Le crédit immobilier a un coût, conséquence en premier lieu du taux d’intérêt appliqué par le prêteur. Mais il y a également les frais de dossier, les frais de garantie et surtout l’assurance emprunteur. Utilisez gratuitement la calculette ci-dessous pour déterminer le coût réel du crédit, les taux bancaires sont mis à jours tous les mois.
Le taux d’intérêt : principal responsable du coût du crédit
La calculette de coût du crédit mise à disposition par Emprunter Malin est réglée sur le taux actuel moyen, observé le mois dernier. Bien entendu, plus le taux d’intérêt appliqué par la banque est élevé, plus il pèse lourd dans le coût du crédit immobilier.
Prenons l’exemple d’un prêt de 300 000 €. D’après les relevés de l’observatoire CSA/Crédit Logement, en janvier 2021 le taux d’intérêt immobilier sur 20 ans allait de 0,80 % à 1,38 %.
Dans le premier cas cela signifie des mensualités de 1358 € pour un coût du crédit de 24 540 €. Dans la fourchette haute les mensualités seraient de 1435 € pour un coût du crédit de 43 130 €, soit 1,75 fois plus cher.
Pour info : Emprunter Malin met également à votre disposition un calculateur de mensualités, lui-aussi réglé sur le dernier taux moyen constaté par l’observatoire CSA/Crédit Logement.
L’assurance emprunteur : 2e responsable du coût du crédit
Un prêt immobilier est toujours couvert par une assurance emprunteur. Une sécurité qui n’est pas obligatoire mais toujours imposée par la banque prêteuse. Le coût de l’assurance crédit se traduit par un taux de cotisation, qui peut être appliqué sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû.
Le coût du crédit dépend alors du taux de cotisation de l’assurance emprunteur, mais également de la manière dont il est appliqué. Par exemple, pour un prêt de 300 000 € remboursable sur 20 ans avec une assurance emprunteur à 0,5 %.
Si le taux est appliqué sur le capital emprunté, le coût de l’assurance emprunteur sera de 30 000 € à terme. Si le taux est appliqué sur le capital restant dû, il sera de 15 360 € à terme, soit 2 fois moins cher.
Pour info : la Loi permet de changer d’assurance crédit dans les 12 mois qui suivent la signature du contrat. Notons enfin que ce simulateur part du principe que le taux de l’assurance est basé sur le capital emprunté.
Le coût des frais de dossier dans un crédit
Lorsque les taux immobiliers sont particulièrement bas comme en ce moment, il est presque impossible d’échapper aux frais de dossier. Car les banques gagnent de moins en moins avec les taux d’intérêt qu’elles accordent aux emprunteurs.
Les frais de dossier constituent donc une solution pour durcir le coût du crédit, mais heureusement ils font partie de la négociation. Par exemple le candidat emprunteur peut accepter de ne pas tenter de raboter les frais de dossier, en échange d’une levée des pénalités de remboursement anticipé à court terme.
Le coût de la garantie d’un crédit
Le prêteur demande toujours une garantie lors d’un crédit immobilier, plus rarement pour un prêt à la consommation. Cette garantie peut se présenter sous la forme d’une hypothèque, d’une caution ou d’une inscription au privilège de deniers.
Le montant de la caution est déterminé en fonction du profil de l’emprunteur, du montant du prêt et de la durée de remboursement. Elle peut s’étaler de 0,4 % à 1 % du capital. Dans un crédit de 300 000 €, le coût de la caution pourrait donc varier de 1200 € à 3000 €.
Quant au montant de l’hypothèque ou de l’inscription en tant que prêteur privilégié, il est déterminé par le notaire.