Propriétaires, louer un bien peut parfois être source de stress. En effet, bien que le taux d’impayés en France soit estimé à 2 à 3%, le risque réel est de tomber face à un locataire insolvable ou peu soucieux de son logement.
Garantie Visale, la caution contre les impayés
S’il existe diverses solutions, comme les garanties de loyers impayés, ces dernières coûtent cher. Une solution alternative existe toutefois : la garantie Visale. Dans la suite de cet article, nous vous expliquons absolument tout ce que vous devez savoir sur le sujet.
Tout savoir sur la garantie Visale
Quelques-uns des principaux doutes chez les propriétaires concernent le paiement du loyer ainsi que les dégradations éventuelles qu’il est possible d’observer dans le logement loué. Si plusieurs solutions afin de s’en prémunir existent, ces dernières sont bien souvent payantes.
Pour autant, une alternative gratuite aux garanties de loyers impayés est accessible à tout le monde. Il s’agit de la garantie Visale. C’est une caution gratuite qui est proposée au locataire par l’organisme Action logement.
En cas de problème rencontré, c’est Action Logement qui rembourse le bailleur. Le locataire concerné doit ensuite rembourser l’organisme de toutes les sommes versées en son nom au bailleur, selon un échéancier aménagé en fonction de sa situation financière. L’association joue finalement le rôle de garant.
Un solution qui permet aux locataires de montrer patte blanche. Ils disposent d’un argument supplémentaire à présenter dans leur dossier et rassurent, par la même occasion, les propriétaires quelque peu inquiets.
Qui peut souscrire à la garantie Visale ?
Pour être garanti Visale, il y a tout de même des conditions. Tout le monde ne peut bénéficier de ce programme. Rassurez-vous cependant, les règles d’éligibilité sont assez larges, flexibles.
- Les moins de 30 ans
Sont éligibles à la caution Visale, tous les jeunes âgés de 18 à 30 ans et ce, quelle que soit importe leur situation (étudiant, CDI, CDD ou autre), qui sont en recherche d’un logement.
- Les plus de 30 ans
Au-delà de 30 ans, la règle autour de la garantie Visale se complexifie quelque peu. En effet, la personne doit être salariée et sa demande doit être déposée :
- Au maximum, jusqu’à 6 mois après la prise de fonction (sauf en cas de CDI confirmé)
- Au maximum, jusqu’à 6 mois après une mutation
- Au maximum, jusqu’à 3 mois avant la prise de fonction (à condition d’avoir une promesse d’embauche)
- Autres
Sont également éligibles, toutes les personnes qui bénéficient du bail mobilité ainsi que l’ensemble des ménages logés par un organisme d’intermédiation locative, actuellement en recherche d’un logement. Enfin, depuis le 4 juin 2021, un salarié étant en mesure de justifier d’un salaire inférieur ou égal à 1.500 euros (nets) par mois est éligible.
Comment bénéficier de la garantie Visale ?
Pour souscrire au dispositif, c’est au locataire de déposer la demande. Celle-ci se fait directement en ligne, sur le site officiel : www.visale.fr
Dans l’idéal, il faut effectuer cette demande avant d’entamer ses recherches de logement, afin de présenter un dossier complet à son bailleur.
La garantie Visale s’obtient assez rapidement. Il faut compter 48 heures avant de la recevoir directement dans son espace personnel. Pour autant, tout ne s’arrête pas là et encore quelques opérations sont à mener :
- Le propriétaire, une fois le visa reçu, doit se créer un compte sur la même plateforme
- Une compte créé, le propriétaire doit saisir nom et numéro de visa. Il peut alors signer le contrat de caution qui le lie à Action Logement
- Le bail du logement peut être édité et signé entre les différentes parties
Quels sont les avantages du dispositif ?
En plus d’être gratuite, la garantie Visale couvre les loyers et les dégradations d’un logement loué à un locataire, dans la limite d’un loyer avec les charges. En Ile-de-France, le montant couvert grimpe à 1.500 euros, pour 1.300 euros dans le reste de la France.
En outre, elle ajoute un peu de poids au dossier de location et représente une véritable alternative aux garants physiques qui, dans certains cas, peuvent être moins fiables. De quoi rassurer le propriétaire, d’autant que :
- Les loyers du logement sont couverts pendant toute la durée d’occupation du bail et ce, jusqu’à 36 mois d’impayés
- Les dégradations observées sur un logement sont également prises en charge dans la limite de 2 mois de loyers, charges comprises
Comment fonctionne la garantie Visale ?
La garantie Visale fonctionne de manière très simple. En effet, après deux mois d’impayés (consécutifs ou non), le propriétaire peut effectuer sa déclaration auprès d’action logement, directement sur le site internet.
Il bénéficie alors de la réactivité d’Action logement qui effectue le remboursement des impayés. Le locataire doit ensuite rembourser ses créances à Action logement.
De son côté, l’organisme peut réclamer auprès de la justice, la résiliation pure et simple du bail si le locataire ne paie pas son dû.
