Lors d’un divorce ou d’une séparation, celui des 2 qui continue d’occuper le logement doit verser une soulte à l’autre. Les banques apprécient les prêts immobiliers pour rachat de soulte, car la quote-part de celui qui rachète constitue un apport personnel important. Voici une méthode simple pour évaluer ce que vous devrez emprunter pour financer l’opération. En sachant toutefois que le calcul de la soulte doit être effectué par un notaire.
Le calcul du rachat de soulte
Exemple après un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts
Un couple entame une procédure de divorce. Ils ont acheté une maison, et à la date à laquelle le divorce sera prononcé ils devront encore 90 000 € à la banque.
Dans un premier temps, il s’agit de faire estimer la maison par un agent immobilier ou par un notaire. Une attestation de valeur sera de toute manière nécessaire à l’étude notariale, afin de procéder à la répartition du patrimoine.
Dans ce cas précis, admettons que la maison soit estimée à 280 000 €.
Pour déterminer le rachat de soulte, 2 calculs sont nécessaires :
1- La somme que percevra celui ou celle qui vend sa soulte, donc celui ou celle qui quitte la maison.
2- Le montant total du prêt, qui inclut le capital restant dû, la soulte proprement dite, les pénalités de remboursement anticipé ainsi que la nouvelle garantie.
Calcul du montant de la soulte
Pour simplifier les choses, prenons la formule suivante :
Montant de la soulte = (Valeur de la maison / 2) – (montant du capital restant dû / 2)
Dans notre exemple, cela donne : (280 000 € / 2) – (90 000 € / 2) = 95 000 €. Celui des deux qui quitte la maison recevra donc 95 000 € de soulte de la part de celui qui reste.
Pour info : il ne s’agit que d’un exemple, en réalité le calcul peut être plus compliqué et doit obligatoirement être effectué par un notaire.
Calcul du montant total du prêt
Le montant du prêt immobilier pour rachat de soulte devra prendre en compte les frais et le capital restant à rembourser :
Montant du prêt = soulte + capital restant dû + indemnités de remboursement anticipé + frais de notaire + nouvelle garantie
Admettons que les frais de notaire soient de 1 000 €, et prenons 3 % du capital restant dû pour les pénalités, soit 2 700 €.
On obtient : 95 000 € + 90 000 € + 2 700 € + 1 000 € = 188 700 €.
Le montant de la garantie va donc se calculer sur 188 700 €.
Admettons que ladite garantie soit d’1% du montant du prêt, la somme total à emprunter est 190 587 € car 188 700 € + 1 % = 190 587 €.
Ainsi dans notre exemple :
- Celui des deux qui quitte la maison reçoit 95 000 € de soulte.
- Celui des deux qui conserve la maison emprunte 190 587 €, mais reçoit la totalité de la maison estimée à 280 000 €.
En Octobre 2022 le taux immobilier moyen sur 15 ans était de 1,71 % (source : observatoire CSA/Crédit Logement). Un crédit de 190 587 € sur cette durée et à ce taux et une assurance emprunteur à 0,3 % donnerait des échéances de 1 249 €/mois, assurance comprise.
Pour info : il arrive que le montant du prêt soit trop élevé pour la capacité de remboursement des ex-époux. Dans ce cas ils peuvent décider de vendre pour se partager le reliquat. C’est notamment le cas lorsque le divorce intervient trop peu de temps après le début du crédit.
Le principe du rachat de soulte
Il y a rachat de soulte quand un individu rachète à son conjoint ou à un membre de sa famille la part d’un patrimoine qu’ils détiennent ensemble. On procède à un rachat de soulte dans un héritage ou un divorce.
En cas de divorce ou de dissolution de PACS, le sort des biens immobiliers dépend du contrat d’union. Cependant, la résidence principale appartient à parts égales aux deux époux ou aux deux partenaires, quels que soient les termes de leur contrat d’union.
Le rachat de soulte ne se fait que sur un bien indivis, c’est-à-dire non divisé en parts. Lorsqu’un bien immobilier appartient à une SCI, on se rachète non-pas une soulte, mais des parts. N’oublions pas de préciser que le financement du rachat de soulte reste toujours sujet à la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Le rachat de soulte sur un bien immobilier sous crédit
Lorsque les deux époux divorcent mais que le prêt immobilier sur leur résidence principale n’est pas remboursé, le montant de la soulte comprend :
- La somme que celui ou celle qui conserve le bien remettra à l’autre.
- Le montant du capital restant dû.
- Les frais.
Le cumul de ces frais peut pousser les époux en instance de divorce à vendre. Ils utiliseront le reliquat pour acheter ou prendre une location.
Les frais sur le rachat de soulte
Le rachat de soulte comporte les frais suivants :
– Indemnités de remboursement anticipé : lorsqu’il reste un prêt immobilier sur le logement en question.
– Émoluments du notaire, chaque étude notariale étant libre d’appliquer ses propres tarifs dans le respect d’un plafond.
– Frais de mutation et autres taxes, prélevés par le notaire à l’attention du Trésor Public et des collectivités locales.
– Nouvelle garantie, car la banque prêteuse voudra s’appuyer sur une caution ou une hypothèque.