Avec 4,18 % de rendement distribué en 2020, la SCPI n’a pas déçu ses actionnaires. Mais pour arriver à ce résultat, beaucoup de gestionnaires ont dû puiser dans leurs réserves. Aujourd’hui plus que jamais le Report À Nouveau (RAN) et le Taux d’Occupation Financier (TOF) peuvent en dire long sur le rendement potentiel d’une SCPI.
Qu’est-ce que le Report À Nouveau (RAN) d’une SCPI de rendement ?
Le report à nouveau (RAN) d’une SCPI est une trésorerie épargnée par les gestionnaires pour faire face à une perte de loyer. Ce sera par exemple le cas lors d’une crise économique poussant de nombreux locataires en défaut de paiement, ou générant un taux d’occupation en baisse.
Les gestionnaires pourraient alors puiser dans le report à nouveau pour distribuer des dividendes aux actionnaires, même si la société voit moins d’argent rentrer dans ses caisses.
La présence d’un RAN élevé peut être signe de la volonté d’une SCPI de rendement à distribuer du dividende à ses associés. Mais attention, car le code fiscal français oblige l’actionnaire à payer un impôt sur cette réserve de trésorerie.
À cet égard, la présence d’un report à nouveau élevé fera le bonheur d’un nouvel associé, qui sera ainsi assuré d’obtenir un dividende à moyen ou longs terme. En revanche un RAN important sera la déconvenue d’un ancien un actionnaire, qui aura payé des impôts sur cette trésorerie, avec le risque de n’en jamais profiter.
Pour info : la présence d’un report à nouveau dans un bilan comptable, peut être un argument important pour acheter des parts de SCPI à crédit.
Qu’est-ce que le Taux d’Occupation Financier (TOF) d’une SCPI
Le taux d’occupation financier (TOF) d’une SCPI représente la part des loyers facturés, par rapport au chiffre d’affaire total potentiel.
Par exemple, si une SCPI présente un TOF de 90 %, cela signifie qu’elle pourrait encaisser 10 % de loyers supplémentaires si elle louait la totalité de son parc immobilier. Ce peut être le cas lorsque les gestionnaires pratiquent de lourds travaux sur une partie de leurs locaux, qui de fait ne peuvent pas être loués.
Investir dans une SCPI ayant un taux d’occupation financier élevé, peut aller dans le sens de la sécurité. En revanche un faible TOF peut-être la promesse d’un meilleur rendement à court ou moyen terme.
Pour info : au 1er semestre 2021 les SCPI capitalisaient 74,6 milliards d’euros (source Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière).
Ces SCPI qui n’ont pas besoin de RAN ni de TOF
Le report à nouveau et le taux d’occupation financier ne concernent que les SCPI de rendement. Lorsqu’un investisseur souhaite acheter pour revendre et non-pas pour détenir et encaisser des loyers, ces 2 facteurs sont moins importants.
C’est le cas notamment pour une SCPI en déficit foncier. Dans cette configuration les gestionnaires achètent un immeuble à restaurer, y conduisent des travaux et le mettent en vente. Les locaux seront loués pendant une certaine période, à l’issue de laquelle ils seront vendus. La SCPI est créée uniquement dans le cadre de ce projet immobilier.
Il existe également des SCPI de valorisation, dont l’objectif est de conserver un parc immobilier afin de revendre. Dans ce cas également la société n’est créée que pour ce projet, souvent elle a passé des accords préalables avec un locataire de type administration public ou grande entreprise.
Pour info : au 1er semestre 2021 les SCPI ont reçu 3,64 milliards d’euros de la part des investisseurs. Sur ce montant, les SCPI à but résidentiel m’ont reçu « que » 127,2 millions d’euros.