La banque peut choisir entre la caution, l’hypothèque et l’IPPD pour garantir les prêts immobiliers qu’elle accorde. L’emprunteur n’a donc pas son mot à dire, en revanche si aucune caution ne lui a été accordée il peut se tourner vers la solution hypothécaire, qu’un prêteur n’a pas le droit de refuser. Chacune de ces garanties présentes des avantages et des inconvénients, les voici.
Caution ou hypothèque : si l’on compte revendre
Les ménages achetant un logement aujourd’hui avec l’idée de le revendre dans quelques années, ont intérêt à choisir une caution plutôt qu’une hypothèque. S’ils ont une caution, ils ne paieront aucun frais supplémentaire au moment de solder leur crédit immobilier.
S’ils ont une hypothèque ou une IPPD, ils devront payer des frais de mainlevée. Ce montant se situe entre 0,5 % et 1 % du crédit.
Exemple : sur un prêt immobilier de 250 000 € les frais de mainlevée d’hypothèque s’élèvent à 674 € environ, source calculette des notaires.
Caution ou hypothèque : en cas de défaut de paiement
En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la société de caution se substituera immédiatement à l’emprunteur. C’est elle qui paiera la totalité des mensualités à la banque prêteuse, capital et intérêts. C’est la raison pour laquelle les banques les préfèrent à toute autre forme de garantie, même si les cautions sont plus chères que les hypothèques.
Si le prêt immobilier est couvert par une hypothèque, en cas de défaut de paiement la banque cherchera à aménager les remboursements de l’emprunteur. Si au bout du compte ce dernier n’est pas en mesure de rembourser, la banque n’aura d’autre solution que de procéder à une saisie. Toutefois l’emprunteur pourra avoir recours à la vente à réméré afin de payer ses dettes, et se donner jusqu’à 5 ans pour rebondir.
Si le crédit immobilier est couvert par une IPPD, la banque prêteuse détient le droit d’être payée en première sur les autres créanciers. En cas de saisie, un tribunal devra donc verser entièrement le capital dû, les intérêts de retard et les éventuelles pénalités à la banque. Le tribunal compétant devra répartir le reste entre les autres créanciers.
Caution ou hypothèque : en cas de modularité des échéances
Certains contrats de prêt incluent la faculté d’augmenter ou de diminuer le montant des mensualités, avec plus ou moins de frais. Cette disposition peut être utile aux ménages qui souhaitent injecter un capital dans leur prêt immobilier afin de le rembourser plus vite.
Cependant la durée d’une hypothèque sur un crédit immobilier est fixe est initialement prévue au contrat. Cela signifie que si des emprunteurs finissent de rembourser 3 ans avant la date prévue, ils devront tout de même attendre 3 autres années pour ne pas supporter de frais de mainlevée.
Si leur prêt immobilier est couvert par une caution, le simple fait de rembourser intégralement met fin au contrat. La caution est donc une solution à l’avantage des jeunes primo accédant, qui peuvent être appelés à déménager lorsque la famille se sera agrandie.
Hypothèque, caution ou IPPD, pour financer quoi ?
La caution et l’hypothèque peuvent couvrir tous types de prêts immobiliers, même l’achat d’ancien avec travaux.
En revanche l’IPPD ne s’adresse qu’à une chose palpable. Ce dispositif ne pourra donc pas garantir un prêt immobilier sur construction ou sur travaux.
Ainsi lorsqu’un ménage souhaite souscrire un prêt immobilier pour achat d’ancien avec travaux, il peut avoir recours à 2 garanties.
L’inscription au privilège de prêteur de deniers couvrira l’immeuble bâti, pour souvent moins cher qu’une caution. Puis une hypothèque sera appliquée sur les frais de notaire, les taxes et le coût des travaux.
Comment choisir entre la caution, l’hypothèque et l’IPPD ?
L’emprunteur ne choisit pas la garantie de son prêt immobilier. Une fois que la banque a accepté son profil, elle envoie son dossier à la société de caution avec laquelle elle travaille. Si cette dernière accepte le dossier, le crédit immobilier est accordé.
Si elles le refuse, la banque va se tourner vers une hypothèque ou une IPPD. L’emprunteur doit alors se rendre chez un notaire qui effectuera les actes.
D’après la Banque de France, en décembre 2021 les Français ont souscrit 17,7 milliards d’euros de prêts immobiliers hors renégociation. Le taux moyen fixe à long terme était de 1,10 %.
Il est intéressant de savoir qu’une banque n’a pas le droit de refuser une hypothèque. En revanche elle a le droit d’appliquer le taux qu’elle désire. il n’est pas impossible qu’un prêteur attende la réponse de la société de caution avant de présenter une offre préalable légale à son client, corrigée en fonction du niveau de garantie.