Quand on parle de viager, deux références viennent immédiatement en tête. Le film éponyme, avec Pierre Tchernia. Et l’affaire Jeanne Calment ! Aujourd’hui, le nombre de ventes en viager progresse de 5 % par an, mais ne représente que 1 % des transactions immobilières.
Comment fonctionne-t-il ? Vendre ou acheter en viager, est-ce intéressant ? Voici notre guide complet sur le viager !
Qu’est ce que le viager ? Définition
Une définition s’impose. Viager signifie « qui doit durer pendant la vie d’une personne ». Ce qui dure pendant la vie d’une personne, en l’occurrence, c’est le paiement de la rente au vendeur.
Car le viager est un achat immobilier dont le prix est financé en deux fois. Au jour de la vente, l’acheteur verse un capital comptant, appelé bouquet. Ensuite, jusqu’au décès du vendeur, il lui verse une rente mensuelle : c’est la rente viagère, ou arrérages.
Le viager est ce que l’on appelle un contrat aléatoire. Il repose sur un aléa : la date de décès du vendeur, qui ne peut pas être connue à l’avance. Si le vendeur malade décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat de viager, alors celui-ci sera annulé.
Dans une vente en viager, le vendeur est appelé crédirentier et l’acheteur, débirentier. Pourquoi ? Parce que le vendeur fait crédit à l’acheteur pour le paiement du bien immobilier. En quelque sorte, il remplace le banquier. Et l’acheteur est débiteur d’une rente à vie. D’où son nom de débirentier !
À savoir : lorsque le viager est conclu non pas pour la durée de vie du vendeur, mais pour une durée déterminée, on parle de viager à terme ou de vente à terme. L’aléa n’existe pas dans ce cas de figure.
Viager libre ou occupé : quelle différence ?
Il existe deux types de viagers :
- Le viager libre : comme son nom l’indique, il est libre de toute occupation. L’acheteur entre immédiatement en possession du bien ;
- Le viager occupé : le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) du logement. L’entrée en jouissance de l’acheteur est différée au jour du décès du vendeur. Le viager occupé peut ainsi s’analyser comme un démembrement de propriété. Toutefois, il ne doit pas être confondu avec la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit. L’usufruitier dispose en effet du droit d’habiter dans le logement et de le louer pour en percevoir des loyers. En viager, le vendeur peut seulement résider dans le logement, mais ne peut pas le mettre en location.
Comment se calcule le prix d’un viager ?
On l’a vu, le paiement d’un achat en viager s’effectue sur la base d’un capital comptant et de rentes viagères. Les règles pour calculer le montant de chacun diffèrent selon si la transaction immobilière est libre ou occupée.
Le calcul pour une vente en viager occupé
L’estimation de la valeur vénale du bien vendu en viager
La valeur vénale correspond à la valeur réelle ou valeur sur le marché immobilier. Cette valeur en pleine propriété est estimée à partir de critères classiques comme l’emplacement du bien, son état, les commodités à proximité ou encore sa valeur locative.
L’estimation de la valeur économique du viager
Il convient d’appliquer une décote sur le prix de vente, pour tenir compte du droit d’habitation. Comment procéder ? Il faut déterminer l’espérance de vie selon l’âge du vendeur, au moment où est signé le contrat de vente. L’espérance de vie est calculée par des tables de mortalité de l’INSEE.
Ensuite, il faut prendre en compte les loyers qui auraient pu être perçus pendant toute la période où le vendeur restera dans le logement pour déterminer la valeur économique.
Lire aussi : Les avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire
Le calcul du bouquet en viager
Il est possible d’acheter en viager sans bouquet, mais c’est assez rare. Le montant du bouquet est librement négocié entre les parties. En règle générale, il représente 10 à 30 % de la valeur vénale du bien.
Le calcul de la rente viagère
Une fois le bouquet retranché, il faut calculer la rente viagère. Le montant de la rente dépend de :
- L’âge du vendeur et son espérance de vie au moment de la signature de l’acte de vente ;
- Les caractéristiques de la rente : le vendeur peut prévoir la réversibilité de la rente au profil du conjoint survivant. Dans ce cas, le montant de la rente sera moins élevé ;
- Le coefficient multiplicateur : il est appliqué en fonction de l’espérance de vie du vendeur.
Souvent, la rente est indexée et augmente au fil du temps, pour préserver le pouvoir d’achat du vendeur. L’indexation est sans incidence sur le calcul de la rente.
À savoir : il est possible de dénicher un viager sans rente, mais c’est très rare !
Le calcul pour une vente en viager libre
En viager libre, le calcul est bien plus simple, comme il n’y a pas d’abattement pour le droit d’usage et d’habitation (DUH). Il faut retrancher le bouquet de la valeur vénale, puis convertir la somme restante en rente viagère, en fonction de l’espérance de vie du vendeur.
Quelle est la fiscalité du viager ?
Viager et impôts locaux
Comme le rentier reste dans le logement jusqu’à son décès, il doit payer la taxe d’habitation. Le Code général des impôts met la taxe foncière à la charge de l’acheteur.
Viager et IFI
L’impôt sur la fortune immobilière concerne les contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier dont la valeur nette excède 1.3 million d’euros.
Dans le cadre d’une vente immobilière en viager, l’IFI est réparti entre le vendeur et l’acheteur, selon le barème de l’usufruit. Celui-ci prévoit de taxer la valeur en usufruit et la valeur en nue-propriété en fonction de l’âge du crédirentier.
Barème usufruit nue-propriété
| Âge du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| de 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| de 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| de 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| de 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| de 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| de 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| de 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Lire aussi : Comment payer moins d’IFI ?
