Dans une colocation on trouve presque autant d’étudiants que de salariés. La réserve de colocataires potentiels est donc importante pour le propriétaire bailleur. Investir dans un appartement pour le meubler et le louer en collocation peut permettre un bon rendement. Mais attention, il y a des règles.
Investir dans un appartement en colocation, pour quel rendement ?
D’après le baromètre édité par le site LocService.fr, le loyer moyen d’une collocation s’élève à 442 €/mois en France. Bien entendu il existe de grandes variations selon les métropoles.
Par exemple, le loyer moyen d’une chambre en collocation s’établit à 542 € en Île-de-France. Mais si le colocataire choisit la province, la moyenne descend à 392 €. À Paris ce sera près du double, compter 715 € pour vous loger dans un même appartement avec d’autres personnes.
Des tarifs donc très abordable, car selon une autre étude de LocService.fr il faut compter 856 €/mois pour louer un studio à Paris. Alors, investir dans une collocation est-il rentable ?
Prenons l’exemple de la ville de Montpellier, cité universitaire par excellence, et prenons le loyer moyen d’une collocation en province soit 392 €/mois. Toujours d’après Loservice.fr, le loyer global moyen pour un studio se situe à 507 €/mois.
Pour attirer le colocataire, nous partons du principe que l’investisseur immobilier doit louer 30 % moins cher, soit 355 €/mois. Il peut au minimum acheter un appartement de 2 chambres, puis le louer à 2 personnes qui lui verseront chacune 355 €/mois, soit 8520 € de revenus locatifs annuels.
En consultant le baromètre des prix de l’immobilier LPI SeLoger, on voit que le prix moyen d’un appartement ancien à Montpellier est de 3502 €/m² (parution janvier 2022). Pour un T3 mesurant environ 60 m² le prix de vente pourrait être de 210 000 €, sans compter les frais de notaire et droits de mutation.
Pour ce prix, et sans compter l’apport personnel nécessaire, 8520 € de revenus locatifs annuels correspondent à un rendement locatif brut de 4,05 % par an, avant impôts et charges sociales. Rien de bien extraordinaire à première vue, d’autant plus que l’investissement en loi Pinel peut permettre un meilleur score. Mais il ne s’agit que d’une moyenne, la viabilité de l’opération peut être meilleure ou moins bonne, tout dépend de la qualité du bien immobilier et de son emplacement.
Pour info : un autre avantage de l’investissement en collocation est que les risques de défaut de paiement sont mieux répartis. D’un point de vue probabilité, il y a effectivement peu de chances pour que tous les colocataires fassent défaut en même temps.
Collocation : quel bien immobilier faut-il cibler ?
Un étudiant souhaitant habiter seul n’aura pas de problème à louer un studio vide et le meubler lui-même. En revanche une collocation doit être entièrement meublée et équipée, c’est ce qu’attendent les occupants.
Pour avoir plus de chances de louer et pour louer mieux, la cuisine doit être équipée d’un four, d’un four à micro-ondes, d’un réfrigérateur suffisamment grand pour accueillir les denrées de tout le monde et d’un compartiment de congélation.
Il doit y avoir suffisamment d’ustensiles pour cuisiner et de la vaisselle pour que tous les occupants puissent prendre leurs repas. À cet effet l’investisseur achètera une table et des chaises, il n’oubliera pas les étagères de rangement, les luminaires et un aspirateur.
Les chambres doivent être équipées de volets et de rideaux, d’espace de rangement avec si possible un tiroir sécurisé fermant à clé. Le must : une literie avec une bonne couette bien douillette.
Mais ce n’est pas tout, car les colocataires veulent être situés proches des transports, des bars et des zones animées. Ces emplacements sont les plus recherchés donc les plus chers, ce sont également là où les prix de l’immobilier ont le plus de chances de grimper.
Investir dans une collocation permet donc de se placer en qualité d’offreur plutôt que de demandeurs, et pour ne rien gâcher la fiscalité est attrayante.
Fiscalité : abattement ou déduction des frais
Le propriétaire bailleur d’un logement loué en collocation peut s’inscrire au statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), il pourra alors choisir entre 2 régimes fiscaux.
S’il opte pour le micro foncier il bénéficiera d’un abattement de 50 %. Seule la moitié des loyers viendra s’ajouter à sa base de revenus imposables, et il ne paiera les 17,2 % de cotisations sociales que sur cette moitié.
S’il opte pour le régime du réel simplifié il pourra déduire toutes les charges d’exploitation des loyers perçus. La liste est exhaustive : charges de copropriété, assurances, frais d’entretien…
Il pourra même déduire l’amortissement des murs et du mobilier qui composent le logement. S’il a effectué des travaux de rénovation, il pourrait même obtenir un déficit foncier pour réduire sa base de revenus imposables.
Ces dispositifs fiscaux sont indépendants du modèle choisi par l’investisseur : location de longue ou de courte durée.
La location meublée est encadrée par la loi
Le bail d’un logement meublé est simple à établir avec un contrat type. Il doit être écrit en autant d’exemplaires que de colocataires, il peut se faire sous seing-privé ou devant notaire. Il peut durer 1 an ou 9 mois si les occupants sont des étudiants.
Mais un nouveau dispositif permet également de louer pour une durée de 1 à 10 mois, via le bail mobilité. Dans ce cas le propriétaire bailleur est couvert par la garantie VISALE, qui se déclenche dès le 1er mois de loyer impayé. En revanche il ne peut pas demander de dépôt de garantie à ses colocataires.
Il doit également prendre une assurance habitation spécifique, afin de se couvrir contre le recours des occupants, ainsi que le recours des voisins et tiers. Les colocataires doivent eux aussi s’assurer contre les risques qu’ils font courir au bien immobilier.
Pour simplifier les choses, le propriétaire bailleur a la possibilité de souscrire une assurance habitation pour le compte de qui il appartiendra. Par cette formule, il assure lui-même les occupants.