Qu’on commence cet article en vous rassurant : seuls 2 à 3 % des propriétaires bailleurs font face à des impayés des loyers. Une situation qui reste néanmoins délicate, car vous remboursez le crédit immobilier sans percevoir les loyers. Alors, pour se protéger, pourquoi ne pas souscrire une assurance loyer impayé ?
Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ?
Vous avez calculé le taux de rendement de votre investissement locatif en tenant compte des loyers. Mécaniquement, si vous ne percevez pas de loyers, la rentabilité chute.
En parallèle, vous vous exposez vous-même à des difficultés pour rembourser le prêt d’investissement locatif… Voire à une situation de surendettement, puisque les loyers avaient été pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.
Enfin, abordons la question de l’expulsion, lorsque le locataire cesse de payer son loyer. Si vous avez (et on l’espère) prévu une clause résolutoire dans le bail, vous pouvez contacter un huissier de justice, afin qu’il délivre un commandement de payer au locataire.
Au bout de 2 mois, si le preneur n’a pas régularisé la situation, vous saisirez le juge afin qu’il prononce la résiliation du contrat de location et l’expulsion… Qui ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale ! De plus, il faut savoir que la première étape est la résolution du bail, mais qu’il faut encore un délai avant que la procédure d’expulsion se mette en place.
En l’absence de clause résolutoire, vous devez saisir le juge. Il n’est pas obligé d’opter pour la résiliation du bail. Rien ne lui interdit de préférer un délai de paiement ! C’est pourquoi souscrire une GLI peut vous permettre d’investir dans l’immobilier avec plus de sérénité !
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Quels sont les risques couverts par l’assurance loyers impayés ?
Aussi appelée garantie des loyers impayés (GLI), l’assurance loyers impayés vous protège contre deux risques locatifs :
- L’impayé de loyers, à concurrence d’un nombre de mois définis au contrat, et généralement, après expiration d’un délai de franchise ou d’un délai de carence ;
- Les dégradations locatives : qu’il s’agisse de dégradations immobilières ou de dégradations du mobilier, l’assureur prend en charge les réparations ou le remplacement des objets, dans une limite définie au contrat.
Le contrat de garantie loyers impayés peut aussi vous couvrir contre :
- Les impayés liés au décès ou au départ à la cloche de bois du locataire ;
- Les impayés liés au départ prématuré du locataire, avant l’échéance du préavis.
Le plus souvent, le contrat GLI prévoit également un volet protection juridique. Celui-ci vous propose une assistance de la part d’une équipe de juristes, utile dès que vous entrez en conflit avec votre locataire. Il assume aussi les frais de contentieux, frais d’avocat et frais de justice, dans la limite d’un plafond.
À savoir : obligatoire si êtes propriétaire d’un bien locatif, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ne doit pas être confondue avec la garantie loyer impayé (GLI). La PNO vous propose seulement de vous assurer en responsabilité civile. C’est l’assurance complémentaire de l’assurance habitation que le locataire doit absolument vous fournir lors de son entrée dans les lieux. L’assurance PNO vous couvre en cas de sinistre dans les parties communes, murs extérieurs, ou toiture.
Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?
Certaines assurances loyers impayés prévoient :
- Un délai de carence : il désigne la période suivant la souscription du contrat pendant laquelle l’assuré n’est pas encore couvert ;
- Un délai de franchise : il désigne la période pendant laquelle aucune indemnisation n’est versée à compter de la survenance d’un impayé.
En cas de défaut de paiement, le propriétaire doit se rapporter à son contrat, pour savoir à partir de combien d’impayés il lui faut prévenir son assureur, et dans quel délai suivant l’impayé.
Ensuite, l’assureur verse au bailleur une indemnisation correspondant au montant du loyer et des charges, pendant la durée fixée au contrat. Il agira en recouvrement de loyer auprès du locataire.
S’agissant des dégradations constatées au départ du locataire, l’assureur les indemnise à concurrence de ce qui est prévu au contrat.
En cas de conflit avec votre locataire, vous vous rapprocherez de votre assureur afin de mettre en œuvre la protection juridique. Les juristes vont conseilleront sur la procédure à engager et vous accompagneront dans la recherche d’une solution amiable, puis contentieuse.
Comment souscrire une garantie loyer impayé ?
Il faut remplir un certain nombre de conditions pour être éligible à la GLI, qui dépendent du bien loué, mais aussi du locataire.
Assurance loyer impayé : les conditions liées à la location
La garantie loyers impayés ne s’applique qu’à la résidence principale, à l’exclusion :
- De la résidence secondaire louée quelques mois par an ;
- De la location saisonnière ;
- Du local commercial ;
- Des locaux mixtes (usage d’habitation et usage professionnel).
Vous pouvez choisir la location nue ou la location meublée.
