Même avec des taux immobiliers bas comme en ce moment, certains jeunes ménages éprouvent des difficultés à devenir propriétaire. Les parents voudraient bien aider les enfants à acheter leur logement, mais ils se heurtent aux complications de l’administration fiscale et à son barème d’impôt sur les donations. La SCI (Société Civile Immobilière) leur apporte une solution tout en allégeant l’impact fiscal.
Le principe de la SCI
La SCI est une société composée d’un certain nombre de parts (on dit aussi actions). Quiconque possède au moins une part est donc actionnaire. C’est une société civile, elle n’a pas d’objet commercial, le statut juridique de la SCI ne lui permet pas de se livrer à une activité continuelle d’achat et de revente.
Il s’agit d’une société immobilière car son objet est l’acquisition et la gestion d’immeubles, qu’ils soient à but d’habitation ou professionnel.
Pour acheter ces immeubles, la SCI a recours à un emprunt que chacun des actionnaires rembourse en fonction du nombre de parts qu’il détient. Les actionnaires sont responsables des dettes, même sur leurs biens personnels.
Cela signifie que si l’un des actionnaires ne peut plus rembourser sa part du prêt immobilier, les autres doivent payer à sa place en fonction du nombre d’actions qu’ils détiennent.
Aider ses enfants à acheter un logement avec une SCI
La Société Civile Immobilière permet à un groupe de personnes d’acheter un logement ensemble, voici un exemple.
Catherine souhaite acheter une maison à 300 000 €. Pour obtenir un crédit immobilier sur ce montant elle doit réunir 30 000 € afin de couvrir les frais d’achat (environ 10 %), et bien entendu avoir la capacité d’emprunt suffisante.
Elle se tourne alors vers ses parents qui lui proposent son aide financière. Les trois commencent par créer une SCI comportant 30 actions de 1000 € chacune. Les parents apportent 20 000 €, ils possèdent donc 20 parts. Catherine apporte les 10 000 € restant, elle possède donc 10 parts. Les parents détiennent ainsi 2/3 du capital soit 66,66 %, Catherine en détient 1/3 soit 34,44 %.
Avec cet apport, la SCI peut souscrire un prêt immobilier de 300 000 € à 0,88 % sur 15 ans (moyenne CSA/Crédit Logement janvier 2022). Les mensualités hors assurance emprunteur sont de 1780 €.
Étant donné que les parents possèdent les 2/3 des actions, ils devront participer à l’effort financier à hauteur de 1186 € (arrondis). Catherine ne possède qu’un tiers des actions, son effort mensuel sera de 593 € (arrondis).
Pour info : il en sera ainsi pour toutes les dépenses engagées dans le cadre du logement : l’assurance habitation, les travaux…
Les parents transmettent leurs parts de SCI aux enfants
Dans l’exemple ci-dessus, la valeur de départ de la SCI est donc 30 000 €. Mais cette valeur va augmenter à chaque remboursement de capital.
Ainsi la première mensualité comprend 220 € d’intérêt et 1560 € de capital. Une fois la 1ère mensualité payée, la SCI vaut donc 31 560 €. La 2e mensualité inclut un remboursement de capital de 1561 €. Une fois la 2e mensualité payée, la SCI vaut donc 33 121 € et ainsi de suite.
Or des parents peuvent donner 100 000 € à leurs enfants par période de 15 ans, sans que ces derniers n’aient à payer de droits de donation (source : barème des abattements sur donation). Après la 2e mensualité la SCI vaut donc 33 121 € et les parents en possèdent les 2/3 soit 22 080 € (arrondi).
Ils peuvent faire don de la majeure partie de leurs parts à leur fille, qui se retrouve donc propriétaire majoritaire du bien immobilier. Le don doit se faire sans transfert de charges, de manière à ce que les parents continuent à assumer leur part du crédit immobilier.
Pour info : les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d’exemple, dans la réalité un expert-comptable pourrait calculer des valeurs différentes. Et surtout, le mécanisme des donations peut être plus complexe. Attention: l’administration fiscale se réserve le droit de considérer que la manœuvre a pour but d’échapper â l’impôt.
Une opération patrimoniale délicate
La transmission des biens immobiliers aux enfants via la SCI n’est pas un montage, mais une opération patrimoniale. Toutefois cette opération n’est pas à prendre à la légère, car l’administration fiscale pourrait considérer que son seul but est d’échapper aux impôts.
Il est donc préférable de se rapprocher d’un notaire ou d’un expert-comptable, notamment pour déterminer un calendrier des donations de manière à ne pas éveiller la suspicion du fisc.
En supplément, les choses se compliquent si l’enfant donataire (celui qui reçoit) est marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, et si le bien immobilier en question est la résidence principale du couple. Car dans ce régime matrimonial, la résidence principale acquise durant l’union appartient aux époux à parts égales.
La solvabilité des actionnaires d’une SCI qui emprunte
Les actionnaires d’une société civile immobilière sont responsables des défauts de paiement des autres actionnaires. Dans un cercle de 3 actionnaires, si l’un d’entre eux ne se trouve plus en mesure de régler sa part des mensualités, les 2 autres doivent s’en acquitter.
C’est la raison pour laquelle les banques vont exiger des assurances emprunteur avec garanties incapacité et invalidité complètes, voire même une couverture contre les pertes d’emplois. La prime augmente le coût de l’opération, mais une bonne police assure la continuité du projet.