Quand on achète un logement avec travaux, on ne pourra l’habiter ou le louer que lorsque les rénovations seront terminées. L’accédant à la propriété devra donc cumuler le montant des mensualités avec son loyer, et l’investisseur devra assumer les échéances sans compensation de revenus en attendant la fin du chantier. Les banques proposent donc 3 types de prêt immobilier avec travaux, afin de permettre à tous les budgets d’acheter de l’ancien à rénover.
Les 3 familles de financement du prêt immobilier avec travaux
Les banques proposent 3 types d’emprunt :
- Avec 2 lignes de crédit : la 1ère pour le bien immobilier, la 2e pour les travaux.
- Avec 1 seule ligne de crédit : pour le bien immobilier et les travaux.
- Avec différé total des mensualités jusqu’à la remise des clés.
Bien entendu plus le paiement des mensualités est retardé, plus le financement coûte cher.
Toutefois eu égard aux taux immobiliers particulièrement abordables en ce moment, le calcul montre que la différence n’est pas bien importante sur courte durée.
En novembre 2021 le taux immobilier moyen pour l’immobilier ancien s’établissait à 1,07 % (source CSA/Crédit Logement). Pour l’accession seule, les nouveaux propriétaires accédants ont bénéficié de 1,08 %.
Pour info : il existe d’autres moyens de financer des travaux. L’État a mis en place différents dispositifs, dont Ma Prime Renove.
Le prêt travaux avec 2 lignes de crédit
Dans cette configuration, la banque ouvre donc 2 lignes de crédit différentes :
- Un prêt correspondant à la valeur d’achat du logement.
- Un prêt uniquement sur les travaux, dont elle relâchera le montant en plusieurs parties au fur et à mesure des appels de fonds de l’entreprise.
À chaque fois qu’une partie du prêt travaux est libérée, la banque facture des intérêts intercalaires à l’emprunteur. Le montant de ces intérêts intercalaires suit le même mode de calcul que dans le cadre d’un prêt construction.
Avantages : le coût du crédit est proche de celui d’un prêt immobilier classique, comme pour acheter un logement ancien bâti et sans travaux.
Inconvénients : l’emprunteur doit être capable de supporter à la fois son loyer actuel ou les mensualités de son prêt immobilier actuel, en plus des remboursements. Par ailleurs, les remboursements augmentent avec l’avancée des travaux.
Le prêt travaux avec 1 seule ligne de crédit
Le prêt travaux avec 1 ligne de crédit n’est pas prisé par les banques, car elles y gagnent moins. La banque accorde une seule et même ligne de crédit, à la fois pour acheter le logement et pour payer le montant des travaux.
Dans cette configuration l’établissement prêteur verse les fonds promis à l’emprunteur, qui commence immédiatement à rembourser.
Avantages : il n’y a pas d’intérêts intercalaires à payer, le coût de financement est donc réduit.
Inconvénients : ce mode de financement s’adresse aux emprunteurs disposant d’une bonne capacité de remboursement. Car les banques demandent un taux d’endettement maximum de 35 %, même durant les travaux.
Pour info : si le logement convoité est destiné à être mis en location une fois les rénovations effectuées, les emprunteurs ont tout intérêt à choisir une banque qui pratique la compensation des revenus locatifs.
Le prêt travaux avec différé total des remboursements
Le prêt travaux avec différé total des remboursements est prisé par les banques, car elles y gagnent particulièrement bien.
- La banque accorde une seule et même ligne de crédit.
- L’emprunteur ne commence à amortir qu’à la remise des travaux.
- Les intérêts intercalaires sont calculés avec un taux plus élevé.
- L’emprunteur ne paye pas les intérêts intercalaires pendant les travaux, ils sont ajoutés à la dette immobilière.
Avantages : cette solution s’adresse aux ménages dont les revenus ne permettent pas de cumuler 2 prêts immobiliers classiques. Avec des taux immobiliers relativement bas comme en ce moment, l’opération n’est pas forcément chère.
Inconvénient : il est nécessaire de prévoir suffisamment de délais en cas de retard dans l’accomplissement des travaux. L’opération peut être chère lorsque les taux d’intérêt sont élevés.
Pour info : une autre solution pour reporter le paiement des mensualités à l’achèvement des travaux, est d’utiliser la méthode du prêt relais.