Les logements neufs et anciens sont éligibles à la loi Pinel. Toutefois ils doivent se trouver dans les bonnes zones géographiques et répondre à certains critères. Seuls les investissements locatifs en appartements peuvent prétendre aux avantages fiscaux.
Les logements neuf éligibles à la loi Pinel
Un logement neuf est une habitation qui répond à ces 2 critères :
- A été achevé il y a moins de 5 ans,
- n’a jamais été habité.
Les logements neufs éligibles à la loi Pinel peuvent donc être des programmes en vente en état de futur achèvement (VEFA), c’est-à-dire commandés non construits ou en cours de construction auprès du promoteur. La construction doit être achevée dans les 30 mois suivant l’acte définitif de vente.
Mais il arrive également que certains logements n’aient pas été vendus une fois la dernière couche de peinture posée. C’est ce que l’on appelle le stock de logements disponibles ou encore queues de programmes.
Mais ce n’est pas tout, car pour être éligible à la loi Pinel le logement neuf doit se trouver en zone A, Abis ou B1.
À la fin novembre 2021, pas moins de 214 500 logements collectifs ont vu leur construction démarrer au cours des 12 derniers mois (source : commissariat au développement durable).
Au 3e trimestre 2021 il fallait compter 4683 €/m² pour un appartement neuf en zone A. En zone Abis le budget monte à 6996 €/m² et descend à 4007 €/m² en zone B1. Mais ces chiffres sont des moyennes, en réalité on trouve des programmes dans une large de fourchette de prix sur les sites d’immobilier en loi Pinel.
Pour info : la loi Pinel exige que les habitations neuves ou à construire soient dotées du label énergétique RT 2012. Il faut savoir que toutes les constructions destinées à l’habitation doivent obtenir ce label, loi Pinel ou non.
Les logements anciens éligibles à la loi Pinel
Les logements anciens sont éligibles à la loi Pinel, à condition d’y effectuer des travaux. L’opération la plus couramment rencontrée est l’achat d’une habitation ancienne, avec des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total.
Par exemple, un appartement ancien acheté pour 100 000 €, dans lequel 40 000 € de travaux ont été faits. Le coût total de l’opération se monte à 140 000 €, les travaux représentent donc plus de 25 %.
Il est également possible d’acheter un local et de le transformer en logement. Enfin, les habitations nécessitant des travaux de réhabilitation ne sont pas tenues à la règle des 25 %. L’investisseur devra prouver que le logement acquis est bien éligible au dispositif lors de sa première déclaration d’impôts.
En tout état de cause le résultat doit déboucher sur un logement bien isolé, titulaire de l’un de ces labels :
- HP rénovation 2009,
- BBC rénovation 2009.
Le même zonage s’applique : l’immeuble convoité doit se trouver en zone A, A bis ou B1.
Pour info : l’État encourage les ménages à acheter avec des travaux de rénovation énergétique, même pour en faire une résidence principale.
Les maisons neuves ne sont pas éligibles à la loi Pinel
Il n’est pas possible d’acheter un terrain et de faire construire pour louer à des individuels au travers de la loi Pinel. En revanche il est possible de louer au travers du régime fiscal du réel simplifié, en déduisant les frais d’exploitation.
D’après le commissariat général au développement durable, depuis 1 an (à la fin novembre) 157 400 pavillons ont été commencés tandis que 53 900 maisons mitoyennes ont vu le jour.
En zones A et Abis il fallait tabler sur un prix de vente de 448 749 € au 3e trimestre 2021. En zone B1 c’est moins cher, le budget moyen descend à 321 228 €.