Si la remise d’impôt de la loi Pinel est importante, ce cadeau fiscal ne doit pas être l’élément décisif d’un investissement locatif. Le calcul de la rentabilité, le choix de la ville et de l’emplacement, mais aussi la durée de mise en location doivent être pris en compte. Voici 5 conseils pour bien investir en loi Pinel.
1- Comparer les loyers en loi Pinel avec les loyers réels
Attention aux loyers plafonnés
Un particulier qui achète un appartement pour le louer au travers du dispositif Pinel, doit respecter un plafond de loyer. Mais ce plafond est-il aligné avec les loyers moyens pratiqués aux alentours ? Car si le loyer des alentours est inférieur au plafond Pinel, le rendement ne sera pas celui affiché par le promoteur.
Il est donc conseillé de confronter le loyer espéré avec la moyenne de ce qui se pratique aux alentours.
Calcul du loyer d’un logement Pinel
Voici les loyers plafonds d’un logement loué en loi Pinel :
- 17,55 €/m² en zone A bis.
- 13,04 €/m² en zone A.
- 10,51 €/m² en zone B1.
- 9,13 €/m² en zone B2 (sur agrément uniquement).
Pour info : seuls les logements collectifs sont éligibles à l’investissement immobilier en loi Pinel.
Pour déterminer dans quelle zone se trouve la zone géographique que vous convoitez, utilisez le moteur de recherche d’Action Logement.
Il faut savoir que vous avez la possibilité d’appliquer un coefficient multiplicateur sans excéder 1,2. Ce coefficient se calcule selon cette formule :
Coefficient multiplicateur Pinel = 0,7 + (19/surface)
Pour un logement de 40 m², cela donne 1,17. En clair, un investissement locatif de 40 m² en loi Pinel peut être loué 1,17 fois plus cher que le plafond prévu. Si le bien convoité est situé en zone B1, vous pourrez donc le louer jusqu’à 491 € (10,51 €/m² x 1,17 x 40 = 491 €).
Comparer le loyer Pinel avec le loyer actuel
Il y a beaucoup d’outils pour connaître les loyers moyens en France. Emprunter Malin utilise les données de SeLoger.com, pour la richesse des sources et la précision des chiffres.
Par exemple à Nantes (44 zone B1), on s’aperçoit que les appartements anciens sont loués en moyenne 14 €/m². Le bail d’un appartement de 40 m² se signerait donc pour une moyenne de 560 €. En loi Pinel, l’investisseur louerait donc cette surface pour 417 €, soit 143 € en dessous de la moyenne du parc privé. Il pourrait même appliquer son coefficient multiplicateur pour demander 488 €/mois, tout en conservant ses chances de trouver preneur.
Mais voici un contre-exemple. À L’Haÿ-les-Roses (94 zone A bis) le loyer moyen est de 18 €/m², soit 720 € pour un 40 m². Dans cette zone les loyers Pinel sont de 17,55 €/m², ce qui serait censé permettre de louer la même surface pour 702 €. Si l’investisseur applique son coefficient multiplicateur, il pourrait théoriquement louer jusqu’à 821 €. À 70 € au-dessus du marché, il peut avoir des difficultés à trouver preneur.
Pour info : certains promoteurs affichent leurs prix hors parking. Les places de stationnement peuvent être incluses dans le prêt si elles font partie du programme immobilier. Dans le cas contraire, il est nécessaire de les financer à part.
2- Bien choisir son emplacement
Préférer les zones tendues
L’un des avantages de l’investissement immobilier locatif en loi Pinel, est qu’il s’adresse aux logements situés en zones tendues. Ces zones sont des aires urbaines où la demande est supérieure à l’offre.
À cet égard, l’investisseur est presque assuré de trouver des locataires. Certes il ne doit retenir que ceux dont les revenus ne dépassent pas un plafond, mais cette limitation est représentative de la population moyenne.
Préférer les villes où il fait bon vivre
Aujourd’hui les meilleures villes pour investir peuvent sembler celles qui se dotent d’un véritable projet urbain. On pense notamment à Nantes, Bordeaux, ou à la périphérie de Lyon et Toulouse.
N’oublions pas non-plus la mobilité des salariés. Les outils en ligne permettent à bon nombre de ménages de travailler à distance, et ainsi de s’installer dans une ville où il fait bon vivre. Considérez donc la qualité de vie : écologie, transports en commun, rues piétonnes et espaces publics sont des atouts indéniables. Le classement 2022 de l’association Villes et Villages pourrait vous aider dans votre choix.
Cependant vous n’allez pas y habiter mais y investir. Et sur ce point le marché pourrait vous réserver de mauvaises surprises.
