L’activité de marchand de biens consiste à acheter et revendre des biens immobiliers, fonds de commerces, parts de sociétés immobilières, à titre habituel, pour générer des plus-values. Il ne s’agit pas d’une profession réglementée, mais la loi Spinetta de 1978 vient l’encadrer.
Elle impose ainsi la souscription de deux assurances obligatoires : l’assurance dommages-ouvrages et la garantie décennale. D’autres assurances optionnelles s’avèrent utiles pour couvrir l’ensemble de l’activité.
Quelles sont les assurances de marchand de biens obligatoires ?
L’article L.242-1 du Code des assurances impose au propriétaire d’un bien immobilier sur lequel il fait réaliser des travaux de construction, de rénovation du gros œuvre ou d’extension de souscrire une assurance dommages-ouvrages.
En parallèle, l’article 1792 du Code civil créé une responsabilité de plein droit du constructeur pour les dommages compromettant la solidité de l’immeuble ou qui le rendent impropres à sa destination, pendant 10 ans. Le marchand de biens doit ainsi souscrire une garantie décennale.
Ces assurances doivent être souscrites avant le démarrage du chantier. Elles doivent couvrir l’intégralité du coût de construction déclaré par le marchand de biens.
L’assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage (DO) est obligatoire. Si le marchand de biens n’en souscrit pas, il s’expose à une amende de 75 000 euros et 6 mois d’emprisonnement.
L’assurance DO du marchand de biens a pour vocation de préfinancer les travaux de réparation relevant de la garantie décennale, sans recherche de responsabilité. Elle se retournera ensuite contre l’assureur du marchand du biens, pour récupérer les sommes avancées. Elle couvre tous les propriétaires successifs du bien.
Les sinistres couverts par une assurance DO
L’assurance dommage-ouvrage couvre les dommages apparents ou non lors de la réception des travaux :
- Les malfaçons qui affectent la solidité de l’immeuble ou qui le rendent inhabitables (par exemple, si la toiture s’effondre) ;
- Les malfaçons qui compromettent la solidité des équipements indissociables. On entend par équipements indissociables ceux qui ne peuvent pas être réparés sans détériorer le bien. Par exemple, les canalisations encastrées.Le contrat d’assurance DO commence à courir à la fin de la garantie de parfait achèvement, laquelle couvre le chantier pendant 1 an suivant la réception des travaux. Il prend fin 10 ans après la réception des travaux, comme la garantie de responsabilité civile décennale.
Le coût d’une assurance dommages-ouvrage pour marchand de biens
Représentant un pourcentage du prix des travaux, le prix d’une assurance dommages-ouvrages est calculé en fonction :
- De la nature des travaux ;
- De la catégorie de biens : appartements, maisons, locaux commerciaux… ;
- De la structure juridique sous laquelle l’activité de marchand de biens est exercée.
Il faut ainsi compter de 2 à 8 % du prix de la construction et des travaux.
À savoir : si aucun assureur n’accepte d’assurer le marchand de biens maître d’ouvrage, alors il peut saisir le Bureau central de tarification (BCT). Le BCT fixera le coût de la garantie auprès de l’assureur choisi par le marchand de biens.
La garantie de responsabilité décennale
Le marchand de biens réalise des opérations d’achat-revente dans des délais assez courts. Aux termes de l’article 1792-1 du Code civil, il est assimilé à un constructeur, parce qu’il vend le bien après son achèvement. Dès lors, il doit obligatoirement s’assurer en garantie de responsabilité décennale.
Les sinistres couverts par la garantie décennale du marchand de biens
Comme pour la DO, les sinistres couverts sont ceux affectant la solidité de l’ouvrage, qui le rendent impropres à son usage ou qui affectent la solidité des équipements indissociables.
La garantie prend ainsi en charge les sinistres portant sur :
- Les fondations du bâtiment ;
- L’ossature de l’immeuble ;
- Les voies d’accès au bien immobilier ;
- Les dépendances avec fondations, comme une piscine enterrée ou une véranda ;
- Les canalisations, les planchers, les plafonds, les installations électriques…
Comme son nom l’indique, la garantie décennale peut être actionnée pendant les 10 années suivant la réception des travaux.
Le coût d’une garantie décennale pour marchand de biens
Le prix d’une garantie décennale représente en général un pourcentage du chiffre d’affaires du marchand de biens. Il est fixé en fonction notamment de :
- L’effectif et la taille de l’entreprise du marchand de biens ;
- Des antécédents du marchand de biens, par exemple s’il a déjà dû actionner une assurance pour indemniser des sinistres ;
- La zone géographique du chantier….
En général, la garantie décennale représente 4 % du CA. Pour trouver les assurances les moins chères, il est important de comparer les offres des assureurs !
Vous le constatez, l’environnement juridique de l’activité est complexe. Il est donc vivement recommandé de se former au métier de marchand de biens avant de se lancer !
Quelles autres assurances souscrire pour protéger l’activité de marchand de biens ?
L’assurance dommages-ouvrage et la garantie décennale sont donc les seules assurances obligatoires pour le marchand de biens. Il peut en souscrire d’autres, pour être mieux protégé.
L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) du marchand de biens
La responsabilité civile professionnelle du marchand de biens lui permet de s’assurer contre les dommages qu’il cause aux tiers pendant le chantier. Sont ainsi couverts les sinistres produits par les salariés, les machines, les outils, sur les tiers, les fournisseurs, les visiteurs, les clients…
L’assurance tous risques chantier (TRC)
L’assurance tous risques chantier pour marchand de biens lui permet de s’assurer contre :
- Les vols de matériel, le vandalisme ;
- Les dégâts des eaux et incendies ;
- Les catastrophes naturelles…
Sont couverts les matériaux sur le chantier, les échafaudages, les logements témoins… Une protection financière qui a elle aussi toute son importance.
L’assurance protection juridique
Comme les particuliers, le marchand de biens a tout intérêt à souscrire une protection juridique. Cette assurance prévoit une assistance juridique en cas de litige, et prend en charge les frais de procédure.
Généralement, ce type de garantie est inclus dans le contrat RCPro du marchand du biens, ou dans un contrat d’assurance multirisques.