Pour se prémunir contre une défaillance de l’emprunteur, la banque exige une assurance emprunteur et une garantie. Le plus souvent, cette garantie est accordée par un organisme de cautionnement, qui se porte garant du remboursement. S’il vous la refuse, il reste une piste à explorer : l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD). Définition, fonctionnement et coût de l’IPPD : on fait le point !
Qu’est-ce qu’une IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) ?
L’IPPD est un acronyme signifiant inscription en privilège de prêteur de deniers. D’ailleurs, depuis le 1er janvier 2022, elle a changé de nom. Elle s’appelle désormais « hypothèque légale du prêteur de deniers ».
A savoir : l’IPPD s’appelle maintenant l’hypothèque légale du prêteur de deniers.
l’IPPD est dite légale parce qu’elle n’a pas à faire l’objet d’un contrat. C’est le Code civil qui prévoit son existence d’office, en faveur des banques.
L’IPPD est dite spéciale, par opposition à générale : elle ne porte que sur un bien immobilier.
L’IPPD permet aux banques de saisir et revendre le bien immobilier, et d’être payées en priorité sur tout autre créancier. Mais alors, vous demandez-vous, pourquoi avoir une assurance emprunteur ? Parce que les risques couverts ne sont pas les mêmes ! Explications.
Les risques couverts par l’assurance emprunteur
Au minimum, pour un investissement locatif, vous devez être couvert contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, vous devez en outre être protégé contre les risques d’invalidité et d’incapacité temporaire de travail.
Si l’un de ces aléas de la vie se réalise, vous ne pourrez plus travailler, temporairement ou définitivement. Vous serez donc privé d’une fraction de vos revenus. L’assurance de prêt aura pour vocation de rembourser le capital restant dû ou les mensualités d’emprunt, sans défaillance constatée dans le remboursement du prêt immobilier.
Tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance emprunteur en 2022
Les risques couverts par l’IPPD et les autres sûretés
Il existe deux sortes de garanties : les garanties personnelles (ou sûretés personnelles) et les garanties réelles (ou sûretés réelles). L’IPPD appartient à cette seconde catégorie.
Dans la famille de la sûreté personnelle, on retrouve :
- La caution personne physique ;
- L’organisme de cautionnement.
Tous deux se portent garants du remboursement de votre crédit immobilier si vous devenez insolvable du fait d’une situation non prise en charge par l’assurance emprunteur. Par exemple, une insolvabilité liée à une période de chômage.
On parle de sûreté personnelle car elle crée une obligation entre le garant et le créancier (la banque), et entre l’emprunteur et le garant. Le garant qui aura été actionné en paiement disposera d’un droit de recours contre l’acquéreur.
S’agissant de la sûreté réelle, elle porte non pas sur une relation entre les personnes, mais directement sur le bien immobilier. Ce dernier tiendra lieu de gage pour les établissements de crédit. Il en existe plusieurs sortes : l’IPPD, sa cousine l’hypothèque, et le nantissement.
A savoir : deniers est un terme ancien pour désigner l’argent.
Lire aussi : Prêt viager hypothécaire : pour ou contre ?
Comment fonctionne le privilège de prêteur de deniers ?
On l’a dit, l’IPPD permet à l’établissement prêteur de saisir et de revendre le bien si vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt. Il sera payé en priorité sur les autres créanciers sur le montant de la vente.
Quelle différence entre IPPD et hypothèque ?
Alors, quelle est la différence entre une IPPD et une hypothèque ? Déjà, l’inscription de privilège. Avec une hypothèque, le créancier peut saisir et revendre le logement, mais il ne sera pas forcément payé en premier.
Ensuite, le type de logement pour lequel l’IPPD peut être consentie n’est pas le même que pour l’hypothèque. Avec une IPPD, l’achat immobilier doit s’effectuer dans l’ancien, sur un bien existant. Peu importe qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain.
Avec une hypothèque, vous pouvez garantir un bien en construction et une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
A savoir : l’IPPD n’est pas possible pour l’achat d’un logement en VEFA
Quelle différence entre IPPD et cautionnement ?
Le plus souvent, c’est un organisme de cautionnement comme Crédit Logement (il couvre un prêt sur trois), CASDEN (pour les fonctionnaires), CAMCA (pour les prêts immobiliers du Crédit Agricole et de LCL) qui se porte garant du financement.
Pourquoi ? Tout simplement parce que cette garantie est moins coûteuse pour l’acquéreur, mais aussi parce qu’elle est moins risquée pour l’établissement prêteur. Dès le premier incident de paiement, il contacte l’organisme de cautionnement, qui lui verse la mensualité. À lui ensuite de se retourner contre l’acheteur pour obtenir le paiement.
Avec une IPPD, la banque doit s’occuper des mesures de saisie et de revente. Et elle n’est pas sûre de récupérer l’intégralité de ses billes, notamment si le marché immobilier est à la baisse !
Quels sont les avantages de l’IPPD ?
Pas de panique, si les organismes de cautionnement refusent votre dossier, l’IPPD n’est pas rédhibitoire pour les banques. Grâce à l’inscription du privilège de priorité, elles s’assurent tout de même d’être payées.
