Pour la constitution, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier par les membres d’une même famille, une solution s’impose : la SCI familiale. Elle permet également d’optimiser la transmission des biens, grâce aux donations du vivant, et d’éviter l’indivision. Tout ce que vous devez savoir sur la SCI de famille !
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
SCI pour société civile immobilière. C’est le Code civil qui en donne la définition et qui organise son fonctionnement. Il s’agit d’une société dont l’objet est l’acquisition, la détention et la gestion en commun d’un ou plusieurs biens immobiliers. Vous pouvez apporter à la société une résidence principale, une résidence secondaire ou un faire de l’investissement locatif.
On parle de SCI familiale car elle est constituée entre des associés liés par un lien de parenté jusqu’au 4ème degré ou par alliance (époux, partenaires de PACS, concubins).
La SCI de famille présente une spécificité pour l’investissement locatif : elle n’est pas considérée comme un bailleur professionnel. Son statut de bailleur particulier lui permet de louer un bien immobilier avec une durée de 3 ans, contre 6 ans pour un bailleur professionnel. Cette disposition tombe dès lors qu’un tiers à la famille entre dans le capital social.
Quel est l’intérêt d’une SCI familiale ?
Les avantages de la société civile immobilière familiale sont nombreux. On les passe en revue !
Conserver et gérer un patrimoine immobilier en commun
Il n’est pas toujours évident de se constituer un patrimoine, de le louer ou de le gérer en famille. Des conflits peuvent naître, par exemple sur la nécessité ou non de réaliser des travaux sur un logement.
L’administration de la société est confiée au gérant de la SCI. Il lui appartient de prendre toutes les décisions qui entrent dans l’objet social, indépendamment de ce que souhaitent les autres associés. Sauf lorsque les statuts de la SCI l’imposent, le gérant peut agir sans même les consulter. On évite ainsi les situations de blocage !
Choisir sa fiscalité
De plein droit, la SCI est une société fiscalement transparente (SCI à l’IR). Ce sont les associés qui sont imposés sur les revenus locatifs et sur la plus-value de cession, à l’impôt sur le revenu.
Du fait de la transparence fiscale, il est possible d’investir dans un bien en défiscalisation et de profiter de la réduction d’impôt associée (loi Pinel et loi Denormandie, par exemple). Vous pouvez aussi déduire les charges des recettes locatives pour créer un déficit foncier, imputable et reportable sur le revenu global.
Sur option, vous pouvez préférer une SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). Dans cette hypothèse, les bénéfices sont imposés au niveau de la société. Lorsque les associés n’envisagent pas de revendre les biens immobiliers, ni d’en percevoir des loyers, ils évitent toute imposition. En SCI à l’IS, vous pouvez déduire les charges et pratiquer des amortissements, pour limiter la taxation.
À savoir : les biens détenus par la SCI n’entrent pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, car ils sont considérés comme des biens professionnels.
Mutualiser les capacités d’emprunt des associés
Comme la SCI familiale dispose de la personnalité morale, elle peut emprunter directement pour acheter un bien immobilier. Les associés peuvent choisir d’emprunter à titre individuel, pour mutualiser les capacités d’emprunt et augmenter l’effet de levier du crédit. Vous réalisez comme cela des projets immobiliers de plus grande envergure, comme l’acquisition d’un immeuble de rapport.
Avec une SCI à l’IR, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs, et réduire ainsi votre imposition.
Lire aussi : Comment emprunter en SCI immobilière ?
Quels sont les avantages d’une SCI familiale en cas de succession ?
Si l’on se tourne vers la SCI familiale, c’est avant tout dans un objectif patrimonial. Elle produit ses meilleurs effets dans le cadre de la succession !
Les héritiers évitent l’indivision
L’indivision est une situation juridique dans laquelle se retrouvent placés les héritiers avant le partage de la succession, un couple de co-emprunteurs en séparation de biens, ou qui divorce.
Les indivisaires sont propriétaires ensemble des biens immobiliers et doivent prendre les décisions à l’unanimité (actes de disposition, comme la revente), ou à la majorité des deux tiers (actes de gestion courante). Ce qui donne souvent lieu à des situations de blocage !
En parallèle, le Code civil dispose que « nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision ». Il est donc possible de vendre les biens détenus en division, ce qui ne garantit pas la pérennité du patrimoine sur plusieurs générations.
Dans le cadre de la SCI familiale, c’est elle qui est propriétaire du patrimoine. On l’a vu, c’est le gérant qui s’occupe de prendre les décisions, pour éviter les situations de blocage. En outre, la vente forcée est exclue !
