Pour revendre un investissement locatif sans perdre d’argent, il faut calculer le moment où le fruit de la vente couvre la différence entre les dépenses et les loyers nets d’impôts. Emprunter Malin vous propose une méthode de calcul simple, pour déterminer quand vous pourrez revendre un bien immobilier en gagnant de l’argent. Attention toutefois, si vous avez utilisé un dispositif de défiscalisation il vous faudra attendre la fin de la période de détention.
Revendre un investissement locatif sans perdre
Calculer les dépenses et les recettes
Dans un investissement locatif, les dépenses sont constituées par :
- L’apport personnel,
- le coût du crédit (frais de dossier, caution, intérêts),
- les charges d’exploitation,
- les impôts et contributions sociales.
Prenons l’exemple d’un appartement ancien acheté 150 000 €. Les droits de mutation et autres frais d’achat se montent à 12 300 € (source : calculette des notaires). Dans le cadre d’un investissement locatif, les frais d’achat peuvent être ajoutés à la dette. Admettons que ce ne soit pas le cas, et que l’investisseur ait apporté 12 300 € sur son épargne personnelle.
En février 2022, le taux immobilier moyen sur 15 ans était de 0,93 % (source : CSA/Crédit Logement parution mars 2022). Pour un crédit de 150 000 €, les mensualités seront donc de 893 €. Admettons que son assurance emprunteur lui coûte 0,4 % du capital initial, soit 600 €/an.
Entre les frais de copropriété, les charges diverses et le coût de l’assurance responsabilité civile du logement, admettons que le propriétaire bailleur dépense 1300 €/an.
Dans un investissement locatif les revenus sont constitués par le loyer, admettons qu’il soit de 625 €/mois ce qui donne 7500 € par an. Mais ce n’est pas ce qu’il lui restera en poche, car il devra payer des impôts sur les revenus locatifs après abattement de 30 %. Admettons que son plus haut Taux Marginal d’Imposition soit de 30 % :
- 70 % des loyers seront imposés à 30 % puis divisés par le quotient familial.
- 70 % des loyers seront imposés à 17,2 % de charges sociales.
Admettons qu’il y ait 2 parents et 2 enfants dans le foyer, le quotient familial sera de 3. Sur les 7500 € de loyer, il lui restera 6072 €/an.
Voyons maintenant à partir de quelle date il peut revendre son investissement locatif sans perdre d’argent.
Déterminer quand revendre sans perdre
Dans notre exemple ci-dessus, tous les ans il dépense :
- 10 716 € de mensualités (893 € × 12 mois),
- 600 € d’assurance emprunteur,
- 1300 € de frais d’exploitation,
- Soit un total de 12 616 €.
Il a également investi 12 300 € d’apport personnel depuis son épargne.
Mais il aura également encaissé 6072 €, la différence est donc de :
6072 € – 12 616 € – 12 300 € = -18 844 €
Il doit au moins récupérer 18 844 € pour revendre son investissement locatif sans perdre. En admettant qu’il revende l’appartement pour le prix qu’il l’a acheté, soit 150 000 €, il ne doit rester que 130 000 € à rembourser à la banque (arrondi) pour qu’il retombe sur ses pieds.
En consultant un tableau d’amortissement, on s’aperçoit qu’à la fin de la 1ère année il restera 140 638 € à rembourser, c’est donc trop tôt pour revendre.
Passons directement à la 5e année. En 5 ans il aura dépensé 63 080 € (12 616 €/an * 5 ans), devra toujours récupérer son apport de 12 300 €, et aura encaissé 30 360 € (6072 €/an * 5 ans).
La différence est donc de -45 020 €, en consultant un tableau d’amortissement on s’aperçoit que le capital restant dû est de 102 305 €. S’il revend son appartement au prix qu’il a acheté, soit 150 000 €, il récupère 47 695 € et peut donc vendre sans perdre.
Il gagnera de l’argent sur son investissement locatif s’il le revend au-delà de la 5e année.
Pour info : il sera également gagnant si son appartement a pris de la valeur. Toutefois comme il ne s’agit pas de sa résidence principale, il devra payer un impôt sur les plus-values en plus de cotisations sociales.
Découvrez notre dossier complet sur la plus-value immobilière.
Investir en Pinel pour revendre sans perdre
Élaboré par Sylvia Pinel, l’ancienne ministre du Logement, le dispositif Pinel a été instauré en 2014 comme un véritable catalyseur pour les investissements dans l’immobilier neuf, offrant une réduction d’impôt significative à l’investisseur s’engageant à louer le bien pour une durée minimale de 6 ans. Toutefois, le temps du dispositif Pinel approche de son crépuscule, puisqu’il est prévu qu’il laisse place au nouveau dispositif Super Pinel, également appelé le dispositif Pinel 2023.
Conçu avec minutie par Emmanuelle Wardon, ce nouveau mécanisme prévoit une diminution du taux de la réduction fiscale, sauf si l’investisseur se conforme à certaines conditions préétablies. Un tournant majeur dans le paysage de l’investissement immobilier, offrant de nouvelles opportunités pour les investisseurs avisés.
Pour gagner de l’argent plus vite avec un investissement locatif
Les remises d’impôt peuvent permettre de rentabiliser un investissement locatif plus vite. Ces remises d’impôt sont accessibles via des dispositifs de défiscalisation en location vide ou meublé.
En location vide l’investissement immobilier se fait via la loi Pinel, qui oblige toutefois de détenir le logement pendant au moins 6 ans. La remise d’impôt est intéressante, si le projet est bien fait il se peut que l’acheteur puisse revendre au bout des 6 ans sans perdre d’argent. S’il ne le fait pas, il devra attendre 9 ans, ou encore 12 ans.
En location meublée il investira via la loi Censi Bouvard. Ce dispositif dure 9 ans, il doit donc conserver pendant ces 9 ans avant de pouvoir revendre. La remise d’impôt est moins intéressante qu’en loi Pinel, mais l’abattement sur les loyers est de 50 %. Un investissement locatif en loi Censi Bouvard pourrait bien être revendu avec bénéfice au bout de 9 ans.