Né aux États-Unis dans les années 2000, le concept du coliving est une nouvelle tendance dans l’habitat. Mêlant hôtellerie et colocation, il offre une réponse concrète à la demande toujours en hausse de logements pour les jeunes actifs et étudiants. Offrant un bon potentiel de rendement, il nécessite néanmoins un important budget d’investissement !
Quelques chiffres sur le concept de coliving
BNP Paribas Estate a mené une étude sur la tendance du coliving en 2021. Voici les résultats :
- 3 000 logements en coliving ;
- Ils sont répartis dans 34 villes, dont de grandes zones urbaines : Paris et Île-de-France, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes ;
- Le marché a progressé de + 7 % en 1 an.
Le groupe Xerfi, qui s’est penché sur ce nouvel habitat partagé, mise sur un essor fulgurant de l’offre de coliving, avec 14 500 lits d’ici 2023. Elle représenterait ainsi 8 % des logements pour étudiants et jeunes travailleurs.
Qu’est-ce que le coliving ? Quelle différence entre coliving et colocation ?
La définition du coliving, ou plutôt sa traduction de l’anglais vers le français, nous donne la réponse : vivre ensemble. Il propose en tout-inclus aux colivers (nom donné aux résidents d’un coliving) :
- Des espaces privatifs : chambre ou petit appartement, avec salle de bain et toilettes privées ;
- Des espaces communs : cuisine, salon, un extérieur, mais aussi des équipements plus haut de gamme comme un spa ou une salle de sport ;
- Parfois des espaces de travail (coworking) ;
- Des services : mise à disposition de la fibre internet, d’abonnements à des plateformes de streaming, nettoyage des parties communes par du personnel de ménage, conciergerie, fourniture du linge de maison… Ce sont ces prestations qui font la différence avec la collocation !
Lire aussi : Investir en colocation : pourquoi, où, comment ?
Pourquoi vivre en coliving ?
L’économie de partage et le mode de vie communautaire sont au cœur des préoccupations des colivers. Mais s’ils recourent au coliving, c’est essentiellement à cause des difficultés qu’ils éprouvent pour trouver un logement dans les grandes métropoles françaises.
Les prix des loyers, en hausse constante, ainsi que les garanties exigées par les propriétaires bailleurs (salaire représentant 3 fois le montant du loyer, situation professionnelle stable) constituent autant de freins pour le logement des populations en transition.
Par population en transition, on entend les étudiants, les jeunes actifs qui démarrent leur carrière professionnelle ou encore ceux qui arrivent à la retraite. Mais la résidence en coliving intéresse aussi :
- Les nouveaux arrivants dans une ville ;
- Les couples qui se séparent et les familles monoparentales ;
- Les freelances et travailleurs nomade, qui cherchent à faire de nouvelles rencontres, et à allier vie personnelle et vie professionnelle dans un même lieu ;
- Les expatriés de retour en France…
Comment fonctionne le coliving ?
En moyenne, les colivers restent un an dans le coliving. Il faut donc composer avec un fort taux de turn-over ! Si vous pouvez assumer seul la gestion locative d’un coliving, vous avez tout intérêt à la confier à une agence immobilière, vu la complexité de la tâche.
Quel bail pour du coliving ?
Il n’existe pas de bail spécifique au coliving. Il ne s’agit pas d’une location saisonnière, mais d’une location classique, sous le régime :
- Du contrat de location meublée d’un an ;
- Du contrat de bail mobilité, avec une durée allant de 1 à 10 mois ;
- Du contrat de location avec un étudiant (durée de 9 mois, bail non renouvelable).
Bien entendu, étant donné l’importance des sommes en jeux, et pour faciliter les entrées et sorties, il convient de signer un bail par locataire !
Comment organiser la gestion locative du coliving ?
Il est rare que les bailleurs s’occupent de la gestion locative, sauf à ce que le bien immobilier offre peu de chambres. Le plus souvent, le propriétaire bailleur signe un contrat avec un mandataire, lequel s’occupe intégralement de la gestion locative. Il prendra en charge toutes les tâches liées à la mise en location, comme :
- La recherche et la sélection du locataire ;
- La collecte et le reversement des loyers ;
- L’entretien et la réparation dans les parties communautaires et privatives ;
- Le recrutement des personnels pour les services…
À savoir : les décisions relatives aux espaces communs et à la vie dans le coliving sont prévues par un règlement, qui fixe les conditions de majorité pour qu’une disposition soit acceptée.
Comment le coliver est-il sélectionné ?
Le coliver est avant tout choisi sur la base de ses revenus. Il s’agit de sécuriser l’investissement locatif ! Ensuite, son profil est validé par les autres colivers, à la faveur d’une rencontre.
Pourquoi investir dans un coliving ?
Pour vous offrir une belle rentabilité ! L’engouement que connaît actuellement le coliving n’est pas près de s’éteindre. Que ce soit par choix, ou par nécessité, les locataires y auront de plus en plus recours.