Vous pouvez protéger le concubin survivant
En cas de décès, le concubin est traité comme un tiers. Il ne dispose pas du droit de rester dans le logement, même s’il en est propriétaire indivis. La SCI permet de contourner cet écueil. Deux possibilités :
- Prévoir une clause de maintien dans l’appartement ou la maison en cas de décès ;
- Organiser un démembrement croisé des parts sociales : chaque concubin dispose de la moitié des parts sociales en usufruit et de la moitié des parts en nue-propriété. Au décès de l’un des concubins, l’usufruit s’éteint, et le survivant dispose alors de la pleine propriété des parts.
Les héritiers bénéficient d’une décote sur les parts sociales
Il est plus facile de revendre un immeuble que de revendre des parts sociales. C’est ce que l’on appelle le manque de liquidité des parts. Pour en tenir compte, il est d’usage d’appliquer une décote sur la valeur des parts sociales.
Il faut aussi déduire les dettes de la valeur des parts sociales. Les droits de succession seront ainsi calculés sur une valeur inférieure à la valeur vénale réelle des biens !
Vous pouvez réduire les droits de succession grâce à une donation
Le démembrement de propriété des parts peut être fait du vivant, pour optimiser la fiscalité de la succession. Le principe est simple : les parents donnent la nue-propriété des parts aux enfants et conservent l’usufruit. Au décès, les enfants deviennent pleinement propriétaires, sans frais ni formalités supplémentaires.
La SCI de famille trouve ici toute son utilité, par le truchement de deux facteurs :
- La décote sur la valeur des parts ;
- La possibilité de profiter de l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, tous les 15 ans. À condition d’anticiper, vous pouvez donner l’intégralité de vos parts en franchise d’impôt !
Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale ?
Il est à présent temps d’aborder les risques d’une SCI familiale.
La responsabilité illimitée des associés
Dans ce type de société, la responsabilité est indéfinie. En d’autres termes, les associés sont responsables des dettes qu’elle crée sans limitation de montant (à concurrence de leur quote-part dans le capital), et sur leur patrimoine personnel. En dehors de la résidence principale, qui est insaisissable.
Les activités commerciales sont interdites en SCI familiale
De nature civile, la SCI à l’IR ne peut pas faire de la location meublée à titre habituel, cette activité étant de nature commerciale. Il existe une tolérance de l’administration fiscale lorsque les recettes provenant de la location meublée n’excèdent pas 10 % des recettes totales. Il n’est pas non plus possible de faire de l’achat-revente en SCI à l’IR.
La comptabilité de la SCI familiale
En SCI de famille à l’IR comme à l’IS, il faut tenir une comptabilité rigoureuse. Comptabilité de trésorerie pour la première, comptabilité d’engagement pour la seconde.
Le coût de la SCI de famille
Constituer une SCI de famille engendre de nombreux frais relatifs à :
- La rédaction des statuts juridiques ;
- La publication de l’annonce légale de constitution ;
- Les frais de greffe et frais d’immatriculation ;
- La déclaration des bénéficiaires effectifs.
- Les frais de notaire : il est obligatoire de passer par un notaire lorsqu’on apporte un bien immobilier à la société (apports en nature).
Comment créer une SCI de famille ?
On fait le point sur les étapes pour créer une SCI familiale, qui doit être constituée entre au moins deux associés de la même famille.
1. Rédiger les statuts de la société
Si les apports à la SCI se font uniquement en numéraire, vous pouvez vous appuyer sur les modèles gratuits en ligne. Mieux vaut toutefois faire appel à un avocat pour bien rédiger les clauses les plus importantes.
2. Apporter un capital social
Il n’existe pas de capital social minimum en SCI. Vous pouvez la créer avec 1 euro ! Le capital peut être fixe ou variable, cette dernière solution étant généralement privilégiée, pour ne pas changer les statuts en cas de revente d’un bien.
Le capital social est constitué par les apports en numéraire ou en nature des associés. En contrepartie, ils se voient attribuer des parts sociales en proportion.
3. Réaliser les formalités
Pour immatriculer une SCI familiale, il faut réunir un dossier comportant :
- Le formulaire de création M0 ;
- L’attestation de parution de l’annonce légale ;
- Un exemplaire original des statuts juridiques, daté et signé ;
- Un justificatif de domiciliation ;
- La copie de la pièce d’identité du gérant et des associés ;
- La liste des bénéficiaires effectifs ;
- La déclaration sur l’honneur de non condamnation et l’attestation de filiation du gérant.