Le bail doit être conforme à la législation et il convient de procéder à un état des lieux soigné !
Sinon, il faut vérifier que le locataire est éligible à l’assurance loyers impayés. Certains assureurs acceptent de faire eux-mêmes l’étude du dossier, mais cette prestation est le plus souvent facturée en supplément.
Garantie loyer impayé : les conditions liées au locataire
Si l’une de ces conditions fait défaut au moment de l’impayé, vous ne pourrez pas demander le remboursement des impayés à la compagnie d’assurance. Il convient donc d’être vigilant !
Le locataire doit être solvable
Selon la politique de l’assureur, le locataire doit percevoir un salaire représentant 2.7 à 3 fois le montant du loyer et des charges. On parle aussi de capacité locative ou de taux d’effort pour désigner la solvabilité du locataire.
Alors comment calculer la solvabilité du locataire ? Vous devez prendre en compte son salaire net mensuel, et le multiplier par 35 %. Ce pourcentage correspond au taux d’effort maximum qu’une personne peut supporter pour se loger.
Lorsque vous demandez au candidat ses bulletins de paie, prenez le temps de vérifier qu’ils correspondent bien au montant porté sur l’avis d’imposition annuel ! Rendez-vous sur le site impot.gouv, vous aurez la réponse avec le numéro d’avis fiscal du preneur.
Le preneur doit avoir une situation professionnelle stable
Rare sont les assureurs qui acceptent d’accorder une garantie pour un candidat en CDD (sauf en CDD longue durée), en intérim ou travailleur indépendant. Il vous faut donc privilégier les locataires en CDI ou fonctionnaires titulaires de leur poste.
Le cas des étudiants avec garants
Il est aussi possible de souscrire à une garantie si le locataire est un étudiant, à partir du moment où il a un ou des garants qui remplissent les critères de revenu mentionnés ci-dessus.
Combien coûte une assurance loyer impayé ?
Le coût de la GLI varie en fonction de la compagnie d’assurance. Il s’agit toujours d’un pourcentage du montant des loyers. Comptez par exemple :
- 2.50 % du montant du loyer avec Protection Loyer ;
- Entre 2.75 % et 2.95 % du loyer et des charges chez MACIF, en fonction de la formule souscrite ;
- Entre 2.55 % et 2.65 % du loyer charges comprises chez Unkle.
Cher, pas cher ? Ce pourcentage est représentatif de la part moyenne d’incidents de paiement en France. Une assurance, quelle qu’elle soit, paraît toujours chère jusqu’au moment où elle nous est utile. Avec ou sans assurance, il est important de bien choisir son locataire et demander des garanties. Pour rappel, les propriétaires assujettis au régime réel pour l’imposition de leurs revenus locatifs (et ceux en SCI à l’IS) peuvent intégralement déduire la prime d’assurance.
Comment choisir une assurance loyer impayé ?
Vous avez tout intérêt à comparer les offres de GLI en utilisant un simulateur. Vous prendrez en compte :
- L’existence ou non d’un délai de carence et d’un délai de franchise, et leur durée ;
- Le nombre de loyers impayés indemnisés et le délai de remboursement ;
- Le montant affecté aux dégradations immobilières ;
- L’étendue de la protection juridique ;
- Evidement, le prix final par rapport aux garanties proposées.
Quelles sont les alternatives à l’assurance loyers impayés ?
Vous n’êtes pas convaincu par la nécessité de prendre une assurance de loyer impayé ? Il existe des alternatives, qui font le même travail… Et gratuitement !
La garantie Visale
Ce dispositif d’Action Logement se décline en deux volets : la Visale locataire et la Visale bailleur. Tous les locataires n’y sont pas éligibles : il faut respecter des critères d’âge, de salaire ou de type de bail (bail mobilité, par exemple).
Action Logement se porte garant des preneurs et vous couvre à hauteur de :
- 36 impayés de loyers et de charges mensuelles en parc locatif privé, 9 mois en parc locatif social ;
- 2 mois de loyers et de charges locatives.
À savoir : la garantie Visale doit être demandée par le bailleur avant la signature du bail de location, ou le jour même. Elle ne peut pas être cumulée avec un garant personne physique ni avec une GLI !
La caution personne physique
Elle prend souvent la forme d’une caution parentale, lorsque vous décidez de louer le logement à un étudiant. La caution se porte garant des impayés, et vous pouvez lui demander de se substituer au locataire défaillant.
Pour être mieux couvert, préférez la caution solidaire. Celle-ci vous permet en effet d’activer directement la caution, sans essayer au préalable de vous faire régler les impayés par le locataire. À l’inverse, avec une caution simple, vous devez d’abord épuiser les voies de recours envers le locataire avant d’actionner le garant.
Caution solidaire : définition et modèle gratuit à télécharger