Parce que la tension locative est forte dans les grandes métropoles
Paris, Marseille, Lille, Bordeaux : toutes ces grandes villes ont un point en commun : elles ne parviennent pas à absorber la demande locative. Celle-ci est soutenue par
- Les flux migratoires liées à l’attractivité des métropoles ;
- L’évolution démographique (on fait des enfants en France !) ;
- Le manque de foncier disponible pour construire du neuf.
Une aubaine pour les investisseurs en coliving !
Parce que le monde du travail évolue constamment
1.54 millions : c’est le nombre de free-lance que devrait compter la France à l’horizon 2030.
88 % : c’est le pourcentage d’emplois qui sont conclus en CDD.
Or aujourd’hui, les bailleurs sont encore légion à favoriser les situations professionnelles stables (CDI, fonctionnaires titulaires de leur poste).
Le coliving, on l’a vu, favorise le montant des revenus et pas la stabilité. Et on constate à la lumière des chiffres précédents, que la population jugée précaire n’aura de cesse d’augmenter, et de constituer une clientèle de choix pour les colivings !
Parce que le logement représente une part de plus en plus importante du budget
Pour les ménages modestes, le logement représente le premier poste de dépenses. Avec aussi des disparités en fonction de la zone géographique. Se loger à Paris revient plus cher que se loger à Clermont-Ferrand !
Le coliving permet de mutualiser les dépenses (électricité, eau, gaz, assurance, internet…) et répond ainsi à une nécessité sociale et personnelle.
Parce que la vie en communauté a le vent en poupe
L’isolement dans les grandes villes est un fléau. D’après l’institut Ipsos, 93 % des Français sont d’accord avec la proposition selon laquelle « il y a beaucoup de monde en ville mais on peut très facilement se sentir seul ». Un constat qui a aussi éclaté au grand jour lors des confinements.
Organisé autour d’espaces communautaires, le coliving favorise la création de liens et l’échange entre les résidents.
Quelle est la rentabilité d’un investissement en coliving ?
Le taux de rendement d’un investissement immobilier dépend de nombreux facteurs :
- Le prix d’achat : il sera ici important, au regard des installations et des équipements. En outre, le marché est essentiellement neuf, ce qui augmente encore le prix d’acquisition. Il est toutefois possible d’envisager une opération d’envergure dans l’ancien pour créer du déficit foncier ;
- Le montant du loyer : il s’avère supérieur à celui qui se pratique dans la location meublée classique. Ce qui s’explique naturellement par l’ampleur des prestations proposées. En parallèle, si vous choisissez la gestion locative, vous serez assuré contre les loyers impayés ;
- Le taux de vacance locative : selon l’application Whoomies, la demande de places en coliving progresserait de 20 % par an.
Par an, la rentabilité d’un investissement en coliving est estimée entre 4 et 7 %.
Quelle est la fiscalité d’un investissement en coliving ?
En investissant en coliving, vous avez le choix entre les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel. Au régime du réel, vous pouvez optimiser votre fiscalité et ainsi améliorer le taux de rendement de votre investissement.
Les statuts LMNP et LMP
Pour être considéré comme un LMP, vous devez remplir les deux conditions suivantes :
- Percevoir plus de 23 000 euros de recettes locatives chaque année ;
- Les revenus locatifs doivent être supérieurs à l’ensemble de vos autres revenus d’activité.
Si l’une de ces conditions fait défaut, alors vous serez considéré comme un LMNP.
Le régime fiscal du loueur en meublé
Les BIC (bénéfices industriels et commerciaux) que vous percevez de la location en coliving peuvent être imposés au régime du micro-BIC ou au régime du réel.
Le régime du micro-BIC
Le régime micro-BIC ne vous permet pas de déduire vos charges, mais vous propose un abattement de 50 % sur le montant des loyers. Ceux-ci sont ensuite taxés à l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition, et aux prélèvements sociaux, à 17.2 %.
Le régime du réel
A l’inverse, le régime du réel vous permet de déduire vos charges, et de pratiquer des amortissements. Si vos dépenses sont supérieures aux revenus locatifs, vous dégagez un déficit.
En LMNP, le déficit peut être reporté dans la catégorie des revenus de location meublée pendant 10 ans.
En LMP, vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global soumis à imposition, et le reporter pendant 6 ans.
Le coliving : pour quels investisseurs ?
Vous l’avez compris, l’investissement en coliving nécessite une importante mise de départ.
En outre, il s’adresse à des investisseurs qui s’inscrivent sur un placement de long terme. Vu les enjeux financiers, l’investissement mettra du temps à se rentabiliser !
Toutefois, vous pouvez vous lancer avec une mise de départ moindre, en participant au crowdfunding des sociétés réalisant des colivings !
Quelles sociétés proposent du coliving ?
Elles ont pour nom The Babel Community, My Name is Bernard, Colonies ou encore Chez Nestor. Ces start-up ne sont pas les seules à s’intéresser au coliving ! Des grands noms du secteur immobilier souhaitent à leur tour lancer des programmes, comme Nexity, BNP Paribas Estate, Vinci et Bouygues.