Elles vous la refuseront seulement si votre projet immobilier apparaît très risqué au regard de votre solvabilité ou d’un mauvais emplacement du bien immobilier. L’IPPD peut ainsi vous permettre d’obtenir un prêt immobilier, même sans l’aval d’un organisme de cautionnement.
Autre avantage de l’IPPD : elle est moins coûteuse qu’une hypothèque conventionnelle, et impose moins de formalisme pour être mise en place, comme on va le voir ensuite.
Comment mettre en place une IPPD ?
Le fonctionnement de l’IPPD a pour spécificité de ne pas nécessiter votre accord. L’organisme de crédit peut la mettre en place sans vous demander votre consentement, alors même que vous devrez la payer !
L’IPPD est forcément réalisée par un notaire. Comme le prévoit l’article 2402 du Code civil, elle sera valable si :
- L’offre de prêt mentionne que l’IPPD est souscrite pour l’acquisition de tel bien immobilier ;
- Un acte de vente formalise l’utilisation du capital emprunté à l’achat du bien.
Le notaire devra ensuite publier l’IPPD au service de la publicité foncière, anciennement connu sous la dénomination « conservation des hypothèques ». Contrairement à l’hypothèque, l’IPPD ne prend pas effet au jour de son inscription, mais au jour de la vente immobilière.
Quel est le coût d’un PPD ?
Le coût d’une IPPD se situe entre celui demandé par un organisme de cautionnement et celui d’une hypothèque. Comme elle prend la forme d’un acte notarié, vous devez payer des frais de notaire. Ceux-ci comprennent :
- Les émoluments du notaire ;
- Les frais d’inscription au service de la publicité foncière.
Le coût de l’IPPD se situe en moyenne entre 0,4 et 1,2 % du montant de l’acquisition.
Si le prix d’une IPPD est inférieur à celui d’une hypothèque, c’est parce que vous n’avez pas à payer la taxe de publicité foncière, qui s’élève à 0,71498 % du prix de vente.
Coût de la garantie Privilège de Prêteur de Deniers selon le montant de l'emprunt
| Montant de l'emprunt | Coût de la garantie | Coût de la garantie en pourcentage |
|---|---|---|
| 50 000 € | 592 € | 1,18 % |
| 100 000 € | 804 € | 0,80 % |
| 150 000 € | 1 017 € | 0,68 % |
| 200 000 € | 1 230 € | 0,62 % |
| 250 000 € | 1 442 € | 0,58 % |
| 300 000 € | 1 655 € | 0,55 % |
| 350 000 € | 1 867 € | 0,53 % |
| 400 000 € | 2 080 € | 0,52 % |
| 450 000 € | 2 293 € | 0,51 % |
| 500 000 € | 2 505 € | 0,50 % |
| 550 000 € | 2 718 € | 0,49 % |
| 600 000 € | 2 930 € | 0,49 % |
| 650 000 € | 3 143 € | 0,48 % |
| 700 000 € | 3 356 € | 0,48 % |
| 750 000 € | 3 568 € | 0,48 % |
| 800 000 € | 3 781 € | 0,47 % |
| 850 000 € | 3 993 € | 0,47 % |
| 900 000 € | 4 206 € | 0,47 % |
| 950 000 € | 4 419 € | 0,47 % |
| 1 000 000 € | 4 631 € | 0,46 % |
Et s’il est supérieur au coût d’un cautionnement, c’est notamment parce que si vous ne rencontrez aucun incident de remboursement, l’organisme vous remboursera deux tiers de la participation versée au Fonds Mutuel de Garantie.
Vous l’aurez compris, c’est la banque qui décide de la garantie mise en place sur votre crédit. Voici un tableau comparatif du coût frais de garanties sur un crédit de 200 000 €.
| IPPD | Cautionnement | Hypothèque | |
|---|---|---|---|
| Frais de mise en place | 1 800 € soit 0,9 % du montant du crédit | 2 660 €, mais restitution de 75 % des sommes versées au fonds mutuel : soit 1 546 € soit 1,3 % du montant du crédit | 3 000 € soit 1,5 % du montant du crédit |
| Frais de mainlevée | 600 € soit 0,3 % du montant du crédit | 0 € | 800 € soit 0,4 % du montant du crédit |
| Coût total de la garantie | 2 400 € | 1 113,71 € | 3 800 € |
Comment lever un privilège de prêteur de deniers ?
Deux situations doivent être distinguées : vous allez à la fin du remboursement de votre prêt, ou vous soldez par anticipation.
Si vous remboursez le crédit tous les mois et allez à son terme, vous n’aurez aucune formalité à accomplir. L’IPPD prend fin automatiquement et sans frais 2 ans après la dernière mensualité du crédit.
Si vous souhaitez revendre votre bien avant la fin du crédit, vous devrez en revanche procéder à la mainlevée de l’IPPD. Il vous faudra repasser devant le notaire… Et payer de nouveaux frais, pour radier l’IPPD du service de la publicité foncière ! Comptez en moyenne 0,3 à 0,6 % du capital emprunté.