- Lequel doit être loué sous le statut de location meublée ;
- À une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile
- Et laisser à l’usage exclusif du locataire.Ce qui implique :
- Que le propriétaire ne soit pas présent dans la location de vacances, sinon il se place sous la réglementation des chambres d’hôte ;
- Que la période de location n’excède pas 90 jours avec le même locataire. Il réserve des nuitées, une ou plusieurs semaines ou jusqu’à 3 mois ;
- Que l’hébergement en bord de mer ne constitue pas la résidence principale du locataire : sinon le bailleur se place sous le bail plus contraignant de la location meublée classique.
Le même article du Code de tourisme prévoit une réglementation spécifique, dès lors que le bien immobilier ne constitue pas votre résidence principale, mais votre résidence secondaire ou un investissement locatif. Et notamment une déclaration préalable, voire un changement d’usage.
Lire aussi : Comment louer un meublé de tourisme entre particuliers ?
Quelles sont les démarches pour une location saisonnière en bord de mer ?
Si vous habitez une grande ville comme Paris ou Bordeaux, vous êtes sans doute déjà familier avec le concept de tension locative. Elle désigne la situation dans laquelle l’offre de logements est structurellement (et largement) inférieure à l’offre.
La mise en œuvre de plateforme comme Airbnb ont encore accru ce phénomène pour les villes touristiques et en bord de littoral. C’est ainsi que le législateur vous impose des conditions à respecter pour réaliser un investissement locatif saisonnier, notamment une déclaration obligatoire.
Vérifier que l’activité de meublé touristique n’est pas interdite par la copropriété
Vous devez déjà consulter le règlement de copropriété, si vous achetez un appartement au bord de la mer. Si celui-ci réserve l’immeuble à l’usage d’habitation exclusivement bourgeoise, vous ne pouvez pas faire de location saisonnière. En effet, étant considérée comme une activité commerciale, elle est interdite.
Déclarer l’investissement locatif en saisonnier
Ensuite, vous devez vous rapprocher de votre mairie pour déterminer quelle procédure suivre pour déclarer votre meublé de tourisme. Il en existe trois, les voici de la moins contraignante à la plus contraignante :
- Dans les petites villes et celles qui n’ont pas demander à mettre en place une autorisation de changement d’usage, vous devez simplement déclarer le commencement de votre activité à la mairie de votre commune ;
- Dans les villes de plus de 200 000 habitants, vous devez d’abord faire une déclaration en mairie, puis demander une autorisation de changement d’usage, de l’habitation classique à la résidence saisonnière ;
- Dans les très grandes villes ou villes très touristiques, comme Aix-en-Provence, Cannes et Nice, vous devez au préalable demander l’autorisation de changement d’usage. Ce n’est que si elle vous est accordée que vous procéderez à la déclaration. Attention, certaines villes imposent même une règle de compensation. Celle-ci vous oblige, si vous êtes de la location saisonnière, à acheter un local commercial d’une même superficie pour le transformer en local à usage d’habitation.
À savoir : si vous ne respectez pas la procédure de demande d’autorisation de changement d’usage, vous vous exposez à une amende de 50 000 euros. Et si vous ne déclarez pas votre hébergement saisonnier, vous risquez une amende de 450 euros.
Vous inscrire comme loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Comment tout investisseur en meublé, vous devez vous rapprocher de votre centre des impôts pour demander un numéro SIRET, à reporter sur votre déclaration 2042 C Pro. Vous remplirez le formulaire P0i que vous transmettrez au greffe du tribunal de commerce.
À savoir : la location de vacances entre particuliers ou via une résidence de tourisme peut donner au paiement d’une taxe de séjour. Si c’est le cas dans votre commune, vous devrez la collecter et la lui reverser.
Pourquoi acheter en bord de mer ?
Alors, acheter un logement dans une station balnéaire, est-ce un bon investissement ? Offrir une vue mer ou un accès plage constitue sans aucun doute un avantage, qui permet potentiellement de doper la rentabilité de votre placement.
L’investissement locatif en bord de mer : un faible risque d’impayés
Vous pouvez demander le versement à l’avance du prix de la location. Si vous envisagez de louer une maison sur Airbnb, vous disposerez des garanties que le site met en place pour sécuriser la location. Dernière possibilité, confier la gestion locative à une agence immobilière, qui vous assure le paiement du prix.