Visale ou GLI : 6 différences à garder en tête
Il reste désormais à déterminer quelle solution est la mieux adaptée à vos besoins de propriétaire. Alors, garantie Visale ou garantie de loyers impayés afin d’assurer votre logement contre les oublis et les dégradations ? Voici les quelques différences entre les solutions existantes :
| Point comparé | Garantie Visale | Garantie loyers impayés |
|---|---|---|
| Coût du dispositif | Gratuit, grâce à Action Logement | Entre 2 et 5% du montant du loyer |
| Fonctionnement | En cas d'impayés ou dégradations, le locataire est couvert par Action Logement qui verse la caution au bailleur. Il doit ensuite rembourser l'organisme. | Le propriétaire reverse une partie du loyer perçu grâce à son logement à une assurance privée. Cela lui permet alors d'être couvert en cas de problème. |
| Souscription au dispositif | Le locataire doit faire la demande de garantie visale avant sa recherche de logement. Le propriétaire doit également créer un comte sur action logement. | Le locataire ne s'occupe de rien, c'est au bailleur d'effectuer les démarches administratives qui, le plus souvent, se traduisent par l'envoi de certaines pièces justificatives afin d'assurer les impayés sur son logement. |
| Accessibilité | La garantie visale est assez accessible. Les conditions de souscription ne sont pas très restrictives. | En fonction des garanties, le locataire doit respecter certaines conditions, comme avoir un CDI ou un CDD et présenter un certain niveau de revenu. |
| Protection | La garantie visale couvre les loyers et les dégradations du logement dans la limite d’un loyer, charges comprises, dont le montant ne dépasse pas les 1 500 € en Ile-de-France et 1 300 € sur le reste du territoire. | Une garantie de loyers impayés protège un logement contre les loyers et les charges impayés, les dégradations éventuelles ainsi que les frais de contentieux voire même, dans certains cas, le départ prématuré du locataire (en fonction des services proposés). |
| Perception du propriétaire | 53% des bailleurs estiment que la garantie visale est la meilleure protection contre les loyers impayés. | 5% des bailleurs ont davantage confiance en la garantie contre les loyers impayés afin de couvrir leur logement. |
Finalement, on remarque qu’entre ces programmes, les différences sont assez notables bien que les objectifs soient similaires, notamment pour le propriétaire. Ces derniers semblent d’ailleurs privilégier la piste Action Logement et ce, pour diverses raisons. Outre les coûts engendrés qui sont nuls, ils voient en ce dispositif une manière de responsabiliser le locataire qui devra, en cas de problème, rembourser les impayés sur le logement.
Et dans la vraie vie, est ce que Visale protège vraiment le propriétaire ?
Quand vous investissez dans le locatif, le choix du locataire est une étape stressante mais aussi décisive ! Il est impossible de savoir à l’avance si vous allez tomber sur un locataire respectueux et qui paye à temps. En France, il n’existe pas de Credit Score ou de fichier où il est possible de consulter l’historique financier d’une personne.
Il faut donc faire confiance, et prendre le plus de mesures de précaution possible.
Mieux vaut prévenir que guérir
Une fois que le loup est dans la bergerie, difficile de l’en sortir… Alors comment mettre toutes les chances de son côté pour ne pas perdre de loyer ? Nous pensons que le plus important, ce n’est pas d’avoir les bonnes assurances, mais d’avoir le bon locataire.
Car si on y réfléchit : la personne qui ne paye pas son loyer est souvent la même qui ne prend pas soin du logement.
Alors au lieu de se protéger avec Visale ou une assurance loyers impayés, protégez vous contre un mauvais choix de locataire.
Comment attirer les bons locataires ?
En France, le parc immobilier locatif est vieillissant. Beaucoup de locataires ne font pas les investissements nécessaires pour proposer un logement moderne. Alors, pour attirer les locataires de qualité, soyez un propriétaire de qualité, et proposez un logement de qualité ! Souvent, les statistiques montrent qu’il est plus rentable de mettre le prix dans la rénovation de son bien, de le mettre sur le marché à un prix plus haut que la moyenne, et d’attirer des locataires de qualité.
C’est logique : rappelez vous vos expériences personnelles. Si vous êtes parti en voyage et avez été bien reçu dans un hôtel, et noté les petites attentions des propriétaires, vous avez forcément passé un meilleur moment, et gardé un bon souvenir.
Alors que si vous avez déjà fait la mauvaise expérience de tomber sur un hôtel vieux, sale, et un mauvais accueil, vous n’aviez pas envie de faire un effort pour garder la chambre propre !
Créez des logements de qualités, et vous aurez des locataires de qualité.
Visale, GLI, ou caution parentale ?
Si une personne vous propose la garantie Visale, une question se pose : pourquoi n’a t elle pas un garant ? Des fois, malheureusement, certaines personnes ont des situations familiales compliquées.
Par contre, dans d’autres cas, en tant que propriétaire, on est en droit de se demander pourquoi une personne n’est pas capable d’obtenir la confiance d’au moins une personne de sa famille pour se porter garant. Vous ne connaissez pas cette personne, et on vous demande de lui faire confiance ? La moindre des choses est qu’elle vous prouve qu’une personne qui la connait déjà lui fait confiance, et se porte caution.
Visale et assurance loyer impayés : déresponsabiliser encore plus les locataires
Un dernier point qui peut déranger avec le concept de garantie Visale ou la GLI, c’est le problème de la déresponsabilisation des locataires. Si un locataire touche les aides au logement, et que son loyer est garanti par l’état, quelle motivation lui reste-t-il pour payer ? On lui envoie le message que ce n’est plus sa responsabilité.
Pour conclure : en tant que propriétaire, la meilleure garantie contre les loyers impayés, c’est de choisir le bon locataire. Mais pour attirer les meilleurs locataires, il faut les mériter. Il faut proposer un logement de qualité, qui montre que vous n’êtes pas un marchand de sommeil, mais au contraire que vous tenez au bien vivre de votre locataire. Avec cet état d’esprit, vous optimisez vos chances de ne pas tomber sur les 3% de locataires à problèmes.
Enfin, avant d’accepter une garantie Visale, préférez la caution d’une personne de la famille de votre locataire. Si ses parents ont confiance dans sa capacité à payer le loyer, vous pouvez avoir confiance. De plus, en cas de problème, il est plus facile de se retourner contre une caution que contre un locataire directement.