Il existe 4 dispositifs majeurs pour réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier. Résidence principale meublée ou non-meublée, logement tout équipé pour de courts séjours ou achat d’ancien avec travaux, le choix ne manque pas. On les appelle des lois de défiscalisation, elles peuvent être cumulées dans le respect du plafond global des niches fiscales.
Payer moins d’impôts avec l’immobilier neuf
Il existe 2 solutions pour payer moins d’impôts avec l’immobilier neuf :
- La résidence principale équipée mais non-meublée,
- la résidence de service équipée et meublée.
| Non-meublée | Meublée | |
| Remise d’impôt max | 63 000 € | 33 000 € |
| Durée max | 12 ans | 9 ans |
| Plafond de loyer | Oui | Non |
| Résidence principale seulement | Oui | Non |
La loi de défiscalisation en résidence principale non-meublée s’appelle la loi Pinel, dont le rendement locatif varie selon différents critères, voici une calculette prenant en compte la remise d’impôt.
En résidence meublée c’est la loi Censi Bouvard, qui permet de défiscaliser avec des biens immobiliers destinés autant à la résidence principale qu’à de courts séjours.
Payer moins d’impôts avec le statut LMNP
Devenir Loueur Meublé Non Professionnel pour payer moins d’impôts ? C’est aussi une option, qui a l’avantage d’être cumulable avec les autres programmes cités dans cet article.
En résumé, ce dispositif vous permet d’acheter un bien pour le louer meublé et déduire une grande partie de ces revenus de votre fiche d’impôts. Selon la fiscalité que vous choisissez, 50% des loyers, ou dans l’autre cas, tous vos frais liés à l’exploitation, ainsi que de 2 à 3% du la valeur du bien, tous les ans ! C’est la magie de ce statut et du concept d’amortissement.
Lisez notre dossier complet sur le statut LMPN (Loueur Meublé Non Professionnel) ici.
Payer moins d’impôts avec l’immobilier ancien
Il est possible de payer moins d’impôts avec l’immobilier ancien, sous condition de réaliser des travaux.
À ce titre il existe 3 dispositifs :
- Rénovation de logements classiques,
- rénovation de ville pierre classée,
- Rénovation de logements en centre-ville.
| Logements classiques | Vieille pierre classée | En centre ville | |
| Remise d’impôt max | 10 700 €/an | 120 000 € | 63 000 € |
| Durée max | 10 ans | 4 ans | 12 ans |
| Plafond de loyer | Non | Non | Oui |
| Résidence principale seulement | Oui | Oui | Oui |
Diminuer ses impôts en rénovant des logements anciens classiques est possible grâce au principe du déficit foncier. Les travaux doivent être destiné à l’amélioration des conditions de logement, dont la performance énergétique. La remise d’impôt est la différence entre les dépenses pour rendre le logement habitable et les loyers perçus. Elle peut être de 10 700 € par an maximum, pendant 10 ans.
La loi de défiscalisation sur les vieilles pierres classées s’appelle la loi Malraux, du nom de l’écrivain qui lui a donné le jour le 4 août 1962, alors qu’il était ministre de la culture. Dans ce dispositif l’investisseur doit s’adresser à un architecte en bâtiments de France, une portion du montant des travaux viendra alors se déduire directement de ses revenus.
Mais il est encore possible de diminuer ses impôts en achetant un logement classique en centre-ville. C’est la loi Denormandie, les remises d’impôt et les plafonds de loyers sont les mêmes que dans la loi Pinel. Attention toutefois, la loi de Normandie n’est applicable que dans une liste de villes sous convention de revitalisation du territoire.
Pour info : il est possible d’investir dans la pierre en défiscalisation via l’immobilier participatif sous la forme de SCI.
Combien ça coûte ?
Indiscutablement le m² neuf est plus cher que le m² ancien, mais ce simple constat ne suffit pas à recommander un dispositif de défiscalisation plutôt qu’un autre. Voici un tableau comparatif des prix des appartements sur 4 agglomérations urbaines.
| Neuf | Ancien | |
| Bordeaux Métropole | 4460 €/m² | 3930 €/m² |
| Lyon Unité Urbaine | 4980 €/m² | 4040 €/m² |
| Aix-Marseille Métropole | 4620 €/m² | 2960 €/m² |
| Toulouse AU | 4150 €/m² | 2940 €/m² |
Source : notaires mise à jour mars 2022, prix médians. La flèche représente l’évolution par rapport à la dernière mise à jour.
Il n’est pas nécessaire de disposer d’un capital important pour payer moins d’impôts avec l’immobilier. Les banques prêtent volontiers pour investir dans la pierre, la plupart du temps elles prêteront également le montant des frais d’achat, soit jusqu’à 110 % du prix du logement convoité.
Pour info : en loi Censi Bouvard il est possible de récupérer la TVA sur le prix de vente. Au final l’investisseur obtient une remise d’environ 16 % sur le prix catalogue.
Attention au plafond global des niches fiscales
Si le contribuable peut cumuler tous les dispositifs de défiscalisation, le fisc veille à ce qu’il ne réduise pas trop ses impôts. C’est ce que l’on appelle le plafond global des niches fiscales, qui en 2020 se monte à :
- 18 000 € pour les investissements défiscalisés dans les départements et régions d’outre-mer.
- 10 000 € pour les investissements défiscalisés en métropole.
Ces 2 plafonds sont cumulables, ce qui permet de réduire ses impôts de 28 000 € par an.
Le plafond de 10 000 € concerne la loi Censi-Bouvard et la loi Pinel métropole, celui de 18 000 € concerne la loi Pinel outre-mer. La loi Malraux n’entre dans aucun plafond global de niches fiscales.