Certains emprunteurs ont intérêt à faire racheter leur crédit immobilier après quelques années. Ils ont des chances de se voir accorder un taux d’emprunt bien inférieur au leur, ce qui devrait leur permettre de diminuer leurs mensualités. Voici quelques exemples, avec les astuces à ne pas oublier et les pièges à éviter.
Exemple de rachat de crédit immobilier
En décembre 2016 Monsieur et Madame Dupont ont emprunté 230 000 € pour leur logement sur 20 ans, au taux de 1,40 %. Leurs mensualités sont de 1099 € hors assurance, une fois arrivée la fin de la 5e année le capital restant dû est de 179 000 € (arrondi). S’ils vont jusqu’au bout des remboursements ils devront encore verser 198 000 € (arrondi) à leur banque, capital et intérêts.
Mais en décembre 2021 le taux immobilier moyen sur 15 ans était de 0,86 % (source : CSA/crédit logement).
Ils se rendent ainsi compte qu’en faisant racheter leur crédit immobilier sur les 15 dernières années, ils bénéficieraient d’un taux de 0,86 % hors assurance. L’opération de rachat porterait sur :
- 179 000 € de capital restant dû.
- 1000 € d’indemnités de remboursement anticipé (6 mois d’intérêts, arrondi).
- 1100 € de frais de dossier (0,5 % du montant du prêt à titre d’exemple).
Le rachat de leur crédit immobilier porterait donc sur 182 000 € (arrondi). Avec un taux de 0,86 % sur 15 ans leurs mensualités seraient de 1078 €, ils verseront donc 194 000 € (arrondi) à leur nouvelle banque sur les 15 prochaines années.
Ils gagneront 4 000 € sur la durée restante des remboursements.
Pour info : l’exemple ci-dessus n’est donné qu’à titre indicatif, car les taux d’intérêt varient selon la situation financière et professionnelle des intéressés. Pour plus d’informations, veuillez consulter la tendance des taux des rachats de crédit mise à jour fréquemment.
Attention aux pénalités quand on veut revendre
En moyenne les ménages français restent 7 ans dans le premier logement qu’ils achètent. Or pendant ces 7 années le marché du crédit pourrait tourner à l’avantage des emprunteurs avec des taux plus attractifs que le leur.
Mais quand il s’agira de revendre ce logement dans quelques années pour en acheter un plus grand, la banque prêteuse réclamera des indemnités en compensation. Il s’agit donc de négocier des clauses de levée de pénalités, correspondant avec la date à laquelle on souhaite revendre.
Exemple : Monsieur Madame Martin comptent revendre leur appartement dans 6 ans. Après simulation, ils se rendent compte qu’un rachat de leur crédit immobilier leur ferait économiser 2000 € sur les 6 prochaines années. Toutefois ils pourraient se retrouver à payer des indemnités de remboursement anticipé supérieures à 2000 €, au moment de revendre dans 6 ans. Ils négocient donc avec le repreneur une levée totale des pénalités dans 6 ans.
Ne pas rallonger la durée
Le but d’un rachat de crédit immobilier est de diminuer les mensualités des emprunteurs. Certains courtiers le savent et en profitent pour leur proposer des mensualités imbattables. Pour cela, ils leur présentent des durées de remboursement rallongées.
Mais attention, un rallongement de la durée restante implique le plus souvent une augmentation du coût du crédit. Si les emprunteurs peuvent supporter les mensualités sur la durée restante, ils ont intérêt à la conserver.
Exemple : Monsieur et Madame Henri ont acheté leur maison 230 000 € en décembre 2016, avec un prêt sur 20 ans à 1,40 %. Leurs mensualités sont de de 1099 €. En décembre 2021 il leur reste 179 000 € à verser à leur banque sur les 15 prochaines années. Un courtier leur propose de rallonger les remboursements de 5 ans, c’est-à-dire de rembourser sur encore 20 ans à 0,99 % pour faire descendre les mensualités à 822 €. S’ils acceptent, ils paieront donc encore 198 000 € à leur banque, ce qui revient au même.