Une opération de rachat de crédit immobilier devient intéressante, lorsque le taux auquel on reprend votre dette est au moins 100 points de base en-dessous de votre taux actuel. Connaître la tendance peut donc vous permettre de diminuer vos mensualités afin de disposer de plus l’argent pour vos dépenses. En supplément vous pourriez changer d’assurance emprunteur pour une formule moins chère.
Le taux du rachat de crédit immobilier se base sur la durée restante
Plus la durée de remboursement est longue, plus le taux d’intérêt est élevé. Emprunter sur 15 ans coûte moins cher que sur 25 ans, c’est tout le fondement de l’opération. Car lorsqu’un foyer démarre ses remboursements sur 25 ans à un certain taux, il continue à rembourser à ce taux même lorsqu’il ne reste plus que 15 ans.
Et pourtant si à cette date il faisait racheter son crédit immobilier, le repreneur lui appliquerait un taux sur 15 ans car techniquement il ne s’agit que de souscrire un nouveau prêt sur 15 ans.
À titre de comparaison, voici la moyenne des taux d’emprunt en vigueur, comparez avec le vôtre.
| Profils | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| Très bon (1er groupe) | 2,42 % | 2,64 % | 2,81 % |
| Bon (2e groupe) | 2,85 % | 3,06 % | 3,22 % |
| Moyen (3e groupe) | 2,99 % | 3,17 % | 3,31 % |
| Moins bon (4e groupe) | 3,15 % | 3,05 % | 3,20 % |
Le tableau ci-dessus contient une moyenne de la fourchette haute, selon les profils d’emprunteur. Or un foyer ayant payé ses mensualités depuis plusieurs années sans problèmes est considéré comme un bon profil d’emprunteur.
Deux facteurs font qu’il est en mesure de négocier le rachat de son crédit immobilier :
- La durée restante est plus courte, le taux devrait donc être plus faible.
- Il possède un bon profil d’emprunteur, il devrait donc avoir les prix réservés aux bons clients.
Abaisser ses mensualités de combien ?
Un crédit de 250 000 € sur 25 ans souscris en septembre 2016 à 1,75 % (hors assurance), donne des mensualités de 1029 €. Une fois arrivée la fin décembre 2021, c’est-à-dire après la 60e mensualité, il reste 208 000 € à rembourser (arrondi).
Si les emprunteurs font racheter leur dette immobilière par une autre banque, ils auront des frais.
Pour commencer ils devront payer 1 % du capital restant dû à titre d’indemnité de remboursement anticipé, soit 2100 € environ. N’oublions pas les inévitables frais de dossier, admettons qu’ils soient de 0,5 % ce qui donne 1050 €.
Ils auront également à payer les frais de cautionnement de ce nouveau crédit. Pour simplifier, admettons qu’il s’agisse de 1 % du montant prêté soit 2100 €.
Le coût du rachat de leur crédit immobilier sera donc de 5250 €, que l’établissement repreneur pourra ajouter à la dette, ce qui donnera 214 000 € à racheter (arrondi). Si les emprunteurs obtiennent le taux immobilier moyen de décembre 2021 sur 20 ans (0,99 % source CSA/Crédit Logement), leurs mensualités seraient de 983 €.
Malgré le fait que le montant de leur dette ait augmenté, la diminution de leurs mensualités leur fera économiser 43 € par mois.
| Avant rachat | Après | Différence | |
| Taux | 1,75 % | 0,99 % | -76 points |
| Mensualités | 1029 € | 983 € | – 43 €/mois |
| Dette restante | 208 000 € | 214 000 € | + 6000 € |
Important : les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d’exemple, et pourraient ne pas refléter la réalité. L’objet est de faire comprendre au lecteur que plus l’écart entre le taux avant et après est important, plus le rachat de crédit immobilier est intéressant.
Mais ce n’est pas fini, car cette opération est également une bonne opportunité pour changer d’assurance emprunteur.
Diminuer aussi le coût de l’assurance crédit
Un emprunteur a le droit de changer d’assurance crédit à la date d’anniversaire du contrat, quelque soit la date à laquelle il a été signé. Avant l’entrée en vigueur de cette mesure, la plupart des assurances des contrats de prêt immobilier étaient fournies par les partenaires des banques.
Ces derniers ont tendance à appliquer le taux de cotisation sur le capital emprunté, alors que la concurrence calcule ses échéances sur le capital restant dû. Au final ces contrats concurrents, souvent appelés « délégation d’assurance », sont 2 fois moins chers.
Cette différence de calcul est particulièrement intéressante dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier. Effectivement un foyer ayant emprunté 200 000 € sur 20 ans avec un taux de cotisation sur le capital, continuera de rembourser les mêmes mensualités, même arrivé à la 5e année.
En revanche s’il fait racheter son prêt à cette date, le taux de cotisation s’appliquera sur le montant du rachat, c’est-à-dire le capital restant complété des frais. Et si en supplément ce taux s’applique sur le capital restant tout au long des 15 autres années, l’économie est de taille.
Conservons notre exemple d’un prêt immobilier de 200 000 €, et comparons le coût de l’assurance, selon que le taux de cotisation soit de 0,36 % sur le capital emprunté, ou de 0,40 % sur le capital restant dû.
| Capital emprunté | Capital restant | Différence | |
| Taux | 0,36 % | 0,40 % | +4 points |
| Coût total 15 ans restant | 14 400 € | 7081 € | -5641 € |
Important : les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d’exemple, et ne pourraient ne pas refléter les conditions vigueur. Toutefois l’exemple montre qu’un taux d’assurance emprunteur basé sur le capital restant dû, est plus avantageux même s’il est plus élevé.
Pour rappel, toutes les banques exigent la souscription d’une assurance emprunteur. En cas de décès, l’assureur versera la quote-part du capital restant dû. En cas d’incapacité à travailler, il versera la quote-part des mensualités du sinistré.