Investir dans l’immobilier fait partie de vos projets ? Il est important, avant de se lancer, de maîtriser certains concepts clés. L’un des points à prendre en compte concerne les charges et les travaux déductibles de vos revenus fonciers, les revenus générés par vos loyers.
En effet, vous pouvez déduire du chiffre réalisé, certaines sommes, afin de payer moins d’impôts, voire d’être en déficit foncier… À condition d’opter pour le bon régime. On vous dit tout ce qu’il faut savoir sur la question, dans la suite de ce texte !
Revenus fonciers et charges déductibles : définition
Afin de véritablement comprendre comment il est possible de déduire certaines charges liées à des travaux entrepris, de ses revenus fonciers, il est essentiel de faire un petit rappel. En effet, au moment d’investir dans l’immobilier locatif, vous avez plusieurs choix :
- Le faire en SCPI (société civile de placement immobilier) ;
- Monter une SCI à l’IS ou à l’IR (société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés ou sur les revenus) ;
- Investir en LMNP (location meublée non professionnelle) en optant soit pour le régime réel soit pour le régime micro-foncier.
Concentrons ici sur l’investissement seul, en LMNP. Le régime micro-foncier prévoir un abattement forfaitaire de 30% des revenus correspondant aux éventuelles charges des biens immobiliers que vous avez mis en location et ce, peu importe le montant.
En revanche, le régime réel permet de déduire de ses revenus fonciers, le montant total des charges véritablement engagées. En d’autres termes, il n’est possible de déduire ses travaux de ses revenus fonciers, que si vous optez pour le régime réel.
Mais ce n’est pas tout !
Pour être déductibles de vos revenus fonciers, les charges engagées doivent avoir un lien direct avec le bien immobilier en location (nue, qui plus est). Enfin, en tant que propriétaire, vous ne devez pas bénéficier d’avantages fiscaux autres.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Comme nous avons pu le voir, opter pour le régime d’imposition réel c’est avoir la possibilité de déduire de ses revenus fonciers, les charges liées à ses travaux. Mais comment cela se passe-t-il lorsque le montant total des travaux déductibles est supérieur aux revenus générés ? On parle de déficit foncier.
Le déficit foncier a une particularité intéressante, c’est celle d’être fiscalement déductible de vos autres revenus, dans la limite de 10 700 euros. Par exemple, si votre salaire net imposable est de 35 000 euros, mais que votre déficit foncier est de 10 000 euros, vous ne pourrez être imposé que sur 20 000 euros !
Finalement, on voit que réaliser des travaux peut à la fois vous permettre de réduire votre impôt sur le revenu, voire de baisser d’une tranche tout en valorisant votre ou vos biens immobiliers, puisqu’ils sont rénovés.
Quels sont les types de travaux déductibles des revenus fonciers ?
Pour autant, attention ! Tous les types de travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Dans les grandes lignes, voici les types de projets qui sont concernés :
- travaux d’entretien et de réparation ;
- travaux d’amélioration ;
- travaux de construction et d’agrandissement ;
- travaux de copropriété.
Les dépenses de réparation et d’entretien
Sont concernées par les dépenses de réparation et d’entretien, l’ensemble des dépenses réalisées par un propriétaire bailleur, dans le but de remettre son logement (immeuble ou appartement) en état ou dans l’objectif de le maintenir tel quel afin de favoriser la location. Les travaux liés aux réparations et à l’entretien ne doivent toutefois pas modifier l’agencement, l’équipement ou la consistance même de l’immeuble ou de l’appartement !
Les dépenses d’entretien sont souvent celles qui sont liées au maintien en l’état. Cela concerne notamment l’entretien des parties communes (toiture, hall d’entrée, escaliers et ascenseurs, parking souterrain, etc…).
Les travaux de réparation, eux, ont un autre objectif, celui de remettre en l’état certains équipements, certaines parties du logement qui ont été endommagées ou détériorées. L’objectif ? Assurer la salubrité du logement afin que celui reste habitable !
Naturellement, les dépenses liées aux travaux de réparation et d’entretien différent des dépenses qui incombent au locataire. Par exemple, les dépenses liées aux charges de copropriété ne peuvent être déduites de vos revenus fonciers.
En bref
Les dépenses suivantes sont considérées comme des dépenses de réparation et d’entretien. Elles peuvent donc être déduites de vos revenus fonciers :
- Les travaux et dépenses liées à la (re)mise en conformité d’un ascenseur ;
- Les travaux et dépenses relatifs à la toiture et sa remise en état ;
- Les diagnostics réalisés, contre l’amiante (entre autres) et les DPE (diagnostics de performance énergétique) ;
- Les travaux de ravalement et de peinture ;
- Les travaux et les dépenses relatives à une intervention visant à assurer la salubrité du logement.