Une location lucrative
En quelques clics sur Internet, vous pouvez constater que les villas en bord de mer sont proposées à des tarifs ahurissants en haute saison.
Au moment où je rédige cet article, le deuxième résultat proposé pour deux semaines de vacances à Cannes entre le 22 juillet et le 5 août s’élève à… 837 euros par nuit. Et c’est le cas presque partout sur la Côte d’Azur et dans sa région, la façade atlantique ou encore dans le Var.
Même si le prix de l’immobilier reste cher dans ces communes, vous pouvez amortir rapidement votre prêt immobilier. Mais on va à présent voir que les inconvénients s’avèrent plus nombreux que les avantages !
Quels sont les inconvénients d’un investissement locatif en saisonnier ?
La difficulté pour fixer le prix de location
Pour que l’investissement en bord de mer soit rentable, encore faut-il que vos recettes soient supérieures à vos dépenses. A priori, le calcul est des plus simplistes. Il vous suffit d’additionner vos charges et de les diviser par une année pour calculer le prix des nuitées.
Il faut déterminer le taux d’occupation
Sauf que dans saisonnier, il y a saison, et que justement, vous serez soumis à la saisonnalité. Avec des prix plus élevés en saison haute qu’en saison basse, et des pics de fréquentation.
N’espérez pas louer votre hébergement touristique toute l’année, il y a peu de chances pour que cela arrive ! C’est là toute la difficulté de ce type d’investissement.
Vous devez donc estimer le taux moyen d’occupation de votre résidence secondaire. En d’autres termes, combien de nuitées pensez-vous pouvoir la louer par an. On a bien dit pensez-vous, car il s’avère difficile d’avoir des certitudes sur ce marché. La crise sanitaire du Covid peut en témoigner…
Il faut respecter les prix du marché immobilier
Enfin, comme tout propriétaire bailleur, vous devez respecter les prix du marché immobilier, sauf si votre logement touristique dispose par ailleurs d’un emplacement et d’équipements remarquables (une piste d’hélicoptère sur le toit ? Une piscine olympique vue littoral ?).
Prenons l’exemple de la Grande Motte. Oui, cette ville en bord de mer, avec pléthores d’immenses résidences comportant pléthores de petits studios. Impossible ici de louer plus cher qu’un autre propriétaire, au risque de ne pas louer justement. Les logements sont à peu près identiques et proposent les mêmes prestations.
À savoir : vous pouvez demander le classement du meublé de tourisme, de 1 à 5 étoiles. Il peut vous aider à louer plus cher !
Les travaux fréquents pour remettre le bien immobilier en état
Les locataires vont se succéder chez vous (on l’espère), et il se dégage une tendance, peu importe que vous louiez à des jeunes fêtards ou à des familles : ils apportent moins de soins à un logement de vacance qu’à leur habitation principale.
Et le turn-over de locataires implique aussi une utilisation plus intense des équipements. À la clé, des changements, remplacements et remise en état très fréquents.
Quelle fiscalité pour un investissement en bord de mer ?
La fiscalité d’un investissement saisonnier est la même que celle de la location meublée. Vous devez donc payer de l’impôt sur le revenu, voire la cotisation foncière ses entreprises.
L’impôt sur le revenu pour un investissement saisonnier au bord de la mer
En tant que LMNP, vous disposez de deux options pour la taxation de vos recettes locatives :
- Le régime du micro-BIC : l’activité étant commerciale, le revenu locatif entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime micro, ils font l’objet d’un abattement de 71 %. Ils sont ensuite ajoutés à vos autres revenus d’activité, puis taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
- Le régime réel : il vous permet de déduire vos charges et de pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain), les travaux et le mobilier. Le Graal est de dégager un déficit. Il sera ensuite reportable sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. L’idéal pour réduire vos impôts !
La CFE d’un investissement immobilier au bord de la mer
Elle est due dans certaines communes de France. Pour savoir si vous êtes concerné, rapprochez-vous de votre service des impôts des entreprises !
Où investir à la mer en France ?
Voici une sélection pêle-mêle des destinations de location en bord de mer où investir :
- Berck-sur-Mer ;
- La Rochelle ;
- La Trinité-sur-Mer
- Biarritz ;
- Nice ;
- Toulon ;
- Royan…