Investir dans un EHPAD c’est bien pratique, car la gestion est confiée à un exploitant. En supplément les rendements affichés dépassent les 5 % et les remises d’impôt peuvent atteindre 33 000 €. Voilà pour le rêve, mais en réalité il faut calculer le rendement hors-taxes net après impôts et s’assurer que l’entretien général revient bien à l’exploitant.
L’EHPAD, c’est quoi ?
L’EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est une maison de retraite médicalisée qui s’adresse à des personnes de plus de 75 ans qui ont un besoin de soins quotidiens.
Ces personnes agées considérées dépendantes sont hébergées en chambres et prises en charge par des médecins et infirmières au quotidien. Aujourd’hui, la France compte 89 lits en EHPAD pour 1 000 personnes âgées de 75 ans et plus, et les listes d’attentes pour y rentrer sont de plus en plus longues. Le taux de remplissage est de 100% dans la plupart des EHPAD, alors voyons l’intérêt d’investir dans ces résidences gérées.
Investir dans un EHPAD, c’est pour qui ?
Pour ceux qui veulent payer moins d’impôts
Un investissement EHPAD permet d’obtenir des remises d’impôt s’il est acheté neuf. Il est alors éligible à la loi Censi-Bouvard qui donne droit à une défiscalisation de 11 % du prix de vente hors taxe. La remise d’impôt est répartie à parts égales sur 9 ans. Le plafond de défiscalisation étant limité à 300 000 €, il est donc possible de défiscaliser jusqu’à 3666 € par an pendant 9 ans soit un total de 33 000 €.
Cependant les loyers versés par l’exploitant seront taxés au titre de revenus locatifs. La défiscalisation ne permet donc pas de baisser ses impôts de 33 000 €. En revanche dès la première année de mise en location, l’investisseur paiera moins d’impôts que l’année précédente.
Pour info : il existe un autre dispositif de défiscalisation au travers de la loi Pinel, qui s’adresse aux locations vide et dépend d’un autre régime fiscal.
Pour ceux qui peuvent emprunter pour investir
Même si l’on dispose d’un important capital, lorsque le coût de l’argent est très bas il vaut mieux emprunter pour investir. Or pour profiter des remises d’impôts de la loi Censi-Bouvard, il faut acheter neuf.
Dans cette configuration l’investisseur va payer des intérêts, mais sans rentrées de loyers jusqu’à ce que la construction soit achevée. Il peut ainsi se passer de nombreux mois entre l’acceptation du crédit immobilier et la perception du 1er loyer.
Afin de faciliter l’opération, les banques proposent de reporter le paiement des mensualités à l’achèvement de la construction. En attendant, l’investisseur devra verser des intérêts intercalaires à sa banque.
Pour info : en mais 2022 le taux moyen dans l’immobilier neuf était de 1,38 % (source : CSA/Crédit Logement parution juin 2022).
Pour ceux qui ne comptent pas occuper l’EHPAD qu’ils vont acheter
Contrairement à une idée reçue, le propriétaire d’un EHPAD ne pourra sans doute jamais en profiter pour ses vieux jours.
En premier lieu la demande est très forte pour ces chambres médicalisées, il y a donc une liste d’attente. Or la gestion est confiée à un professionnel, c’est à lui de choisir les occupants. Et quand bien même le propriétaire serait l’occupant, il devrait tout de même verser un loyer à l’exploitant.
On n’investit pas dans un EHPAD en vue de l’occuper pour ses vieux jours, en revanche le loyer perçu peut servir à financer un autre hébergement avec soins médicaux.
Investir dans un EHPAD, combien ça rapporte ?
Lors de la mise à jour de cet article, nous trouvons un EHPAD neuf éligible à la loi Censi-Bouvard. L’ensemble est situé à Pessac (33) et sera livré au 4e trimestre 2022. Les chambres sont en vente pour 202 947 € HT, le gestionnaire prévoit de verser 4 % par an aux propriétaires. Les revenus locatifs seraient donc d’environ 8100 €/an.
Et puis il y a aussi les reventes, celles qui ne donnent pas droit à la remise d’impôt Censi-Bouvard, mais pour lesquelles on connaît déjà la rentabilité. Lors de la mise à jour de cet article, nous trouvons ainsi cette chambre EHPAD proche de Cannes (06). Le propriétaire en demande 148 666 € hors-taxes, il annonce percevoir un loyer annuel hors taxe de 8366 € pour un rendement brut de 5,62 %.
On notera que les rentabilités sont affichées hors-taxes, car la location meublée permet d’obtenir le statut de LMNP (voir notre dossier sur le status LNNP ici). Or si le LMNP peut récupérer la TVA il doit aussi la payer.
Prenons l’exemple d’un revenu locatif annuel de 9000 € versé par l’exploitant, sur un EHPAD acquis pour 180 000 €. Sur le papier le rendement brut avant impôts serait de 5,0 %, mais il devra reverser une TVA de 5,5 % au Trésor Public. Il ne lui restera donc que 8530 € à l’année, ce qui nous donne un rendement avant impôt de 4,7 %.
Puis le régime du micro BIC, auquel est assujetti le LMNP, donne droit à un abattement de 50 % sur les loyers encaissés. Sur les 8530 € de revenus locatifs annuels, la moitié uniquement sera imposée soit 4265 €.
Ces 4265 € viendront s’ajouter aux revenus. Ils seront donc sujets au quotient familial, puis imposés au plus haut TMI du foyer. Admettons que le taux marginal d’imposition soit de 30 % et qu’il y ait 3 parts dans le foyer, cela donne :
(4265 € / 3) * 30 % = 427 €
En supplément l’État prélèvera 17,2 % de contribution sociale après abattement de 50 %, ce qui donne :
(4265 € – 50 %) * 17,2 % = 734 €
Dans cet exemple, investir 180 000 € dans un EHPAD rapportera 4,00 % :
8530 € – 427 € – 734 € = 7369 € soit 4,00 % de 180 000 €
Pour info : Emprunter Malin vous propose un outil de calcul du rendement d’un investissement locatif.
3 questions à se poser avant d’investir en EHPAD
Qui paye les charges ?
Toute location immobilière comporte des charges, même un EHPAD. Le contrat doit préciser qui paye la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les coûts d’énergie et d’eau, les taxes professionnelles…
Qui paye l’entretien et les travaux ?
Quand un EHPAD est livré neuf, il comprend une garantie décennale. A priori l’investisseur n’aura donc pas de rénovation à payer d’ici là, mais il peut avoir des charges de maintenance. Le contrat doit préciser qui doit payer, de l’entretien des espaces verts au ravalement de façade en passant par le changement des ampoules du couloir.
Le projet est-il réaliste ?
L’exploitant qui prendra en charge la gestion de l’EHPAD est un professionnel, mais sur le papier uniquement. Au cas où il pratique des loyers trop élevés pour l’emplacement, le rendement promis pourrait ne jamais arriver dans la poche de l’investisseur. Une comparaison avec plusieurs chambres d’EHPAD est nécessaire pour ne pas tomber dans le mauvais plan.