Les dépenses d’amélioration
Sont concernées par les dépenses dites d’amélioration, toutes les dépenses liées aux travaux réalisés, dont le seul et unique objectif est d’apporter au logement (ou à l’immeuble tout entier) un confort supplémentaire. Cela peut être possible avec l’arrivée de nouveaux équipements, par exemple !
Les travaux d’amélioration ont plusieurs objectifs :
- Moderniser l’aspect du logement ;
- Rénover l’immeuble ou l’appartement ;
- Permettre au logement d’optimiser sa classe énergétique, en lien avec la loi ALUR notamment.
Parmi les travaux le plus souvent réalisés, on voit que l’installation et le remplacement du chauffage central, d’une nouvelle cuisine, d’une nouvelle salle de bains sont souvent cités. L’installation du tout-à-l’égout ou même d’un ascenseur peut également entrer dans cette case !
Pour autant, attention. Il est impératif de rappeler que les dépenses liées à des travaux d’amélioration ne concernent que les logements mis en location. Les dépenses similaires réalisées pour un local professionnel, commercial n’entrent pas dans cette case.
En bref
Les dépenses suivantes sont considérées comme étant des dépenses d’amélioration et sont donc déductibles de vos revenus fonciers :
- Les travaux d’amélioration de la salle d’eau ;
- Les travaux d’optimisation de la cuisine ;
- Les travaux et dépenses d’amélioration liés au chauffage central ;
- La mise en conformité de certains éléments clés, comme les canalisations en plomb ;
- Les travaux en relation avec les aérations d’une salle de bains ;
- L’installation d’une antenne collective de télévision ;
- L’agrandissement de certaines fenêtres.
Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
Les dépenses liées à la construction, la reconstruction ou même l’agrandissement d’un logement peuvent-elles, elles aussi, être déduites des revenus fonciers ? La réponse est non ! En effet, les dépenses relatives à l’agrandissement d’un logement (ou sa construction) ne sont pas concernées, sauf dans le cadre spécifique de programmes de défiscalisations tels que la loi Pinel et Denormandie.
Les travaux de construction et d’agrandissement sont perçus comme étant des travaux de gros œuvres. Ils sont considérés comme ayant pour objectif d’agrandir la surface habitable totale. Sont également considérés comme étant des travaux de construction et d’agrandissement :
- La démolition des planchers ou de la toiture ;
- La surélévation d’un immeuble ;
- etc…
Comment distinguer les travaux d’amélioration et les travaux de construction ?
Cette question a le mérite d’être posée. En effet, les travaux d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers, quand les travaux de construction ne le sont pas. Dans certains cas, les travaux peuvent même comprendre de l’amélioration et de la construction.
Un casse-tête ? Non ! Pour être sûr de ne pas se tromper, il suffit de récupérer l’ensemble de ses factures et de les trier en deux groupes : la partie travaux d’amélioration et la partie travaux de construction. Il vous suffit alors d’effectuer une simple opération pour savoir quel est le montant réellement déductible de vos revenus fonciers !
Les travaux en copropriété
Dernier point concernant les travaux déductibles des revenus fonciers, celui des travaux réalisés dans votre logement en copropriété ! Si le bien que vous louez se trouve dans un immeuble en copropriété, alors, le montant des travaux engagés déductibles suit le même principe que pour un bien classique, acheté seul. En d’autres termes, les travaux :
- D’entretien et de réparation ;
- D’amélioration ;
Ces travaux sont déductibles des revenus fonciers s’ils sont réalisés dans votre logement. Quid des parties communes ? Ici, la situation est quelque peu différente. En effet, le montant relatif à ces dépenses est pris en compte dans les charges de copropriétés.
Ces charges sont ensuite reportées aux lignes 229 et 230 de votre déclaration de revenus fonciers 2044. Ces lignes traitent des provisions pour les charges de copropriété, avec une mention des charges déductibles de l’année concernée en ligne 229 et l’inscription des charges non déductibles de l’année précédente en ligne 230.
Quels sont les travaux déductibles dans une SCI à l’IS ?
En SCI à l’IS, toutes les sommes dépensées par l’entreprise sont comptées comme des investissements ou des charges, et viennent en déduction du chiffre d’affaires réalisé (loyers perçus). Certaines dépenses sont déductibles l’année où elles sont décaissées, d’autres sont amortissables sur plusieurs années selon leur nature. Dans les faits, c’est le cabinet comptable qui le détermine.
En SCI à l’IS, tous les travaux sont donc déductibles, l’année en cours ou sur plusieurs années grâce au principe comptable d’amortissement. Celui-ci permet aussi de déduire du résultat 2 à 3 % de la valeur du bien tous les ans.