Bien choisir une ville où les prix du m² sont réalistes
En termes de qualité de vie, peu de grandes métropoles arrivent à la cheville de Nice (06). À 2 heures des meilleures stations de ski, à quelques encablures des meilleurs sites de plongée, la capitale des Alpes maritimes a tout pour plaire.
À un tel point que le loyer moyen du secteur libre monte à 19 €/m², ce qui ferait 760 €/mois pour un appartement de 40 m². Mais Nice se trouvant en zone A, le propriétaire bailleur ne pourra pas dépasser 610 €/mois en loi Pinel, après application du coefficient multiplicateur.
Or un appartement de 40 m² sur Nice Côte d’Azur Métropole coûterait :
- 189 000 € dans l’ancien (source : baromètre LPI parution février 2022),
- 231 000 € dans le neuf (source : observatoire FPI parution novembre 2021).
L’investisseur en loi Pinel achèterait donc à Nice plus cher que dans le secteur libre, tout cela pour louer moins cher. Le rendement pourrait être meilleur dans l’ancien. Par ailleurs, sur Nice Côte d’Azur Métropole le prix moyen d’un appartement neuf est de 5761 €/m², ce qui dépasse le plafond de défiscalisation de 5500 €/m². L’investisseur ne pourrait donc pas bénéficier de la remise d’impôt Pinel sur la totalité de son investissement.
Bien choisir où investir dans la ville
Tous les ans de nouveaux projets immobiliers émergent. Les promoteurs redoublent d’ingéniosité pour rendre leur ensemble d’habitations plus agréables à vivre que les autres. Vos locataires pourront être tentés d’aller trouver mieux ailleurs, il est donc conseillé de choisir votre emplacement en fonction de critères pérennes, comme la proximité de commerces et services.
Les atouts pour un bon emplacement :
- La plus proche station de tramway n’est qu’à quelques minutes de marche.
- Les centres commerciaux ne sont qu’à une poignée de stations.
- Les écoles sont proches du programme immobilier.
- Un centre médical est ouvert à distance raisonnable.
- La vue depuis la fenêtre du salon ne donne pas sur l’autoroute.
3- Comparer les rentabilités locatives
Soyons clairs, la loi Pinel a beaucoup de concurrents. Il est possible d’investir dans des parts de SCPI, d’acheter un EHPAD, ou même de se tourner vers l’ancien avec travaux et déficit foncier.
Les offres ne manquent pas sur Internet, affichant toutes un rendement locatif gonflé. Un même promoteur propose d’ailleurs plusieurs tailles de logements, orientés et situés différemment. Avant de signer, l’investisseur a tout intérêt à calculer combien lui rapportera sa mise.
Emprunter Malin propose une calculette de rendement locatif, l’une des rares à prendre en compte :
- Le coût des intérêts du crédit,
- le poids des impôts et des contributions sociales.
4- Déterminer quand viendra la remise d’impôt
La défiscalisation Pinel ne s’applique pas automatiquement sur les investissements locatifs effectués dans l’année. Le montant de la remise d’impôts s’applique sur l’année de mise en location.
Si un ménage souhaite diminuer ses impôts sur ses revenus de cette année, il doit :
- acquérir un logement construit et livré,
- percevoir son 1er loyer avant le 31 décembre.
Admettons par exemple qu’un investisseur achète un appartement en mars 2022. Admettons que la livraison intervienne au 1e trimestre 2023. Admettons que son locataire s’installe en avril 2023. Dans ce cas il ne pourra appliquer sa remise d’impôt que sur ses revenus de 2023.
Le Trésor Public lui versera sa remise d’impôt par chèque en 2 fois dans l’année, une fois sa déclaration effectuée auprès du fisc.
5- Bien choisir la durée de mise en location
Le propriétaire est tenu de louer pendant une certaine durée, sans quoi il devra rembourser les remises d’impôts perçues au Trésor Public.
Il peut louer 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Il ne peut pas louer 5 ans, 7 ans ou 10 ans.
Prenons l’exemple de parents qui achètent un studio neuf dans une ville universitaire, en prévision des études de leur aîné. Admettons que lesdites études arrivent dans 8 ans. Les parents devront louer au moins pendant 6 ans.
S’ils décident de louer la 7ème année, ils ne pourront pas demander l’application de la remise d’impôt pour cette 7ème année, sans quoi ils seraient obligés de louer jusqu’à la 9ème année.
Notons toutefois que la loi Pinel leur permet de louer à un proche, sous réserve que ce dernier réunisse les conditions. Ils pourront alors donner congé au locataire actuel, dans le respect du Code de l’habitation.