Si une offre de prêt comporte une erreur dans le calcul du TEG, la banque doit rembourser les intérêts déjà perçus. En supplément, l’emprunteur payera désormais uniquement le capital jusqu’à la fin du crédit. Une bonne affaire qui fait rêver beaucoup d’emprunteurs, mais dans la réalité les banques disposent d’outils légaux pour se défendre.
Une formule de calcul du TEG pourtant connue
Le taux actuariel effectif global est une mention obligatoire sur tout contrat de crédit, particulier ou professionnel. Alors que le taux nominal ne représente que le pourcentage auquel la banque prête à son client, le TEG inclut tous les frais. Et comme il représente le coût total du crédit, il est indispensable pour comparer plusieurs offres.
Le calcul du TEG suit un modèle actuariel dont la formule mathématique est visible sur le site du CNRS. Dans la pratique tout est automatisé, le conseiller clientèle de l’agence bancaire rentre les données fournies par le candidat emprunteur dans son intranet. Il en ressort une offre de prêt immobilier qui vaut engagement de la part de sa banque.
Le problème est que les algorithmes font parfois des erreurs : ils oublient de compter des frais et basent leurs calculs sur une année lombarde.
Les erreurs des banques dans le calcul du TEG
La faute la plus couramment rencontrée dans un contrat de crédit immobiliers, est le calcul du TEG sur une année lombarde. Pourquoi dit-on « année lombarde » ? Parce qu’au Moyen Âge les banquiers lombards calculaient les intérêts d’un crédit sur 360 jours, chiffre facilement divisible par 12 mois. Alors pourquoi continuer de calculer le TEG sur 360 jours ? Parce que ce calcul fait payer plus d’intérêts à l’emprunteur.
Pour un prêt de 300 000 € sur 5 ans à 3 % l’emprunteur paierait ainsi 620 € d’intérêt supplémentaires par rapport à un calcul effectué sur 365 jours (source : Me Manoukian avocat d’affaires).
En supplément, le calcul du TEG doit intégrer tous les frais relatifs à l’obtention du crédit :
- Frais de dossier,
- frais de courtage,
- cotisation de l’assurance emprunteur,
- coût de l’évaluation de la valeur du bien immobilier,
- éventuellement les frais de la tenue du compte bancaire nécessaire au paiement du crédit.
Plus généralement, l’article L314-1 du code de la consommation prévoit que tous les frais « directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit […] et qui constituent une condition pour obtenir le crédit » doivent être comptabilisés dans le calcul d’un TEG.
Contester le calcul d’un TEG : jackpot ou impasse ?
La loi est claire là-dessus, si une banque s’est trompée dans le calcul d’un TEG, elle doit :
- Rembourser à l’emprunteur tous les intérêts qu’il lui a versé,
- n’inclure désormais que le capital restant dans les mensualités.
Par exemple, en février 2018 le taux d’intérêt moyen des crédits immobilier pour les moins bons profils sur 20 ans était de 1,87 % (source : Observatoire CSA/Crédit Logement février 2018 4e quartile). Un particulier ayant emprunté 250 000 € paiera 49 000 € d’intérêts (arrondi) s’il va jusqu’au bout des remboursements.
Admettons qu’au bout de 4 ans ils se rende compte qu’il y a eu une erreur dans le calcul du TEG. À cette date, il a déjà payé environ 17 000 € d’intérêts et le capital restant dû est de 207 000 € (arrondi).
Si l’erreur dans le calcul du TEG est prouvée, sa banque devra donc lui rembourser 17 000 € (environ). Par la suite, il remboursera uniquement le capital restant dû de 207 000 € pour les 192 échéances suivantes, soit des mensualités de 1079 € (arrondi).
La banque prêteuse devrait donc s’asseoir sur les 32 000 € d’intérêts que son client aurait dû lui verser sur la durée, et elle n’entend pas se laisser faire.
Les services juridiques des organismes financiers ont ainsi trouvé tout un arsenal de contre-mesures.
La première est le délai disponible pour contester une erreur de calcul de TEG, limité à 5 ans après la signature de l’offre de prêt. Toutefois d’après l’avocate Ganaelle Soussens, un tribunal peut porter ce délai à 5 ans après le moment où l’emprunteur a eu connaissance de l’erreur.
En second lieu, il convient de faire la distinction entre une année lombarde et une année de 12 × 30 jours. C’est ce qu’a conclu la Cour de cassation dans un arrêt du 15 juin 2016 : le calcul d’un TEG sur 360 jours n’est pas forcément faux.
Pour finir, dans une autre décision rendue en 2014, toujours par la Cour de cassation, un mauvais calcul de TEG ne peut être sanctionné que si l’erreur est supérieure à 1 point de base. Par exemple, l’erreur n’est pas attaquable si la banque a calculé 1,55 % au lieu de 1,54 %.