Fiscalité du bouquet
Si l’appartement ou la maison en viager constitue la résidence principale du vendeur, alors celui-ci sera exonéré de taxe sur le bouquet. S’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, il devra payer une taxe sur la plus-value. Celle-ci se compose d’un impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Il existe des abattements pour durée de détention.
Fiscalité de la rente viagère
La rente d’un viager relève de la catégorie des rentes viagères à titre onéreux, (RVTO) qui possède une fiscalité spécifique. Seule une fraction de la rente est soumise à imposition (à l’IR et aux prélèvements sociaux), en fonction de l’âge du crédirentier :
- Il a moins de 50 ans au premier versement : 70 % du montant de la rente viagère est imposable ;
- Il a entre 50 et 59 ans : 50 % du montant de la rente viagère est taxable ;
- Il a entre 60 et 69 ans : 40 % du montant de la rente viagère est taxable ;
- Il a plus de 69 ans : 30 % du montant de la rente viagère est taxable.
À savoir : l’imposition de la rente viagère à titre gratuit (RVTG) porte sur l’ensemble de la rente versée.
Quelles sont les droits et obligations du vendeur en viager ?
Le vendeur en viager dispose du droit d’occuper le logement jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite. En contrepartie, il doit s’occuper du bien en bon père de famille. Il ne doit rien faire qui puisse diminuer la valeur du bien immobilier.
Quelles sont les droits et obligations de l’acheteur en viager ?
L’acheteur en viager doit verser les mensualités au rentier du viager immobilier. Si l’achat s’effectue sur deux têtes et prévoit la réversion de la rente, il faudra les payer jusqu’au décès du conjoint survivant.
Travaux en viager : qui paie quoi ?
La répartition des travaux en viager rappelle celle du propriétaire et du locataire. Les petites réparations et l’entretien courant relève du vendeur. Les gros travaux sont à la charge de l’acheteur.
À savoir : les charges de copropriété sont aussi réparties entre vendeur et acheteur. Les charges courantes relèvent du premier, les charges exceptionnelles du second.
Quels sont les avantages du viager ?
Du côté du vendeur comme du côté de l’investisseur, le viager présente des avantages.
Les avantages du viager pour le vendeur
Les vendeurs en viager sont souvent des personnes âgées. Face à l’incertitude qui plane sur le régime de retraite par répartition, mieux vaut en effet anticiper pour ne pas perdre trop de pouvoir d’achat.
Un capital cash pour réaliser des projets
Au moment de la signature de l’acte authentique, le vendeur perçoit un capital en cash. Celui-ci peut servir à adapter le logement au vieillissement et à la perte d’autonomie, à financer des projets comme un tour de monde, à donner un coût de pouce financer aux enfants…
Un complément de revenus à la retraite
Le versement d’une rente par l’acheteur permet d’obtenir des revenus supplémentaires, alors même que l’arrivée en retraite équivaut à une perte de revenus d’environ un tiers.
Une diminution des frais de gestion du logement
Le vendeur va résider dans votre logement jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite. Il n’aura plus à payer la taxe foncière et les gros travaux, ce qui diminue le poids du logement sur son budget.
Les avantages du viager pour l’acquéreur
Pour que l’opération soit avantageuse, il faut qu’une génération au moins sépare l’acheteur et le vendeur.
Des frais de notaire réduits
Si vous décidez d’acheter en viager occupé, sachez que les frais de notaire ne sont pas calculés sur le prix réel du bien immobilier, mais sur la valeur décotée du DUH (droit d’usage et d’habitation).
Une base imposable qui n’augmente pas
Pendant toute la durée de l’investissement, vous ne percevez pas de loyers. Vous vous constituez un patrimoine sans alourdir l’assiette imposable des revenus fonciers.
L’emprunt n’est pas nécessaire
Il est même d’ailleurs assez compliqué d’obtenir un prêt immobilier pour financer un achat en viager. Tout simplement parce que l’on ne peut pas savoir à l’avance pendant combien de temps on va verser des mensualités.
Comme on le disait plus haut, c’est le vendeur qui vous fait crédit. Dès lors, si votre salaire est suffisant pour payer la rente, vous pouvez concrétiser un achat sans crédit, sans assurance de prêt et sans garantie de prêt.
Aucun risque locatif
Carence, vacance locative, impayés : contrairement aux propriétaires en investissement locatif direct, vous ne supportez aucun de ces risques. C’est ainsi que le taux de rendement d’un viager est estimé entre 6 et 9 % par an par les experts comme Renée Costes viager.
Quels sont les pièges du viager ?
Les inconvénients du viager sont assez peu nombreux.
Le risque de longévité
Le viager est en quelque sorte un pari sur la vie, ou plutôt sur le décès de quelqu’un. Si le vendeur meurt au terme de son espérance de vie, ou avant, vous aurez payé un prix normal ou fait une bonne affaire.
À l’inverse, si le vendeur décède après son espérance de vie (affaire Jeanne Calment), alors vous aurez payé le bien trop cher. C’est le risque de longévité.
Le non-paiement de la rente
Il constitue un risque assez faible en réalité. Le vendeur dispose en effet de deux protections :
- Le privilège du vendeur : publié par un notaire au service de la publicité foncière, cette garantie permet au vendeur d’être payé en priorité sur tous les autres créanciers ;
- La clause résolutoire : en cas de non-paiement de la rente, la vente en viager sera annulée. Cette garantie peut se doubler d’une clause prévoyant la conservation du bouquet et des rentes déjà versées.