La crise sanitaire est sans doute derrière nous, le tourisme peut enfin redémarrer. Et il fonctionne pratiquement toute l’année à la montagne. Sports de neige en hiver, randonnées en été, investir dans une station de ski peut permettre d’obtenir une bonne rentabilité. Et avec des prix variant du simple au décuple, il y en a pour tous les budgets.
Appartements et chalets au pied des pistes
On trouve de tout sur les sites d’annonces immobilières, car les prix affichés dépendent d’abord de la proximité des pistes. Tout comme un appartement avec vue sur mer a plus de chances de prendre de la valeur car on peut difficilement construire sur le littoral, investir au pied des pistes peut se révéler intéressant. Certes le prix au m² est conséquent, mais il y en a pour tous les budgets.
Pour cette édition trimestrielle, nous trouvons un studio de 24 m² à La Joue du Loup (Alpes du Sud). Il est situé au premier étage d’une résidence et peut accueillir 4 personnes. Les photos montrent qu’il se trouve à une distance de marche très courte des premières remontées, ainsi que des commerces. Pour en profiter pendant les vacances et le louer le reste de l’année, il en coûtera 88 000 € soit 3667 €/m².
Mais l’on peut aussi s’offrir un chalet, bien placé tout en profitant d’un formidable domaine skiable.
À Val Fréjus (Savoie), nous trouvons un chalet de 180 m² prévu pour coucher 14 personnes. Il est situé « à moins de 200 m des remontées mécaniques », à un tel point qu’il est possible de rentrer à ski au chalet selon l’enneigement. Les photos montrent un charmant intérieur tout en bois, 3 salles de bain bien équipé et surtout un garage pouvant accueillir 3 voitures. Son prix est plutôt attractif : 690 000 € ce qui représente 3834 €/m².
Pour celles et ceux dont le budget est plus limité, les stations de ski proposent des studios en résidence à bon marché. S’ils sont bien placés ils peuvent permettre de réaliser un bon investissement locatif.
Nous sommes toujours dans les Alpes du Nord, en Isère. Aux 7 Laux Le Pleynet un propriétaire met en vente son studio de 24 m². Il est vendu meublé chichement mais meublé tout de même, au pied des pistes et à proximité d’un parking. Il peut accueillir 4 personnes pour le prix imbattable de 52 000 € soit de 1167 €/m².
Pour info : dans l’immobilier les prix sont toujours négociables. Emprunter Malin effectue une mise à jour mensuelle des marges de négociation sur les régions de France.
Investir dans une station de ski : huppée ou classique ?
Le budget pour investir dans un appartement à la montagne dépend également de la réputation de la station de ski. Selon les revenus des vacanciers, et donc de leur capacité d’achat, le budget peut varier du simple au décuple.
Nous trouvons ainsi un appartement de 2 pièces dans une résidence de Megève, en Savoie. Il fait 50 m², présente 1 chambre et 1 salle de bain, mais surtout un accès direct au téléphérique. Difficile de faire plus au pied des pistes, d’autant plus que l’appartement est équipé d’un casier à ski chauffant, d’un parking souterrain et d’une cave. La chambre donne sur un balcon, l’ensemble est meublé avec soin, très certainement par un décorateur.
Le tout est proposé à 435 000 € soit 8700 €/m². Oui, vous avez bien lu et c’est le prix à payer pour se trouver à distance de la frontière suisse.
Pourtant pour le même budget on pourrait acheter 6 appartements de 27 m² à La Norma (Vanoise). Il est situé au premier étage d’une résidence, cette résidence propose un parking extérieur gratuit. Il est bien entendu meublé et équipé, il y a même un balcon qui donne sur la forêt. On pourra y coucher 4 personnes pour un prix de vente de 69 000 €.
Nous trouvons notamment un deux-pièces très bien meublé pour 4 personnes, entièrement équipé avec casiers à ski et parking extérieur. L’appartement est situé à proximité de la station, qui présente 65 km de pistes pour 13 remontées mécaniques, avec un dénivelé de 1400 m. Son prix : 75 000 €.
Avec le prix d’un studio dans une station de ski de luxe, on pourrait également acheter 5 appartements dans les Alpes du Nord, à Crest Voland – Cohennoz. Les 90 km de pistes ne montent qu’à 2069 m, mais elles sont reliées au domaine des Saisies et l’on trouve surtout 90 km de pistes de ski de fond.
Nous y trouvons un studio de 18 m² pour 3 personnes, avec une très belle vue, un balcon exposé sud-est le tout dans un intérieur adorablement décoré. Il se trouve à 200 m des premières remontées mécaniques, son actuel propriétaire en demande 79 500 €.
Quel rendement locatif espérer d’une station de ski ?
Si l’investisseur choisit bien sa destination, il aura des locataires de décembre à mi-avril, ainsi qu’en juillet et août. Le reste de l’année il peut espérer louer quelques semaines à prix cassé. Si le rendement brut d’un chalet bien exploité peut dépasser les 8 %, investir dans une station de ski signifie toutefois des frais d’entretient. Les meubles, les appareils électroménagers, la taxe foncière, tout cela a un coût.
Les revenus locatifs nets de charges et avant impôts peuvent ainsi s’échelonner de 3 % à 6 %. Dès lors que le propriétaire bailleur est inscrit au régime du loueur meublé non professionnel, il n’est imposé qu’à 50 % des loyers perçus. Il peut également choisir le régime fiscal du réel simplifié et déduire ainsi tous les frais d’exploitation de sa base de revenus imposables.
Mais surtout, durant sa semaine au ski il ne paiera pas de loyer, s’économisant ainsi une somme non négligeable sur son budget vacances. Les résidences hôtelières proposent de 1 semaine à 2 mois de jouissance dans l’année. Plus le propriétaire bailleur choisit de temps d’occupation, plus le rendement diminue et vice versa.
Lisez notre dossier complet sur le statut LMPN (Loueur Meublé Non Professionnel) ici.
Louer son appartement sur Airbnb : quelle fiscalité ?
Que vous passiez par Airbnb, Booking, ou un autre site spécialisé, il faudra prendre en compte l’impact de la fiscalité pour calculer votre rentabilité.
Combien de jours par an peut-on louer son appartement sur Airbnb ?
S’il s’agit de votre résidence principale, vous pouvez le mettre en location saisonnière jusqu’à 4 mois par an (120 jours) ;
Dans le cas d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, il n’y a pas de limites, tant que vous respectez les règles fiscales.
Se déclarer en meublé de tourisme
Pour louer votre appartement en tant que meublé de tourisme de manière régulière, vous devrez vous inscrire au greffe du tribunal de commerce et obtenir un numéro de SIRET. Celui-ci vous sera demandé lors de votre déclaration de revenus, sur le formulaire 2042-C.
Quels impôts pour un appartement en Airbnb ?
Une fois déclaré en meublé de tourisme, le régime d’imposition par défaut qui s’applique est le micro-BIC. La règle est simple : un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs, et l’imposition est comptabilisée sur les 50 % restants.
Il est possible aussi, sur demande, d’être imposé selon le régime réel. Ce mode fiscalité est avantageux, car il permet, contrairement au régime forfaitaire, de déduire les charges d’exploitation et de pratiquer des amortissements. Selon les investissements et les dépenses engagées, il est même possible de créer un déficit foncier, afin de l’imputer sur votre revenu global.
Pour en savoir plus sur la fiscalité d’un Airbnb, lisez notre dossier complet :
Fiscalité de la location saisonnière (Airbnb) : micro-BIC ou réel ?