Payer moins de taxes, amener moins d’apport personnel, obtenir des prêts à taux zéro, voici quelques des avantages à acheter une maison avec travaux. Le financement est relativement bien maîtrisé par les banques, qui accordent des report de mensualités. La différence de prix entre une maison avec et sans rénovation est élevée, et si le coût du chantier est inférieur à cet écart l’opération peut être vite rentable.
Acheter une maison avec travaux : payer moins de taxes
Lorsqu’un particulier achète le logement d’un autre particulier, la transaction est sujette à des droits de mutation de 4,5 %. Ce taux s’applique sur le prix de vente, or une maison nécessitant des travaux se vend moins cher qu’une maison sans rénovation.
Par exemple, sur un bien immobilier à 250 000 € dans le Val d’Oise le montant des droits d’enregistrement atteint 14 517 € (source : calculette des notaires). En tout l’acheteur devra payer 19 200 € de frais d’achat.
Si ce logement se vend 200 000 € car il nécessite 50 000 € de travaux, les droits d’enregistrement descendent à 11 613 €. Les frais d’achat représentent 15 700 €, soit une économie de 3500 €. Attention toutefois, dès lors que les travaux débouchent sur un agrandissement de la surface habitable, ils sont sujets à une taxe d’aménagement.
Acheter une maison avec travaux : les prêts à taux zéro
Les acheteurs malins se tournent vers les maisons anciennes mal isolées, nécessitant des rénovations thermiques. Car ils pourront bénéficier de l’éco prêt à taux zéro qui leur accordera jusqu’à 30 000 € à 0 %, même pour un investissement locatif.
Pour en bénéficier, les travaux doivent déboucher sur un gain énergétique d’au moins 35 % et inférieur à 331 kWh/m² par an. Isolation de la toiture, des planchers ou des murs, remplacement d’un système de chauffage, de nombreux bouquets de travaux sont possibles.
Le remboursement s’étale sur 15 ans, indépendamment du coût ou de l’ampleur du chantier. Et en plus, il est compatible avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour primo accédant.
Le PTZ est disponible pour l’ancien avec travaux, uniquement dans les zones B2 et C, si l’une de ces 3 conditions est présente :
- Le montant des travaux représente 25 % du coût de l’opération.
- Le chantier consiste à transformer un local en un logement assimilé neuf.
- À la fin des travaux le logement ancien sera fiscalement assimilé à un local neuf.
Pour une famille de 4 personnes, le PTZ peut atteindre 220 000 € en zone B2 et 200 000 € en zone C. Attention toutefois, il doit venir en complément d’un prêt immobilier classique payant dont le taux pourrait progresser en 2021.
Le prêt à taux zéro peut permettre de créer des surfaces habitables supplémentaires, d’assainir ou d’aménager les surfaces existantes, ou d’effectuer des travaux d’économie d’énergie.
MaPrimeRénov : aide à la rénovation énergétique
Le dispositif MaPrimeRénov permet de financer des dépenses de rénovation énergétique dans un logement. Le montant de la prime sera plus élevé pour les ménages les moins favorisés, un barème de revenus permet ainsi de distinguer les foyers modestes des foyers très modestes.
Au final le montant de la prime va de 800 € pour une chaudière à très haute performance énergétique, à 10 000 € pour une pompe à chaleur géothermique ou solarothermique.
Le dispositif MaPrimeRénov est cumulable avec d’autres aides, notamment la TVA réduite à 5,5 %. Pour faire plus simple, utilisez le simulateur d’aides à la rénovation de l’État.
Financer l’achat d’une maison avec travaux
Selon l’ampleur du chantier, il peut se passer plus de 3 mois entre l’achat d’une maison et la possibilité d’y habiter en tout confort. Pendant ce temps, les acquéreurs doivent payer leur loyer s’ils sont locataires, et le cumul de ces charges peut être compliqué.
Les banques y ont pensé, en accordant un report des mensualités. Plusieurs formules existent, des intérêts intercalaires au report total une fois le chantier achevé.
Les ménages déjà propriétaires souhaitant acheter une maison avec travaux se heurtent à plus de difficultés. Car ils vont devoir faire concorder la vente de leur logement actuel avec la fin du travaux, ce qui est plutôt aléatoire.
Là aussi les banques ont prévu une solution, sous la forme du crédit relais. Dans cette configuration les candidats acheteurs reçoivent une ligne de crédit correspondant au fruit de la vente de leur logement, sans l’avoir vendu. Ils financent ainsi les travaux avec, puis remboursent la banque une fois la vente effective.
Estimation maison avec travaux : comment faire ?
Il y a peut-être de bonnes affaires immobilières à réaliser lorsque l’on achète une maison avec travaux. Tout dépend de la valeur marchande du bien une fois le chantier terminé, par rapport à la somme totale dépensée.
Que ce soit pour une maison que vous voulez vendre, ou un appartement que vous voulez acheter, le prix annoncé peut varier de 20 à 30 % selon les sources. Alors comment estimer la valeur d’un appartement de manière fiable ?
Une des méthodes les plus classiques est de demander l’avis à un agent immobilier. Mais si vous n’avez pas d’ami dans le milieu, il est difficile de recevoir une estimation sans signer de mandat. De plus, comme pour un devis travaux, il est important de demander au moins deux ou trois avis différents.
Avant de faire appel à un agent, nous vous recommandons de passer par un site internet d’estimation immobilière. C’est rapide et gratuit, et ne vous engage en rien. Une fois que vous avez reçu un premier avis, vous pouvez demander une contre estimation à un agent immobilier.
Y a-t-il vraiment de bonnes affaires en perspective ?
En effectuant des recherches sur Internet ce 21 octobre 2021, nous trouvons une maison de 153 m² à Nanteuil-lès-Meaux (77). La bâtisse présente un potentiel de 30 m² supplémentaire en aménageant véranda et buanderie. Les photos montrent qu’il faut surtout refaire la décoration et ravaler la façade. Remplacer les fenêtres actuelles par de plus étanches ne fera pas de mal.
De travaux donc, mais un prix attractif de 2092 €/m² soit 320 000 € pour le tout. En consultant les chiffres des notaires, on voit que le prix d’une maison ancienne est de 2500 €/m² sur Nanteuil-lès-Meaux.
Conclusion : l’opération immobilière pourrait être intéressante si le coût des travaux ne dépasse pas 400 €/m².
Mais en cherchant bien, on trouve même des maisons à rénover proches du centre-ville.
Pour cette édition, nous trouvons une maison ancienne de 944 m² pour 12 pièces dans le 9e arrondissement de Marseille. La terrasse est orientée ouest avec vue sur mer, jardin, garage et cave voutée, cette bastide a tout pour plaire. Attendez-vous à de gros travaux : l’humidité a rongé les murs, les façades n’ont jamais été entretenues.
L’actuel propriétaire en demande 630 000 € soit 2086 €/m². Or d’après les notaires, une maison dans le 14e arrondissement de Marseille se vend en médiane 3260 €/m² dans la fourchette haute. Il pourrait donc y avoir une bonne affaire immobilière si les travaux ne dépassent pas 1000 €/m², clairement un beau potentiel.