Les accédants à la propriété français font figure d’exception parmi leurs voisins européens. Car en plus d’obtenir des taux d’intérêt parmi les plus faibles de la zone euro, ils empruntent à taux fixe. Mensualités connues pour toute la durée des remboursements, possibilité de renégocier, amélioration du pouvoir d’achat dans le temps, voici 5 avantages du prêt immobilier à taux fixe.
1- Des mensualités fixes sur toute la durée
Le prêt immobilier à taux fixe est une spécialité française. Dans la plupart des pays de l’Union Européenne les propriétaires remboursent à taux variable, ils peuvent donc voir leurs mensualités augmenter.
Les ménages français, tout comme les banques, ne veulent même pas en entendre parler. Les crédits immobiliers sont accordés à taux fixe, ce qui signifie que les mensualités :
- sont connues au départ des remboursements,
- ne peuvent pas augmenter au cours des remboursements.
Par exemple, pour un crédit de 200 000 € sur 20 ans au taux fixe de 1,03 % (moyenne février 2022 source CSA/Crédit Logement) les échéances seront constamment de 922 €. Attention toutefois, il est nécessaire d’ajouter le coût d’une assurance emprunteur.
2- Remboursement de capital dès la 1e mensualité
Chaque mensualité inclut une part de capital et une part d’intérêt. Le taux est appliqué sur la partie restant à rembourser selon le principe du crédit amortissable. La part de capital augmente au sein des mensualités au fur et à mesure des remboursements, tandis que la part d’intérêt diminue.
Prenons l’exemple d’un ménage qui a souscrit un prêt immobilier à taux fixe pour un montant de 200 000 € à 1,03 % sur 20 ans (moyenne février 2022).
Un tableau d’amortissement montre que la 1ère mensualité de 922 €, assurance non-comprise, se compose de 172 € d’intérêts. La 2e mensualité comprend 170 € d’intérêts, 1 an plus tard la 13e mensualité inclut 163 € d’intérêt. Les derniers intérêts sont payés au cours de la 239e mensualité : 1 €.
3- Meilleure stabilité du budget familial
La stabilité des mensualités tout au long des remboursements, est un facteur apprécié par les banques. Elles ont ainsi la possibilité de déterminer le reste à vivre des candidats emprunteurs jusqu’à la fin du contrat.
De son côté l’emprunteur gérera mieux son budget, en prenant en compte ses revenus diminués du montant des mensualités de son crédit immobilier. Pas de mauvaises surprises avec des échéances en hausse, les risques de découvert sont donc limités.
4- Augmentation du pouvoir d’achat dans le temps
L’avantage sans doute le plus important du prêt immobilier à taux fixe, est le fait qu’il s’écarte du coût de la vie au fur et à mesure que le temps passe.
Prenons l’exemple d’un foyer ayant souscrit son crédit à l’habitat pour des mensualités de 1000 €. Admettons que ce couple perçoive des salaires de 4000 €, leurs mensualités représentent donc 25 % de leurs revenus.
Au cours des années qui vont suivre, leurs salaires vont augmenter en même temps que l’inflation, avec plus ou moins de décalage. Admettons que cette augmentation soit en moyenne de 1,3 % par an, ce qui est une estimation prudente.
Au bout de 10 ans ils percevront donc 4500 € de revenus, les mensualités de leur prêt immobilier ne pèseront plus que 22 % de leurs revenus, entraînant une augmentation de leur pouvoir d’achat.
5- Le prêt immobilier à taux fixe peut être renégocié
Si les mensualités d’un prêt immobilier à taux fixe ne peuvent pas augmenter, il existe un moyen de les faire diminuer. En effet le Code de la consommation autorise tout emprunteur à faire racheter ses crédits par une société financière concurrente.
Au 1er trimestre 2015 l’Observatoire CSA/Credit Logement constatait un taux d’emprunt immobilier moyen à 2,20 %. En février 2022 la barre est à 1,09 %, un écart qui pourrait être suffisant pour faire renégocier son crédit immobilier.
L’emprunteur a alors 2 choix :
- Conserver la même durée de remboursement pour diminuer ses mensualités,
- conserver les mêmes mensualités afin de diminuer la durée de remboursement, et donc le coût du crédit.
Notons toutefois que les taux d’intérêt sont particulièrement bas en ce moment. Il y a peu de chances pour que les emprunteurs d’aujourd’hui obtiennent suffisamment mieux dans quelques années pour renégocier leur prêt immobilier.
Un taux fixe pour l’assurance emprunteur
Tous les crédits immobiliers doivent s’accompagner d’une assurance. Cette sûreté ne constitue pas une obligation, mais une exigence toujours demandée par les banques. C’est ce que l’on appelle l’assurance emprunteur, dont le rôle est de prendre en charge le paiement des mensualités en cas d’accident de la vie. En cas de décès, l’assureur verse le capital restant dû. Mais ces indemnisations se feront en fonction de la part que représentent les revenus du sinistré au sein des ressources du foyer fiscal.
Le coût de l’assurance emprunteur se calcule en appliquant un taux fixe sur, soit le capital initial, soit le capital restant dû. Plusieurs garanties sont possibles, les propriétaires accédants ont tout intérêt à se renseigner sur l’assurance prêt immobilier sur ce site web.
En tout état de cause, le taux de cotisation de l’assurance emprunteur est fixe sur toute la durée des remboursements. Lorsqu’il s’applique sur le capital initial, le montant de la cotisation est lui-aussi fixe sur toute la durée. Lorsque le taux de cotisation s’applique sur le capital restant dû, la cotisation diminue tous les mois, après chaque remboursement partiel de capital.
L’assurance emprunteur peut être souscrite auprès de la banque prêteuse, ou bien auprès d’un assureur externe. Beaucoup en ont fait un métier, ainsi les courtiers en assurance emprunteur se chargent de trouver les contrats les plus adaptés à leurs clients.