Les mensualités du prêt à taux variable peuvent augmenter ou diminuer à chaque révision. La fréquence et les dates de ces révisions sont inscrites au contrat, ainsi que l’indice sur lequel se base le calcul. Ce type de remboursement est surtout utilisé lorsque les taux d’emprunt sont élevés, il ne présente que peu d’avantages lorsque le coût du crédit est bon marché comme en ce moment.
Le prêt à taux variable évolue selon un indice
Contrairement aux États-Unis, en France le prêt à taux variable est bien encadré. Il ne peut pas évoluer au gré des besoins financiers de la banque prêteuse, car il suit un indice de référence.
Cet indice généralement l’EURIBOR (Euro Inter Banks Offered Rates), également appelé TIBEUR (Taux Interbancaire Offert en Euro). Cet indice représente le taux auquel les 50 plus grandes banques Européennes se prêtent entre elles, sans garantie.
Un contrat de prêt immobilier à taux variable mentionne la marge que la banque applique sur l’indice de référence. Par exemple si la marge est égale à EURIBOR +100, la banque ajoute 100 points sur la valeur de l’indice.
Mais si les mensualités du prêt à taux variable peuvent augmenter, elles peuvent aussi diminuer. Ainsi en théorie lorsque l’indice de référence devient négatif, la banque doit verser de l’argent à l’emprunteur. Mais en pratique les contrats de prêt à taux variable comportent des clauses qui protègent la banque.
Pour info : eu égard au contexte monétaire mondial, tous les taux interbancaires sont toujours négatifs. Au 04 octobre 2021 l’EURIBOR 12 mois était à -0,488 %, tandis que l’EURIBOR 1 mois pointait à -0,572 %.
Fréquence de changement du prêt à taux variable
Il y a 5 indices EURIBOR :
- 1 mois,
- 3 mois,
- 6 mois,
- 9 mois,
- 12 mois.
La période de révision peut donc intervenir tous les 1 mois, 3 mois, 6 mois, 9 mois ou 12 mois, selon l’indice sur lequel le taux variable est axé.
L’indice de référence le plus utilisé pour le taux variable est l’EURIBOR 12 mois, qui représente le taux auquel les 50 plus grandes banques européennes se prêtent entre elles pour 12 mois, sans garantie.
La période de révision intervient après 12 mois suivant la signature du contrat de prêt immobilier. La banque avise l’emprunteur par courrier, et augmente ou diminue le prélèvement des mensualités sur son compte courant.
La sécurité du prêt à taux variable
Un prêt à taux variable doit inclure un plafond de hausse pour éviter que les mensualités ne s’envolent. Une hausse intempestive des échéances pourrait provoquer la faillite de l’emprunteur et au bout du compte une crise économique.
Cette limite est appelée une cape, on parle ainsi de taux variable capé.
Par exemple, un taux variable accordé à 1,5 % peut-être capé à 2 %. Cela signifie que quelques soient les variations de son indice de référence, il ne pourra pas monter au-delà de 2 %. Quoi qu’il arrive, l’emprunteur ne remboursera pas au-delà de 2 %.
À l’inverse, un taux variable est également capé à la baisse, ce qui signifie que les mensualités ne peuvent pas descendre sous un certain plancher. Sans surprise, les banques ont tendance à proposer des contrats de prêts immobiliers à taux fortement capés à la baisse.
Au bout du compte, les mensualités peuvent augmenter plus qu’elles ne peuvent diminuer, l’emprunteur a tout intérêt à détecter ces pièges avant de signer.
Négocier la cape d’un taux variable
Plus la cape est élevée par rapport au taux initial, plus l’emprunteur prend de risques. Dans ce cas il doit donc demander la plus longue période de révision.
Plus la banque propose un taux d’appel proche du taux immobilier moyen, plus l’emprunteur doit négocier une faible cape. Son objectif est de rembourser moins cher que les autres, pas d’enrichir sa banque.
Plus la banque prend de marge sur l’indice de référence, plus les mensualités de l’emprunteur peuvent augmenter. Ce dernier a donc tout intérêt à négocier le taux d’appel le plus faible possible, et la période de révision la plus longue.
Pas d’indemnités de remboursement anticipé
La coutume veut que le taux variable ne présente pas d’indemnités de remboursement anticipé. Il ne s’agit en aucun cas d’une règle, l’emprunteur a tout intérêt à s’assurer qu’une clause spéciale figure au contrat. Ainsi il pourra plus facilement faire racheter son crédit immobilier si son taux variable pousse ses mensualités trop haut.
Mais les banques ne sont pas bêtes. Certains contrats précisent que des indemnités de remboursement anticipé seront appliquées en cas de rachat de crédit par la concurrence. À partir de là 2 scénarios peuvent se dérouler.
Tout d’abord l’opération peut être valable malgré la présence de ces pénalités. La banque repreneur peut ainsi offrir des gratuités de service afin de compenser ce coût. Ou alors l’emprunteur peut négocier un taux fixe avec sa propre banque, contre une absence de pénalités.
Dans un taux variable, l’absence d’indemnités de remboursement anticipé doit en revanche impérativement s’appliquer en cas de revente. C’est un avantage de ce type de remboursement, si l’emprunteur souhaite revendre au bout de quelques années pour acheter plus grand, il ne devra pas indemniser sa banque.
Faut-il choisir un prêt immobilier à taux variable ?
Le prêt immobilier à taux variable est surtout intéressant lorsque le coût du crédit est élevé. En ce moment il est au plus bas depuis des décennies, ce qui rend ce type d’emprunt peu intéressant pour le consommateur.
En revanche il est avantageux pour le prêteur, qui utilise le principe du taux d’appel pour attirer les clients. Le taux variable est ainsi toujours inférieur au taux fixe avant que n’arrive la 1ère période de révision. Plus la période de révision est longue, plus l’emprunteur profitera de faibles mensualités au départ.
C’est la raison pour laquelle certains choisissent la formule du prêt immobilier à taux mixte, comprenant une 1ère partie fixe suivie d’une 2e partie révisable. Par exemple, un contrat sur 20 ans peut prévoir un taux d’appel fixe sur 10 ans, puis un taux variable à partir de la 11e année, révisable tous les ans.